§ 7. Зміна договору найму житлового приміщення : Цивільне право України. Кн.2. - Дзера О. В. - Кузнецов Н. С. : Книги по праву, правоведение

§ 7. Зміна договору найму житлового приміщення

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 
РЕКЛАМА
<

Житлові приміщення у будинках державного та громадського житлового фон­ду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що дого­вір найму житлового приміщення, який був укладений після одержання ордера, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути змінений, виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні. У статті 103 Житлового кодексу передбачено, що договір найму житлового при­міщення може бути змінений за взаємною згодою наймача та членів його сім'ї і згодою наймодавця.

Частіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї най­мача (наприклад у зв'язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму житло­вого приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син найма­ча, який збирається одружитися) ставить перед наймачем такі вимоги.

Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до змісту ст. 104 Жит­лового кодексу, за якою член сім'ї наймача (чи колишній член сім'ї, що продов­жує проживати в найнятому приміщенні) має право вимагати за згодою всіх, що проживають разом з ним членів сім'ї (чи колишніх членів сім'ї), укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи наймодавець не дають згоди на укладення договору найму, то спір вирішується у судовому порядку.

Розглядаючи такі спори, суд враховує перш за все, чи додержано вимогу, пе­редбачену ст. 104 Житлового кодексу, а саме: чи припадає на заявника окреме ізольоване житлове приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої за­безпеченості. При цьому обов'язково береться до уваги й умова ч. 2 ст. 65 ко­дексу: за особою, яка вселена наймачем, лише тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї наймача на користування всією житловою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.

Якщо така угода мала місце, то частка житлової площі на заявника вирахо­вується не з усієї житлової площі, а лише з тієї, щодо якої було укладено з ним угоду.

Правила про зміну договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на житлові приміщення у будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст. 114 Житлового кодексу), крім випадків, коли наймач одержав житлове приміщення у цих будинках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець втра­тив право на його виселення.

Наймачі житлових приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, у разі об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимага­ти від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все житлове приміщення, яке вони займають. Попередні договори припиняють свою дію і виникає зобов'язання на об'єднане приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на це житлове приміщення.

Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскар­жена в судовому порядку.

За правилами ст. 106 Житлового кодексу повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму житлового приміщення замість попереднього наймача. Такі вимоги частіше трапляються тоді, коли попередній наймач житлового приміщення виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і в разі смерті наймача або втрати ним права на приміщення.

У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за зго­дою інших членів сім'ї, спір вирішується у судовому порядку.

Новий ЦК в ст. 843 передбачає заміну наймача у договорі найму житла. Згід­но з цією нормою на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають ра­зом з ним, та за згодою наймодавця наймач може бути замінений однією з пов­нолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або його вибуття наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постій­но проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням із наймодавцем, одна або декілька з цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.


<