ВХОЖДЕНИЕ ЖК В ЖИЗНЬ

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

 

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Как известно, этот имеющий столь важное значение нормативный акт обоснованно вызывал самое присталь­ное общественное внимание и многочисленные дискуссии еще на стадии законопроектной работы над ним. Сегодня, когда вхожде­ние нового ЖК в состав российского законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа.

 

Анализ содержания Жилищно­го кодекса РФ (далее - ЖК РФ) позволяет предположить, что серьезные трудности в правопри­менительной практике могут возник­нуть при решении вопросов, связан­ных с взаимодействием норм ЖК РФ и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Прежде всего следует остановить­ся на положениях Федерального за­кона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (да­лее - Вводный закон), устанавливаю­щих соотношение между нормами ЖК РФ и ранее принятых нормативных правовых актов. Пунктом 1 ст. 4 Ввод­ного закона предусмотрено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных пра­вовых актов, действующих на терри­тории Российской Федерации, зако­ны и иные нормативные правовые акты применяются постольку, по­скольку они не противоречат ЖК РФ и самому Вводному закону.

Казалось бы, из п. 1 ст. 4 Вводного закона вполне явно следует, что лю­бая коллизия между нормами ЖК РФ и иных законов должна решаться в пользу первого. Однако примени­тельно к возможным коллизиям меж­ду нормами ЖК РФ и ГК РФ такой вывод может оказаться небесспор­ным. Дело в том, что, как следует из ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, регулируемые дан­ным Кодексом отношения (жилищ­ные отношения) имеют неоднород­ный характер. Некоторые из них пред­ставляют собой разновидность адми­нистративно-правовых отношений, например, отношения, возникающие в связи с учетом жилищного фонда, отнесением помещений к числу жи­лых помещений и исключением их из жилищного фонда, получением раз­решения на переустройство и пере­планировку жилых помещений и др. Другие отношения по своему суще­ству являются гражданско-правовы­ми. Это, в частности, возникающие между собственниками жилых поме­щений отношения по поводу пользо­вания общим имуществом и управле­ния многоквартирными домами.

Общая характеристика гражданс­ко-правовых отношений дается в п. 1 ст. 2 ГК РФ - это имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоя­тельности их участников. Отношения собственни­ков жилых помещений по поводу пользования и распоряжения общим имуществом обладают всеми перечисленными признаками. В силу граж­данско-правового харак­тера этих отношений к ним применимы, в част­ности, нормы главы 16 ГК РФ об общей собствен­ности, а также ст. 290, определяющей   состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Итак, некоторые жилищные отно­шения оказываются одновременно специальной разновидностью граж­данско-правовых отношений, и в этом случае возникает вопрос: нормы ка­кого законодательства — гражданско­го или жилищного - должны приме­няться для регулирования таких от­ношений?

В силу принципа конкуренции норм, а также в силу правила ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, из которого следует примени­мость к жилищным отношениям в пер­вую очередь именно жилищного зако­нодательства, и упомянутого выше п. 1 ст. 4 Вводного закона коллизии между нормами ГК РФ и ЖК РФ должны решаться в пользу ЖК РФ.

Однако в п. 2 ст. 3 ГК РФ содержит­ся весьма точное и жесткое правило (равного ему в ЖК РФ нет), согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в любых других зако­нах (следовательно, и в ЖК РФ), дол­жны соответствовать ГК РФ. Возмож­ности отступления от этого правила в каких-либо случаях ни ст. 3, ни дру­гие нормы ГК РФ не предусматрива­ют. Таким образом, в силу правила п. 2 ст. 3 ГК РФ коллизии между норма­ми рассматриваемых двух кодексов должны решаться в пользу ГК РФ.

