1. Самый распространенный вид сделки на жилищном рынке -купля-продажа квартир. В этом процессе выступают физические и юридические лица.

1 2 3 4 5 6 

     Нередко в эту форму облекают сделки по дарению, обмену и мене жилых помещений.

Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество

правонарушений.

     Согласно ст.549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец

обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,

квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома (квартиры)

заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного

сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550

ГК).

     Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает

лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется

от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны

вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки,

должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551

ГК).

     Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости

имеет то, связана ли эта сделка с обретением права на земельный участок, на

котором расположено жилое строение (часть его), или такая связь отсутствует.

     Из данного разграничения проистекают два вида договоров купли-продажи

жилых помещений:

     - договоры купли-продажи, не влекущие наделения покупателя какими-либо

правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа

квартиры в многоквартирном доме);

     - договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж,

хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный участок на условиях

приобретения его в собственность, аренду или пользование.

     К первой категории сделок относятся договоры по приобретению или продаже

квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.

Ко второй - все сделки, когда покупатель получает права не только на жилое

помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный

участок.

     Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое

условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной

квартиры, которая ранее ни разу не продавалась, к договору при его регистрации

должны быть приложены следующие документы:

     - свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

     - договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры

о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

     - справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной

стоимости квартиры;

     - предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире

проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками

или членами семьи собственника, в том числе бывшими, имеющие право пользования

данным жилым помещением.

     При заключении договоров купли-продажи отдельного жилого дома или части

его применяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом

которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

     Согласно ст.552 ГК, по договору продажи жилого дома или другой недвижимости

покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость

передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью

и необходима для ее использования.

     В случае когда продавец является собственником земельного участка, на

котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности

либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости

иное право на соответствующую часть земельного участка.

     Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право

на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности

на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима

для ее использования.

     Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем

продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого

участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным

законом или договором.

     При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования

соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец

недвижимости.

     Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого

дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с

законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,

является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым

жилым помещением (ст.558 ГК). Переход права собственности на жилой дом или

квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования

жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст.292 ГК).

     На практике нередки случаи, когда новый собственник жилья (покупатель)

не может в него вселиться. Чаще всего это происходит из-за сокрытия продавцом

сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, иногда

без всякого умысла (например, после продажи квартиры людям некуда выехать).

     Тем не менее обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое,

и покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут начать пользоваться

своей собственностью.

     Чтобы избежать такого рода обмана, риэлтеры предлагают следующий выход:

после оформления договора купли-продажи передается только часть денег. Для

получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А

в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести

на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы

могут быть переселены в судебном порядке.

     Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права

собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для

заключения незаконных сделок.

     Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, следует

обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот

вид деятельности. Удостовериться в подлинности лицензии и выяснить степень

надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать

такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку юридической чистоты сделки на предмет

возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

     Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам

и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на

исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать

свои документы (особенно генеральную доверенность). Заметим, что заключение

так называемых эксклюзивных договоров, когда условия купли-продажи квартиры

заранее определяются фирмой между будущими участниками договора, юридически

несостоятельно.

     Клиент может заключить с фирмой договор на возмездное оказание услуг

на предмет поиска покупателя или продавца (ст.779 ГК). Но на каких условиях

следует заключать договор купли-продажи дома (квартиры) - воля самих сторон.

     Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом,

а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать

при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной

регистрации договора и выписки лиц из покупательского жилого помещения.

     Допустим, гражданин решил купить квартиру с намерением продать имеющуюся

у него. Подходящая квартира им найдена, и стороны пришли к соглашению в цене.

Какие действия должны быть произведены покупателем квартиры до заключения

договора купли-продажи, чтобы удостовериться, что предмет договора юридически

чист и не имеет скрытых технических дефектов?

     Под понятием юридической чистоты предмета договора (квартиры) имеется

в виду следующее.

     Первое. Продавец квартиры действительно является ее собственником. Для

этого должны быть предъявлены подлинники правоустанавливающих документов,

которыми являются свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована,

договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования

жилья и другие документы.

     Но при этом покупатель обязан проверить, насколько действительны сами

документы, включая паспорт продавца.

     При проверке правоустанавливающих документов добросовестный продавец

будет помогать покупателю: в поездках в отделение милиции, выдавшее паспорт,

нотариальную контору, зарегистрировавшую договор на передачу права на квартиру,

в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации

и свидетельство о праве собственности. Там же должно быть тщательно проверено

одно из важных обстоятельств, по основаниям которых впоследствии сделка может

быть признана незаконной: имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица,

в том числе непроживающие и не зарегистрированные (непрописанные), а если

имеют, то получено ли от них письменное согласие на продажу. Иногда квартиры

продаются без согласия лиц, которые хотя и не являются собственниками, но

имеют право пользования ими на все время своего отсутствия (служба в армии,

выезд на учебу, загранкомандировка и т.п.).

     Если при проверке подлинности документов продавец становится "на дыбы",

бдительность покупателя должна быть усилена, и может быть, лучше прийти к

выводу о нецелесообразности продолжать дело с продавцом.

     Фальсифицированные документы на продаваемую (нанимаемую, обмениваемую)

квартиру могут представить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством

в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждающиеся проведения незаконных

операций. Непременным условием должно быть выяснение наличия лицензии у фирмы

на данный вид деятельности. При ее отсутствии вступать в договорные отношения

с данной фирмой не следует.

     Второе. Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой

цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает

необходимость в срочной продаже жилья по более низкой цене. Но аферисты на

жилищном рынке широко используют такого рода ситуацию как приманку для доверчивых

людей: "срочно" - значит у покупателя не будет времени проверить подлинность

документов продавца, "дешево" - значит с покупателя можно будет взять более

высокий задаток, как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь

другому лицу. В том и другом случае о признании сделки недействительной в

накладе, и, как правило, крупном, остается покупатель "дешевой" квартиры.

Возможности же возместить причиненный ущерб у потерпевшей стороны практически

нет.

     Предложение "срочно и дешево" должно служить предупреждением об опасности

вступления в сделку, которая кажется сомнительной, а в итоге - незаконной.

Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящих

добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает

квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это

документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья)

или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность).

В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство

о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

     При этом нередко производится подделка паспорта владельца квартиры. Поскольку

документы "в порядке", у нотариуса, как правило, не возникает подозрений,

и он удостоверяет договор купли-продажи. Операции с продажей квартир происходят

чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например

сдано им в наем или в аренду (юридическим лицам).

     Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?

     Первое. Паспорт надо проверить в милиции на идентичность фотографии в

нем и в учетной карточке. Добросовестный продавец не будет возражать против

этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезнет.

     Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут

быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано.

Это происходит в случаях, когда сохраняют право на жилье временно отсутствующие

граждане, не давшие согласия на продажу, приватизацию или обмен; нет решения

органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.).

     В случае возникновения сомнения, стоит тщательным образом проверить достоверность

документов, вплоть до получения покупателями выписки из домовой книги.