2. Защитные меры при найме-сдаче жилого помещения. Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода.

1 2 3 4 5 6 

     Желающих сдать квартиру или часть ее во временное пользование достаточно

большое количество, о чем свидетельствует реклама: от обклеенных столбов с

телефонными номерами до объявлений в печати в рубрике "Сниму-сдаю".

     Законом дозволены сделки как с собственным жильем, так и с жилыми помещениями

в государственном и муниципальном фонде.

     По договору коммерческого найма граждане могут сдавать лишь то жилье,

которое им принадлежит по праву собственности. Размер платы за сдаваемое жилое

помещение устанавливается в этом случае соглашением сторон и оформляется письменным

договором найма. Порядок сдачи жилого помещения, находящегося в пользовании

нанимателя в государственном и муниципальном жилищном фонде, иной.

     Жилое помещение в указанном фонде предоставляется нанимателем в пользование

другому лицу на условиях договора поднайма с согласия наймодателя. Плата за

пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливаются

соглашением сторон, и, в отличие от ранее действовавшего законодательства

(ст.78 ЖК РСФСР), ее размер новый закон не ограничивает, констатируя лишь,

что договор поднайма является возмездным. Как договор найма, как и договор

поднайма совершаются в письменной форме и не требуют нотариальной или государственной

регистрации. О его наличии извещаются жилищно-эксплуатационная организация,

в ведении которой находится жилой дом, и налоговая инспекция. Но эти требования

выполняются лишь незначительной частью лиц, сдающих жилье внаем или вподнаем.

     На практике стороны чаще всего не подписывают договоров, лишая себя правовых

оснований при разрешении возникшего спора. На рынке практически по одним и

тем же ценам сдаются квартиры и комнаты, независимо от того, к какой форме

собственности относится жилое помещение. Как правило, цены довольно высокие,

и предложенная крупная сумма вперед, нередко за весь оговоренный срок проживания,

естественно, снижает бдительность лица, сдающего жилье, не позволяет ему оценить

возможные негативные последствия заключенной сделки.

     Чаще всего неприятности случаются с гражданами, сдающими квартиры (комнаты)

иногородним, польстившись на большие деньги и обещанные дополнительные блага

(бесплатные фрукты, овощи и т.п.). Но даже если постояльцы в установленный

срок покидают жилое помещение, то его ремонт часто обходится дороже полученной

суммы, а нередко приходится оплачивать немалые счета за междугородные телефонные

переговоры.

     Но это не самый худший вариант необдуманной сдачи жилья. Часто лицо или

семья вселяется по письменному, но нигде не зарегистрированному договору в

жилое помещение, а при истечении срока договора отказывается выезжать из нанятого

жилья и даже оплачивать его.

     Чтобы восстановить свои права и выселить обманщиков, потребуется обращение

в суд. Договор, хотя и не зарегистрированный в жилищной организации и налоговой

инспекции, сохраняет свою действительную силу. Но, добиваясь выселения, владелец

жилья не сможет избежать уплаты установленных налогов. Иногда такие дела длятся

длительное время, которое и работает на тех, кто проживает в незаконно занимаемой

квартире. Не в выгоде, а в убытке оказывается лишь ее владелец.

     Известно немало фактов, когда лицо, получившее жилое помещение (дом,

квартиру, комнату), сдает его другим гражданам, а случается, и продает жилье

по фальшивым документам.

     Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят

аферы при найме жилья на три вида:

     1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения

квартиры у собственника и для ее продажи;

     2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством

ее пересдачи другим лицам по более высокой плате;

     3) захват жилья, т.е. создается ситуация, когда человек не может войти

в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты

за жилье и выезжать из квартиры не намерены.

     Начинается судебная тяжба, психологические и материальные затраты от

которой намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи

квартиры внаем.

     Какие меры предосторожности необходимо предпринять при сдаче жилья, особенно

собственного? Криминалисты и практики риэлтерских фирм утверждают, что гарантий,

обеспечивающих полную безопасность таких сделок, не существует, поскольку

обман может принимать самые разнообразные формы.

     Наиболее надежный способ - предложить его хорошим знакомым, испытывающим

нужду в улучшении жилищных условий или желающих разъехаться со своими родственниками.

Плата может быть невысокой, но гарантированной. Обретено будет и спокойствие

за содержание, и сохранность жилья.

     Другой вариант - сдать жилье по договору с лицензированной риэлтерской

фирмой, которая возьмет на себя все обязательства по охране прав и законных

интересов гражданина, сдающего жилое помещение внаем или вподнаем. Услуги

таких фирм обходятся гражданам в пределах 15% платы, получаемой ими от сдачи

жилого помещения.

     Теперь по существу договора найма жилого помещения. По закону сдача собственного

жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее

именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального

удостоверения и государственной регистрации, но в соответствии с требованием

ст.674 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме. Однако в интересах собственной

безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить

договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего

исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или

неосторожность грозит владельцу жилого помещения неполучением обещанных по

договору денег, а порой и утратой самого жилья.

     Какие условия надо предусмотреть в договоре найма жилого помещения? Кроме

подробных паспортных данных сторон, следует детально описать объект (предмет)

договора. Исходя из требований ст.673 ГК, объектом договора найма жилого помещения

может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного

проживания, а именно квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность

жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным

законодательством, т.е. помещение, предоставляемое гражданам для проживания,

должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта,

отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее

размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов

(ст.40 ЖК РСФСР).

     Но этими требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует

указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683, договор

найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если

в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон

допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если

договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничиваются

- он, например, не имеет преимущественного права на заключение договора на

новый срок, не может сдавать вподнаем жилое помещение, производить замену

нанимателя.

     Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который

устанавливается по соглашению сторон. В случае если в соответствии с законом

установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная

в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна

вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором, а если они не предусмотрены

- ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца (ст.682

ГК, ст.56 ЖК).

     Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические

лица. Согласно ст.677 ГК, в договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно

проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре

таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами

ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя

и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены

другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении

несовершеннолетних такого согласия не требуется. Вселение допускается при

условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного

человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних.

     Указанные условия имеют важное значение в обеспечении законности заключаемой

сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою

волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может

в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое

помещение вподнаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому

лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену. Безусловно, в договоре

должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие

заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения

предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения

не по назначению, т.е. в иных, кроме жилья, целях, собственник может лишиться

своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять

решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику

вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного

решения (ст. 293 ГК).

     Главный вопрос, который волнует стороны в данном договоре, - размер платы

за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложился определенный

(более-менее устойчивый) размер оплаты одного квадратного метра общей площади

квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости

от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района,

транспортного сообщения и т.п.

     При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны

беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают

в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при

таком способе ухода от налогов собственник может оказаться в положении обманувшего

самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в

договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действий

договора.

     Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен

иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться,

что не оплачены счета за междугородные разговоры и телеграммы, передаваемые

по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие

предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой

защиты должен быть отражен в договоре найма жилого помещения, и деньги переданы

владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном

исполнени договора нанимателем собственник жилья обязан возвратить ему "защитную"

сумму.

     При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства

нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг,

оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем, и все это должно получить

отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, который

должен произвести наниматель жилого помещения.