§ 3. Предмет договору. Ціна у договорі. Форма договору : Цивільне право України. Кн.2. - Дзера О. В. - Кузнецов Н. С. : Книги по праву, правоведение

§ 3. Предмет договору. Ціна у договорі. Форма договору

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 
РЕКЛАМА
<

Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну. Доки сторони не дійдуть згоди щодо цих двох умов, договір не може вважатися укладеним, незважаючи на погодження усіх можливих інших умов (строк, місце, спосіб виконання тощо).

Інші умови також можуть набути значення істотних, якщо щодо них за зая­вою однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Так, у разі продажу товарів у кре­дит з наступним погашенням платежів встановлення у договорі строку повернен­ня кредиту набуває значення істотної умови.

У чинному законодавстві немає переліку того майна, що може становити предмет договору купівлі-продажу. У ст. 224 ЦК УРСР лише зазначено, що за цим договором передається майно. У новому ЦК України*застосовується термін "товар". Тому надалі ми будемо вживати термін "товар" у розумінні, тотожному термінам "майно", "річ".

Проте, як відомо, термін "майно" у законодавстві та цивільно-правовій науці має різні значення. В одних випадках під майном розуміють індивідуально-визна­чені або визначені родовими ознаками речі, а також певні зобов'язальні права, в інших — сукупність прав та обов'язків.

Відповідно до п. 2 ст. 658 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права, до договору купівлі-продажу яких застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути окремі речі або їх сукуп­ність (об'єкти природи або створені людиною матеріальні блага), а також певні зобов'язальні права, пов'язані з можливістю реалізації зафіксованих у них пов­новажень на отримання майнових вигод (зафіксованих, зокрема, у цінних папе­рах). У сучасних умовах значно поширився обіг цінних паперів, значення яких за соціалістичної економіки було мінімальним. За Законом України "Про цінні папери і фондову біржу", цінними паперами є грошові документи, що засвідчу­ють право володіння або відносини позики, визначають взаємовідносини між особою, яка їх випустила, та їх власником і передбачають, як правило, виплату доходу у вигляді дивідендів або відсотків, а також можливість передачі грошових та інших прав, що випливають з цих документів, іншим особам. За цим законом цінними паперами, які можуть випускатися і обертатися, визнаються акції, облі­гації внутрішніх та зовнішніх державних позик, облігації місцевих позик, обліга­ції підприємств, казначейські зобов'язання держави, ощадні сертифікати, інвес­тиційні сертифікати, векселі та приватизаційні папери. В юридичній літературі називаються й інші документи, які мають ознаки цінних паперів, а саме: чеки, акредитиви, ощадні книжки, лотерейні білети, страхові поліси, накладні, варанти та коносаменти.

Своєрідними цінними паперами є приватизаційні документи — майнові сер­тифікати, житлові чеки та земельні бони. Цінні папери можуть бути іменними або на пред'явника. Якщо цінні папери на пред'явника обертаються вільно, то іменні цінні папери, якщо інше не передбачено зазначеним законом або в них са­мих спеціально не передбачено заборону обігу, передаються із спеціальним пере­давальним написом, що засвідчує перехід прав за цінним папером до іншої особи.

Не кожний цінний папір може бути предметом купівлі-продажу чи іншої уго­ди. Так, відповідно до ст. 18 Закону України "Про цінні папери і фондову біржу" ощадні іменні сертифікати обігу не підлягають, а їх продаж (відчуження) іншим особам є недійсним.

Чинне законодавство детально регламентує порядок відчуження та придбан­ня акцій. При цьому важливе значення для такої регламентації має вид акції (іменні чи на пред'явника, привілейовані чи прості), організаційно-правова фор­ма акціонерного товариства (відкрите чи закрите) тощо.