Можно ли счесть п. 1 ст. 4 Вводного закона и п. 1 ст. 7 ЖК РФ способными парализовать действие п. 2 ст. 3 ГК РФ, что открывало бы путь к разре­шению возможных коллизий в пользу ЖК РФ? Думается, что скорее нет, чем да, Статья 7 ЖК РФ, как следует из ее названия, устанавливает прави­ла применения жилищного законода­тельства по аналогии, в то время как ст. 3 ГК РФ посвящена непосред­ственно составу гражданского зако­нодательства и устанавливает прин­ципы его действия. Что касается п. 1 ст. 4 Вводного закона, то эта норма предусматривает приоритет ЖК РФ перед другими законами в случае противоречия между ними лишь на период до приведения таких других законов в соответствие с ЖК РФ. То есть противоречие между ГК РФ и ЖК РФ, если таковое будет иметь место, должно быть устранено путем приведения соответствующей нормы Гражданского кодекса в соответствие с Жилищным кодексом. Такая воз­можность законодателем была ис­пользована в ст. 11 Вводного закона, где в целях приведения ГК РФ в соответствие с ЖК РФ были внесены изменения в ст. ст. 672, 679, 680, 685 ГК РФ. Таким образом, использовав воз­можность приведения ГК РФ в соот­ветствие с ЖК РФ, вносить какие-либо иные изменения в ГК законода­тель не счел необходимым. Отсюда следует, что сегодня нет более основа­ний рассматривать ГК РФ в рамках п. 1 ст. 4 Вводного закона, т. е. в числе законов, находящихся в стадии «впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ». Основываясь на такой позиции, следовало бы подходить к разрешению коллизий между норма­ми ГК РФ и ЖК РФ без учета п. 1 ст. 4 Вводного закона, что, как представ­ляется, должно было бы окончательно склонить чашу весов в пользу ГК РФ. При таких обстоятельствах представ­ляется очевидной необходимость ле­гального, т. е. самим законодателем, или судебного, т. е. Верховным Судом РФ, разъяснения вопроса о взаимо­действии норм ГК РФ и ЖК РФ.

Перейдем непосредственно к тем нормам Гражданского и Жилищного кодексов, между которыми усматри­ваются противоречия.

1. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ соб­ственникам помещений в многоквар­тирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности поме­щения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного по­мещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площад­ки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного по­мещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также кры­ши, ограждающие несущие и ненесу­щие конструкции данного дома, ме­ханическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за преде­лами или внутри помещений и обслу­живающее более одного помещения, земельный участок, на котором рас­положен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дан­ного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Все вышеперечисленные объекты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установлен­ных ЖК РФ и гражданским законо­дательством пределах распоряжают­ся общим имуществом в многоквар­тирном доме.

Часть 4 ст. 36 ЖК РФ предусматри­вает, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего иму­щества в многоквартирном доме мо­гут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Помимо приня­тия решений о передаче общего иму­щества в пользование (что представ­ляет собой акт распоряжения общим имуществом), ст. 44 ЖК РФ к компе­тенции общего собрания собственни­ков помещений в многоквартирном доме отнесены такие вопросы, как принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных пост­роек и других зданий, строений, со­оружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, принятие ре­шений о пределах использования зе­мельного участка, на котором распо­ложен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользо­вания им, выбор способа управления многоквартирным домом и др. Прави­ла проведения общих собраний уста­новлены в ст. 45-48 ЖК РФ.

В целях сопоставления с гражданс­ким законодательством важно отме­тить, что согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников поме­щений в многоквартирном доме право­мочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладаю­щие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собствен­ников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большин­ством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключе­нием предусмотренных п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принима­ются большинством не менее 2/3 голо­сов от общего числа голосов собствен­ников помещений в многоквартирном доме. В п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ перечислены действия, которые пред­ставляют собой пользование или рас­поряжение общим имуществом. Реше­ние общего собрания является обяза­тельным для сособственников (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ), хотя и может быть при определенных условиях обжаловано в суд (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, для совершения дей­ствий по распоряжению и пользова­нию общим имуществом ЖК РФ не требует согласия всех собственников жилых помещений и тем самым всту­пает в противоречие с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которыми пользование и распоряже­ние имуществом, находящимся в до­левой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников. Возможности отступления от этого правила путем установления иного в законе или договоре ст. 246 и 247 ГК РФ не предусматривают.

