Способы защиты прав граждан на рынке жилья

1 2 3 4 5 6 

 

     Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной

деятельности, удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему

высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической

неосведомленности граждан, решивших по собственному усмотрению распорядиться

своим жильем или приобрести его.

     Криминальный бизнес расцветает по мере роста частного жилищного сектора,

который происходит главным образом за счет приватизации государственного и

муниципального жилищного фонда и введения в рыночный оборот жилья, с которым

малоимущие вынуждены расставаться из-за возрастающей дороговизны его содержания,

находя себе более дешевое пристанище.

     Масштабы этого бизнеса поистине впечатляют. Криминальная хроника, средства

массовой информации, судебные разбирательства пестрят делами о противоправных

сделках с объектами жилья, фактах беззакония в отношении граждан, совершаемых

с помощью мошенничества, обмана, вымогательства и других противных действий.

Деятельность преступников в жилищной сфере приобрела столь разветвленный характер,

что покупателя и продавца, решивших заключить сделку, на каждом шагу ожидает

реальная опасность стать объектом жульничества.

     Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает развитие цивилизованного

рынка, суживает его, поскольку люди боятся в него вступать, рискуя быть обкраденными.

     Круг традиционных участников сделки на рынке жилья расширился: кроме

покупателя и продавца, включается, как правило, третья сторона - посредник,

в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер.

В указанных сделках все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые

и строительные компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты,

а также государственные органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимым

имуществом.

     Для упорядочения отношений на жилищном рынке и обеспечения правовой защиты

граждан от незаконных посягательств на их имущество при совершении сделок

с жильем за последние годы принят ряд законов и нормативно-правовых актов.

     Так, кардинальные изменения внесены Гражданским кодексом РФ (далее -

ГК РФ) в порядок оформления сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями,

усилены меры правовой ответственности за совершение незаконных сделок, а в

отношении сделок, заключенных с использованием уголовно наказуемых способов

- повышены меры наказания (Уголовный кодекс РФ 1997 г.).

     Введение в действие с 1 марта 1996 г. части второй ГК РФ оказало наиболее

действенное влияние на упорядочение всех сделок с недвижимостью (купля-продажа,

мена, дарение, пожизненное содержание с иждивенцем, аренда, залог и др.),

детально регламентируя порядок их заключения. Внесены значительные изменения

в законодательство по защите жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся

без попечения родителей, других несовершеннолетних граждан.

     Семейный кодекс РФ более четко регулирует имущественные отношения между

членами семьи, в том числе и формы общей собственности (совместная, долевая)

на занимаемое семьей жилое помещение. Принят ряд новых федеральных законов,

постановлений Правительства РФ, Конституционного и Верховного судов РФ, которые

прямо или косвенно регулируют отношения по обеспечению прав граждан при осуществлении

ими сделок на рынке жилья.

     Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ содержит мероприятия по упорядочению

и цивилизованному развитию рынка недвижимости и, главное, по обеспечению гарантий

прав собственников недвижимого имущества. Реализация данного Закона потребовала

принятия дополнительных нормативно-правовых актов, обеспечивающих создание

системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним, введение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно

все данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы.

     Правительством РФ приняты основные документы по обеспечению практического

осуществления данного Закона. Так, постановлением от 18 февраля 1998 г. N

219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, который позволил обеспечить унифицированную в пределах

России систему записей о правах на недвижимое имущество и о совершаемых с

ним сделках. Например, "биография" жилого дома (жилого помещения) в Реестре

фиксируется от его "рождения" до прекращения существования. Реестр содержит

описание объекта, записи о праве собственности и другие сведения, обеспечивающие

полную правовую и техническую характеристику данного жилого помещения.

     Вышеизложенное означает, что гражданин, решивший приобрести жилой дом

(квартиру), может получить исчерпывающую информацию об интересующем его объекте

в органе государственной регистрации недвижимости, что исключает существующую

ныне необходимость сбора требуемых сведений в различных учреждениях.

     Правительство РФ постановлением от 6 марта 1998 г. N 288 утвердило Примерное

положение, в котором органам государственной власти субъектов РФ рекомендовано

создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество

с филиалами в границах административно-территориальных единиц. Например, если

учреждение юстиции находится в областном центре, то в районе могут функционировать

его филиалы.

     Особую значимость представляет та часть Положения (п.9), которая устанавливает,

что обязанность проверки достоверности (подлинности) поданных заявителем документов

на регистрацию его права на объект недвижимости возлагается на органы государственной

регистрации. Это означает, что при возникновении у регистратора сомнений в

их достоверности, бремя доказательств лежит на учреждении, осуществляющим

государственную регистрацию прав на недвижимость.

     Учреждения регистрации могут проводить правовую экспертизу, направлять

юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросы

с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации

прав и выявлять основания для приостановления или отказа в регистрации.

     В стадии рассмотрения находится проект закона "О риэлтерской деятельности

в Российской Федерации", который должен стать регулятором рынка недвижимости.

Согласно проекту, риэлтер получит признание своей профессии на уровне закона,

будет введена единая лицензия на все разновидности деятельности риэлтера -

в качестве брокера, дилера, агента или поверенного, консультанта и т.д. Сейчас,

например, в Московской области, для того чтобы заниматься всем спектром деятельности,

риэлтерской фирме нужно получить около десяти лицензий и заплатить десятки

тысяч долларов. Это одна из причин того, почему так дороги услуги этих фирм.

Проект закона предусматривает нормы, устанавливающие имущественные гарантии

риэлтеров перед клиентами в целях обеспечения безопасности сделок, и если

обман совершен, то ущерб пострадавшему должен быть возмещен фирмой.

     Но пока существующий жилищный рынок кишит мошенниками, вымогателями,

"черными" маклерами, фиктивными фирмами, создающими реальную атмосферу опасности

для граждан потерять жилье, деньги, другое имущество. И если гражданин вступает

в этот рынок, то он должен знать основные, наиболее распространенные приемы

мошенников, меры предосторожности и самосохранения против жульничества.

     В этой связи в рамках данной темы рассматриваются следующие вопросы:

     основные приемы обмана граждан при совершении ими жилищных сделок (купля-продажа,

наем, мена, дарение и др.). Меры безопасности против незаконных сделок;

     вымогательство как способ незаконного завладения чужим жилым помещением;

     гражданско-правовая и уголовная ответственность за совершение сделок

путем мошенничества и вымогательства;

     признание недействительности сделок по основаниям, предусмотренным законом.

     Мошенничество. Уголовный кодекс РФ (ст.159) квалифицирует мошенничество

как хищение чуждого имущества или приобретение права на чужое имущество путем

обмана или злоупотребления доверием.

     На рынке жилья профессиональные мошенники (отдельные маклеры или фиктивные

фирмы), как правило, "чтят" Уголовный кодекс. Будучи пойманными на этом виде

преступления, они считают, что в их действиях нет главного элемента состава

преступления - хищения. Обманутый собственник жилого помещения добровольно

передает свое имущество мошеннику. Доказать, что такой воли у обманутого человека

не было, несмотря на все "законно" оформленные документы, весьма нелегкий

процесс.

     Сегодня положение таково, как утверждают криминалисты, что стопроцентной

гарантии не быть обманутым на рынке жилья при покупке готовой или строящейся

квартиры, найме жилого помещения, обмене, дарении и т.д., никто дать не может.