Досить обмеженим є обіг акцій закритих акціонерних товариств. Відповідно до ст. 25 Закону України "Про господарські товариства" акції закритого акціо­нерного товариства (вони можуть бути лише іменними) розподіляються між за­сновниками і не можуть розповсюджуватися шляхом підписки, купуватися та продаватися на біржі. Показовою у цьому відношенні є справа № 57/7, що її розглянув Вищий арбітражний суд України (БАСУ).

Так, компанія "Р енд Джей Трейдінг Інтернейшнл Інк" (США) заявила позов до спільного українсько-американського підприємства у формі закритого акціо­нерного товариства "Борщагівський хіміко-фармацевтичний завод" (м. Київ) та науково-виробничого центру у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Борщагівський хіміко-фармацевтичний завод" про визнання недійсними допов­нення до статуту СП ЗАТ "БХФЗ" у частині збільшення статутного фонду та до­говору купівлі-продажу 3684 акцій від 15 вересня 1995 р. між СП "БХФЗ" і НВЦ "БХФЗ". Позовні вимоги мотивувалися порушенням відповідачем чинного зако­нодавства та установчих документів, якими передбачалося переважне право ак­ціонерів на придбання додатково випущених акцій.

За рішенням ВАСУ від 14 березня 1996 р. позов цілком обгрунтовано було задоволене. При цьому в рішенні, зокрема, зазначалося, що відповідно до закону акції закритого акціонерного товариства розподіляються між засновниками, акції СП ЗАТ "БХФЗ" не можуть відчужуватися на користь осіб, які не є його акціонерами, так само як і передаватися створюваним акціонерами іншим господар­ським товариствам1.

За чинним цивільним законодавством предметом договору купівлі-продажу не можуть бути.боргові зобов'язання, зобов'язання, що виникають із заподіяння шкоди, та авторські права.

Відносини переуступки чи переходу їх до інших осіб регулюються нормами інших правових інститутів. Однак нині спостерігається тенденція до включення в коло предметів договору купівлі-продажу об'єктів цивільних прав інших цивіль­но-правових інститутів.

Так, Положенням про патент на право оренди будинків (споруд, приміщень), затвердженим наказом Фонду державного майна України від 31 січня 1995 р. пе­редбачено, що володілець патенту на право оренди має право його продати, по­дарувати, передати у спадок, заставити, укладати інші угоди, не заборонені за­конодавством2. Такий підхід закладено і в новому ЦК України, у статті 658 якого, зокрема, записано, що предметом купівлі-продажу може бути також право вимоги, якщо воно не має особистого характеру і до його продажу застосовують­ся правила про відступлення від вимоги. Вважається, що такий підхід до визна­чення предмета договору купівлі-продажу є юридичне некоректним, адже, якщо суворо додержуватися правової логіки, то необхідно визнати, що предметом до­говору купівлі-продажу можуть бути лише ті об'єкти, які відповідно до законо­давства про власність є об'єктами права власності, чого про оренду не скажеш. А втім і самі складачі нового ЦК змушені були записати, що продаж права вимо­ги має здійснюватися за правилами про відступлення права вимоги, тобто за пра­вилами іншого правового інституту.

Визначаючи конкретний склад майна, яке може бути предметом купівлі-про­дажу, необхідно враховувати динаміку суспільно-економічних процесів. Як відо­мо, законодавство СРСР містило ряд обмежень щодо майнового обігу. З нього повністю виключалися земля, її надра, води та ліси, оскільки вони становили ви­ключну власність держави і надавалися лише в користування.

Заборонялася купівля-продаж основних засобів виробництва (будинків, спо­руд тощо) соціалістичних державних підприємств; встановлювався спеціальний порядок переходу їх від одних підприємств до інших. Громадяни, як правило, не могли набувати за договором купівлі-продажу засоби виробництва. У зв'язку з проголошеним Україною курсом на здійснення економічних перетворень ринко­вої орієнтації ситуація змінилася. Законом України "Про власність" передбачено рівні умови для розвитку всіх форм власності (приватної, колективної, держав­ної) та їх захисту.