Отмеченное обстоятельство представ­ляет собой весьма существенную кол­лизию между нормами ГК РФ и ЖК РФ, причем при существующем состо­янии законодательства эта коллизия имеет, по изложенным выше сообра­жениям, больше оснований быть ре­шенной в пользу ГК РФ. Необходимо скорейшее внесение ясности в этот вопрос, особенно с учетом возможности защиты права собственности на основе не только национального российского законодательства, но и ст. 1 Протокола 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

2. Другой вопрос, на котором хоте­лось бы остановиться, касается предо­ставления жилого помещения по дого­вору социального найма. Согласно ч. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждаю­щимися в жилых помещениях, предо­ставляемых по договорам социального найма, признаются, в частности, граж­дане, являющиеся нанимателями жи­лых помещений по договорам соци­ального найма или членами семьи на­нимателя жилого помещения по дого­вору социального найма либо соб­ственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на од­ного члена семьи менее учетной нор­мы. В соответствии с ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве соб­ственности, определение уровня обес­печенности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Нетрудно видеть, что ч. 2 ст. 51 ЖК РФ устанавливает зависимость меж­ду правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помеще­ния по договору социального найма и имущественным положением других членов семьи. Напомним, что в соот­ветствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помеще­ния относятся проживающие совмес­тно с данным собственником в при­надлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие род­ственники, нетрудоспособные ижди­венцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (что означает все­ление в качестве члена семьи, ЖК РФ не поясняет).

Что может означать на практике правило ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, поясним на примере следующей гипотетичес­кой ситуации. В однокомнатной квар­тире, принадлежащей супругам на праве собственности, живут они сами и их малоимущий совершеннолет­ний трудоспособный ребенок. На каж­дого из проживающих приходится менее учетной нормы жилой площа­ди. При этом у супругов имеется еще одна квартира, принадлежащая им на праве собственности, но они ею не пользуются (или используют для сдачи в аренду или иным способом). С учетом второй квартиры на каждо­го из перечисленных трех человек приходится более учетной нормы жилой площади. Исходя из правила ч. 2 ст. 51 ЖК РФ ребенку будет отказано в постановке на учет в ка­честве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Согласно п. 4 ст. 60 Семейного ко­декса РФ (далее - СК РФ) ребенок не имеет права собственности на имуще­ство родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Воз­можность проживания ребенка в квар­тире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обус­ловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК РФ не воз­лагает на родителей обязанность со­держать совершеннолетних трудоспо­собных детей. Следует обратить внимание на то, что предусмотренные ч. 2 ст. 51 ЖК РФ последствия насту­пают независимо от того, ведет ли ребенок совместное с родителями хо­зяйство. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновения у ребенка каких-либо имуществен­ных прав, но препятствует улучше­нию ребенком своих жилищных ус­ловий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий ока­зывается поставлено в зависимость от не зависящего от него обстоятель­ства - имущественного положения его родителей.

Такое положение противоречит ч. 2 ст. 19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует ра­венство прав и свобод человека и гражданина (в том числе предусмот­ренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище) независимо от пола, расы, национальности, языка, происхож­дения, имущественного и должност­ного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других об­стоятельств. Согласно ч. 1 ст. 15 Кон­ституции РФ она имеет прямое дей­ствие на территории Российской Федерации. Представляется, что ч. 2 ст. 51 ЖК РФ должна быть признан противоречащим ст. ст. 19, 40 Кон­ституции РФ постольку, поскольку она ставит право одного из членов семьи на улучшение жилищных ус­ловий в зависимость от имуществен­ного положения других членов семьи без учета его влияния на имуще­ственное положение члена семьи, претендующего на признание его нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору соци­ального найма.

Александр ЭРДЕЛЕВСКИЙ,

профессор МГЮА,

доктор юридических наук

 

 

 

Поздравляем !

30 лет в адвокатуре:

 

Брюханова Любовь Викторовна

Сазонова Тамара Викторовна

Тирская Анна Борисовна

Чумаков Алексей Дмитриевич

 

25  лет  в  адвокатуре:

 

Бузунова Любовь Константиновна

Волков Анатолий Михайлович

Зиновьев Валерий Валерьянович

 

От всей души желаем коллегам успехов в нашем нелегком труде, здоровья и личного счастья!