Відтепер предметом договору купівлі-продажу може бути будь-яке майно, ви­знане законом об'єктом права власності і не вилучене з товарообігу.

За новим Земельним кодексом України 2001 p., як і за Земельним кодексом 1991 p., предметом договору купівлі-продажу з додержанням спеціальних вимог закону можуть бути також земельні ділянки. Водночас пунктом 15 Перехідних положень до Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фер­мерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробниц­тва, а також громадяни України — власники земельних часток (паїв) не мають права до 1 січня 2005 р. продавати або іншим чином відчужувати належні їм зе­мельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та ви­лучення земель для суспільних потреб.

Кожна держава має право визначати об'єкти, які з міркувань державної без­пеки або з інших підстав не повинні бути у власності тих чи інших суб'єктів пра­вовідносин або мають набуватися з додержанням спеціальних правил. Тому По­становою Верховної Ради України "Про право власності на окремі види майна" від 17 червня 1991 р.(з наступними змінами та доповненнями від 22 квітня 1993 p., 15 липня 1994 p., 24 січня 1995 р.) було затверджено Перелік видів майна, що не може перебувати у власності громадян, громадських об'єднань, міжнарод­них організацій та юридичних осіб інших держав на території України та Спеці­альний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна, ви­кладений відповідно у додатках № 1 і № 2і.

До Переліку входять:

1)  зброя, боєприпаси (крім мисливської і пневматичної зброї, зазначеної у Додатку № 2, і боєприпасів до неї, а також спортивної зброї і боєприпасів до неї, що їх набувають громадські об'єднання з дозволу органів внутрішніх справ), бо­йова та спеціальна військова техніка, ракетно-космічні комплекси;

2)  вибухові речовини та засоби вибуху. Всі види ракетного палива, а також спеціальні матеріали й обладнання для його виробництва;

3)  бойові отруйні речовини;

4)  наркотичні, психотропні, сильнодіючі отруйні лікарські засоби (за винят­ком отримуваних громадянами за призначенням лікаря);

5)  протиградові установки;

6) державні еталони одиниць фізичних величин;

7)  спеціальні технічні засоби негласного отримання інформації (зазначені за­соби не можуть також перебувати у власності юридичних осіб недержавних форм власності);

8)  електрошокові пристрої та спеціальні засоби, що їх застосовують право­охоронні органи, крім газових пістолетів і револьверів та патронів до них, заря­джених речовинами сльозоточивої та дратівної дії.

Щодо видів майна, для яких встановлюється спеціальний порядок набуття права власності громадянами, то в Додатку № 2, зокрема, зазначаються: вогне­пальна мисливська зброя, газові пістолети і револьвери та деякі види пневматич­ної зброї; об'єкти, що перебувають на державному обліку як пам'ятки історії і культури; радіоактивні речовини. Такі види майна можна придбати лише за на­явності відповідного дозволу (органів внутрішніх справ, Міністерства культури, державних органів з ядерної та радіаційної безпеки тощо).

У кожній державі встановлюється особливий правовий режим валютних цін­ностей. У період існування СРСР валютні цінності, зокрема іноземна валюта, певні платіжні документи і фондові цінності, певні дорогоцінні метали та природ­не коштовне каміння, могли бути предметом угод лише в деяких випадках. У

1976 p. було прийнято Указ Президії Верховної Ради СРСР "Про операції з ва­лютними цінностями на території СРСР", суть якого зводилася до фактичної за­борони угод з валютними цінностями та суворої відповідальності за порушення цих правил.

Сьогодні ці заборони частково знято, і валютні цінності можуть бути предме­том купівлі-продажу або інших угод. Учасники цих угод мають додержуватися спеціальних вимог законодавства України.

Порядок здійснення угод з валютними цінностями визначений Декретом Ка­бінету Міністрів України "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" від 19 лютого 1993 р. та деякими іншими законодавчими актами. За згаданим Декретом до валютних цінностей належать:

—  грошові знаки у вигляді банкнот, казначейських білетів, монет і в інших формах, що перебувають в обігу та є законним платіжним засобом на території України, а також вилучені з обігу, або такі, що вилучаються з нього, але підля­гають обміну на грошові знаки, які перебувають в обігу, кошти на рахунках, у внесках у банківських та інших кредитно-фінансових установах на території Ук­раїни;

—  відповідна іноземна валюта;

—  платіжні документи та інші цінні папери (акції, облігації, купони до них, бони, векселі (тратти), боргові розписки, акредитиви, чеки, банківські накази, депозитні сертифікати, ощадні книжки, інші фінансові та банківські документи), виражені в іноземній валюті або монетарних металах;

— монетарні метали (золото і метали іридієво-платинової групи у будь-якому вигляді та стані, за винятком ювелірних, промислових і побутових виробів з цих металів і брухту цих металів).

Особливе місце серед багатьох перелічених видів валютних цінностей посідає іноземна грошова валюта, яка в одних випадках може бути платіжним засобом, в інших — предметом купівлі-продажу. Останнє має місце у випадках продажу (обміну) іноземної грошової валюти за грошову валюту України і навпаки на Ук­раїнській міжбанківській валютній біржі через систему обмінних пунктів. На наш погляд, такі угоди водночас мають ознаки і договору купівлі-продажу, і до­говору міни.

Законодавство визначає певні вимоги, яким має відповідати предмет догово­ру купівлі-продажу. Так, якість проданої речі повинна відповідати умовам дого­вору, а за відсутності вказівок у договорі — вимогам, які звичайно ставляться, Під вимогами, які звичайно ставляться, треба розуміти такі, за додержання яких придбана річ має виконувати своє функціональне призначення (друкарська ма­шинка — друкувати, телевізор — давати зображення із звуковим супроводом то­що). Річ, яку продає торговельна організація, має відповідати стандарту, техніч­ним умовам або зразкам, встановленим для речей цього роду, якщо інше не випливає з характеру даного виду купівлі-продажу (ст. 233 ЦК УРСР).

У новому ЦК України питання про якість вирішене дещо по-іншому і доклад ніше. Так, відповідно до ст. 675 ЦК України продавець повинен передати покуп цеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу, а у разі від сутності в договорі умов щодо якості товару продавець зобов'язаний передат? покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно вико ристовується. У разі продажу товару за зразком та (або) за описом продавець по винен передати покупцеві товар, який відповідає зразку та (або) опису. Якщо законом встановлено вимоги щодо якості товару, продавець зобов'язаний пере­дати покупцеві товар, який відповідає цим вимогам або вимогам про підвищену якість товару, якщо це було обумовлено договором.

У ЦК України досить докладно врегульовано також відносини щодо гарантій якості товарів, кількості, асортименту, комплектності, тари та (або) упаковки продаваного товару (статті 671—690).

Наступною істотною умовою договору купівлі-продажу є ціна — певна гро­шова сума, сплачувана покупцем за одержану від продавця річ. Ціна має бути обов'язково визначена в договорі шляхом досягнення сторонами щодо цього обо­пільної згоди. За командно-адміністративної системи в СРСР сформувалася полі­тика ціноутворення, яка зводила до мінімуму можливості сторін самостійно ви­значати в договорі ціну, оскільки на переважну більшість видів продукції і товарів ціни встановлювали державні органи у централізованому порядку. Зок­рема передбачалося, що продаж товарів державними, кооперативними та іншими громадськими організаціями повинен здійснюватися за встановленими держав­ними цінами, крім випадків, передбачених законодавством. За погодженням сто­рін могли встановлювати ціни у разі продажу колгоспниками лишків сільгосп­продукції, що її не купує держава, а також продажу громадянами свого майна, якщо інше не передбачено законодавством.

Централізований порядок ціноутворення сприяв певній стабілізації цін. Од­нак нерідко встановлені таким чином ціни не відповідали фактичним витратам виробників на виготовлену продукцію, суперечили законам товарного вироб­ництва. Такий порядок ціноутворення не спонукав виробників до збільшення кількості товарів, підвищення їхньої якості, він став однією з причин створення дефіциту багатьох видів товарів, розбалансованості відносин між виробниками і споживачами, а також зловживань у сфері розподілу матеріальних благ.

В останні роки існування СРСР на підставі урядових рішень державним під­приємствам було надано право реалізовувати за договірними і тимчасовими до­говірними цінами деякі товари народного споживання, впроваджувалася торгівля товарами підвищеного попиту за комерційними цінами, кооперативи дістали пра­во реалізовувати продукцію за домовленістю із споживачами або самостійно, за деякими винятками.

Згідно з Декларацією про державний суверенітет України та Законом "Про економічну самостійність України" від 3 грудня 1990 р. був прийнятий Закон Ук­раїни "Про ціни і ціноутворення", який фактично започаткував основи самостій­ної української цінової політики. За цим законом у народному господарстві засто­совуються вільні ціни і тарифи, державні фіксовані та регульовані ціни і тарифи, створюються необхідні економічні гарантії для виробників; ціни внутрішнього ринку мають бути орієнтовані на рівень світового ринку. Однак втілення цих правильних у принципі положень відбувалося із значними труднощами навіть після проголошення Україною незалежності. Неухильно розвивалися інфляційні процеси в народному господарстві, неконтрольовано зростали ціни, падала пла­тоспроможність населення. З метою подолання цих та інших кризових явищ приймалася низка нормативно-правових актів, спрямованих на впорядкування цін і тарифів.

Політика ціноутворення періоду 1991—1993 pp. була спрямована на посту­повий перехід від тотального державного регулювання цін до максимально віль­ного ціноутворення. У цей період запроваджувалися граничні (фіксовані) ціни, обмеження рівня рентабельності, розміру торговельних і постачальницько-збуто­вих надбавок та обов'язкове декларування цін. Однак перелічені та інші заходи щодо становлення системи ціноутворення не були послідовними і стабільними, зберігали практику державних дотацій на широкий перелік товарів і послуг, а відтак — не сприяли подоланню кризових явищ у країні.

21 жовтня 1994 р. Кабінет Міністрів України прийняв Постанову "Про ціно­утворення в умовах реформування економіки", яка фактично ознаменувала заро­дження нового етапу державної політики цін. Постановою, зокрема, передбачено скоротити обсяги державного регулювання цін і тарифів, обмеживши їх лише природними та окремими штучними монопольними утвореннями. Започатковано поетапне скорочення державних дотацій на паливо, енергоносії, житлово-кому­нальні послуги тощо. Все це має сприяти наближенню роздрібних цін і тарифів до реальної вартості. У зв'язку з прийняттям зазначеної постанови значну час­тину раніше прийнятих нормативних актів щодо формування цін було визнано такими, що втратили чинність. В умовах прискорення ринкових економічних ре­форм, приватизації державної власності триває процес удосконалення механізму ціноутворення, який має бути адекватний змісту здійснюваних реформ. Однак з певністю можна передбачити, що домінуючими будуть методи вільного ціноутво­рення.

Звичайно, у Цивільному кодексі неможливо врегулювати усі відносини у сфе­рі ціноутворення, оскільки вони здебільшого не є цивільно-правовими. Тому у но­вому ЦК України сформульовано загальні принципові правила визначення ціни в договорі купівлі-продажу, адекватні суспільству з ринковою економікою.

Так, згідно зі ст. 693 ЦК України покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, — за ціною, що ви­значається відповідно до ст. 634 цього кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, законодавства або вимог, що звичайно ставлять­ся, необхідні для здійснення платежу. У свою чергу ст. 634 ЦК передбачає, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, а у випадках, встановле­них законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами міс­цевого самоврядування. Зміна ціни в договорі після його виконання не допус­кається.

Отже, за чинним законодавством сторони у договорі купівлі-продажу, які займаються підприємницькою діяльністю, мають право вільно визначати ціну предмета угоди, а в передбачених законом випадках повинні керуватися держав­ними фіксованими чи регульованими цінами. Абсолютно вільно визначають ціну громадяни, які укладають разові угоди купівлі-продажу, зокрема на речових ринках.

Особливий порядок визначення цін передбачений для зовнішньоекономічних угод. Суб'єкти зовнішньоекономічної діяльності України всіх форм власності при здійсненні експортно-імпортних операцій (у тому числі купівлі-продажу) повинні враховувати так звані індикативні ціни, які встановлюються з метою збільши­ти надходження валютних коштів, зменшити валютні витрати на закупівлю то­варів за імпортом, запобігти демпінгу.

Залежно від організаційно-правової форми торгівлі ціни на товари (продук­цію) можуть бути оптовими або роздрібними. У роздрібній торговельній мережі їх фіксують у прейскурантах, цінниках тощо. Придбання продукції на підставі державного замовлення здійснюється за закупівельними цінами. Національний банк України визначає закупівельні ціни також на дорогоцінні метали.

Звичайно у договорі купівлі-продажу, крім предмета та ціни, сторони можуть встановлювати й інші умови, зокрема порядок розрахунків, доставки товару, строки виконання договору.

Договір купівлі-продажу, як і будь-яка інша цивільно-правова угода, має пев­ну форму. У ЦК УРСР та у ЦК України немає статті, яка б безпосередньо визна­чала форму для усіх різновидів договору купівлі-продажу. Однак ці кодекси та інші законодавчі акти містять норми, в яких обумовлюється особливий порядок оформлення окремих договорів купівлі-продажу. Якщо спеціальними правовими нормами не встановлена форма того чи іншого різновиду договору купівлі-прода­жу, то слід керуватися загальними правилами цивільного законодавства про фор­му угод.

Тобто договір купівлі-продажу може укладатися в усній чи письмовій (зви­чайній або нотаріальній) формі, а також шляхом здійснення так званих конклю-дентних дій.

У законодавстві передбачено порівняно небагато випадків, коли потрібно спе­ціальне оформлення договірних відносин купівлі-продажу. Зокрема, за ст. 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку має бути нотаріально посві­дчений, якщо хоч би однією із сторін є громадянин. Правила цієї статті стосу­ються також договору купівлі-продажу квартир.

Такий договір підлягає державній реєстрації. Реєстрація договору купівлі-продажу жилого будинку, яку безпосередньо здійснюють бюро технічної інвента­ризації, має переважно адміністративно-правове значення, а її відсутність не тяг­не за собою недійсності нотаріально посвідченої угоди купівлі-продажу. Ці дії вчиняються відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції Ук­раїни від 9 червня 2002 р.

Новий ЦК України містить лаконічну норму про форму договору купівлі-про­дажу. Так, відповідно до його ст. 659 договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого неру­хомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідчен­ню та державній реєстрації. Тому для вирішення питання про форму договорів купівлі-продажу необхідно звертатися також до аналізу спеціальних законодав­чих та нормативно-правових актів.

Як відомо, об'єктами права власності громадян з недавнього часу можуть бу­ти також квартири. Так, ще Постановою Ради Міністрів СРСР "Про продаж гро­мадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду" від 2 грудня 1988 р. було вперше за період існування СРСР дозволено громадянам набувати за договором купівлі-продажу в особисту влас­ність квартири у будинках державного і громадського фонду. На такі договори Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради "Про затвердження Положен­ня про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їх утримання і ремонт" від 19 травня 1989 р. (втратила чинність) було поширено правило про їх нотаріальне посвід­чення.

Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. одержання громадянами державного житла в по­рядку приватизації, безоплатно чи з оплатою, оформляється свідоцтвом про пра­во власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п. 5 ст. 8). З юридичної точки зору прива­тизація державного житлового фонду на користь громадян являє собою угоду про відчуження квартир (будинків), кімнат та господарських споруд і приміщень, що прилягають до них, у власність громадян. Така угода навіть у разі безоплат­ної передачі житла у визначених законом межах має ознаки договору купівлі-продажу, оскільки особливим засобом платежу тут є приватизаційний папір (житловий чек), який має свою відповідну вартість (статті 3 і 4). І врешті, не мо­же бути будь-яких сумнівів щодо належності таких угод до договорів купівлі-про-дажу у разі приватизації громадянами надлишків загальної площі квартир (бу­динків) за кошти. Це підтверджується також п. 8 ст. 8 вищезгаданого закону, в якому записано, що "вартість послуг органів приватизації по оформленню доку­ментів на право власності на квартири (будинки) оплачується покупцями за дер­жавними розцінками".

Визнання передачі громадянам у власність державного житла в порядку при­ватизації договором купівлі-продажу чи іншою угодою означає, що на приватиза­ційну угоду мають поширюватися правила цивільного права про визнання угод недійсними, про розірвання договорів тощо, що не завжди враховують державні та судові органи. Так, за протестом прокурора Ватутінського району м. Києва розпорядженням державної адміністрації Ватутінського району було скасовано приватизацію квартири громадянина К. та визнано недійсним свідоцтво про пра­во власності на неї у зв'язку з тим, що її приватизація була здійснена начебто невідомою особою без згоди громадянина К., який проживав у цій квартирі як наймач. Ватутінський районний суд своїм рішенням від 15 жовтня 1997 р. зазна­чені дії державної адміністрації визнав правомірними1. З таким рішенням суду не можна погодитися, адже державна адміністрація фактично привласнила собі функції судового органу.

Згідно зі ст. 15 Закону України "Про власність" кожному наймачеві жилого приміщення в будинку державного чи громадського фонду та членам його сім'ї було надано право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шля­хом їх викупу або на інших підставах, передбачених законодавством. Незважаю­чи на застосування в законі терміна "викуп", фактично законодавець мав на ува­зі придбання такого житла на умовах договору купівлі-продажу, для якого потрібне відповідне нотаріальне посвідчення. Нині у зв'язку зі здійсненням в Ук­раїні приватизації державного та громадського житлового фонду викуп втратив своє первісне значення.

За законами України "Про приватизацію державного майна" і "Про привати­зацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" договори купівлі-продажу державного майна підлягають нотаріальному посвідченню з наступною реєстрацією відповідною місцевою радою.

Форма договору купівлі-продажу земельних ділянок визначається Земельним кодексом України. Так, відповідно до ст. 132 ЗК України угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально по-свідчуються. У цій же статті передбачено умови, які обов'язково мають містити такі угоди, а також підстави державної реєстрації земельної ділянки.

Слід враховувати, що окремими актами законодавства або продавцем можуть бути передбачені особливі умови та порядок оформлення деяких різновидів дого­вору купівлі-продажу (на біржах, аукціонах, ярмарках, виставках, у зовніш­ньоекономічній діяльності тощо) або для деяких видів майна (автомобілів, акцій, валюти тощо).

Так, оформлення зовнішньоекономічних договорів купівлі-продажу здійсню­ються відповідно до Закону України "Про зовнішньоекономічну діяльність" та Положення про форму зовнішньоекономічних договорів (контрактів), затвердже­ного наказом Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції Украї­ни від 21 вересня 2001 р.1.

Недодержання форм договору купівлі-продажу та інших вимог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільно­го права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.


<