§ 2. Права та обов'язки наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним : Цивільне право України. Кн.2. - Дзера О. В. - Кузнецов Н. С. : Книги по праву, правоведение

§ 2. Права та обов'язки наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 
РЕКЛАМА
<

Згідно зі ст. 835 нового ЦК у договорі найму житла мають бути вказані осо­би, які проживають разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за до­мовленістю між ними, а у разі спору встановлюється за рішенням суду. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

Більш детально ці питання врегульовані у Житловому кодексі.

У частині 1 ст. 64 та ст. 160 Житлового кодексу передбачено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі обов'язки нарівні з наймачем. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору.

У частині 2 ст. 64 Житлового кодексу визначено, хто може належати до чле­нів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їх діти та батьки.

Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває у зареєстрованому шлюбі (термін "дружина" стосується не тільки жінки, а й чоловіка), права та обов'язки дружини наймача виникають водночас з наймачем у разі внесення до ордера її прізвища та спільного вселення у житлове приміщення. Дружиною най­мача є також особа, яка вселилась у найняте приміщення після реєстрації шлю­бу з наймачем для створення сім'ї і постійного проживання у найнятому житло­вому приміщенні.

Неповнолітні діти наймача та його дружини належать до членів сім'ї найма­ча, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їх батьків, а повнолітні діти наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Поняття члена сім'ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше житлове примі­щення, то вона хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї най­мача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які жи­вуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постій­но проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До та­ких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов'язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Згідно з ч. З ст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним житловому приміщенні, мають такі самі права та обов'язки, як наймач і члени його сім'ї.

Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним житлове приміщення інших осіб. Реалізація цього права залежить в першу чергу від житлового фонду, в якому укладено договір. Так, згідно зі ст. 836 ЦК України наймач має право за взаємною згодою осіб, які постійно про­живають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання в ньому. Дещо інакше це питання вирішується стосовно державного, комунального, громадського житлових фондів. Згідно зі ст. 65 Жит­лового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщен­ня свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх не­повнолітніх дітей такої згоди не потрібно.

Тривалий час в адміністративній, судовій практиці та юридичній літературі дискутувалося питання, що слід розуміти під додержанням встановленого поряд­ку вселення. Нині це питання дістало роз'яснення у п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникають у практиці засто­сування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. № 2 та у п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя" від 1 листопада 1996 р. № 9 та у Рішенні Конституційного Суду щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень підпункту 1 п. 4 Положення про паспортну службу органів внут­рішніх справ від 14 листопада 2001 р. Під вселенням у житлове приміщення в установленому порядку слід розуміти, зокрема, вселення з додержанням правил про реєстрацію проживання, але у тих випадках, коли в такій реєстрації було необґрунтовано відмовлено, суд може визнати право на житло за особою, яка все­лилася. Слід зазначити, що реєстрація проживання має в першу чергу облікове значення і сама по собі не породжує права на житло.

Ще однією необхідною умовою вселення у житлове приміщення є письмова згода всіх членів сім'ї, що проживають разом з наймачем (у тому числі й тимча­сово відсутніх). За неповнолітніх членів сім'ї таку згоду повинні висловити їхні батьки чи інші законні представники (опікуни, піклувальники), навіть якщо вони не проживають у цьому житловому приміщенні.

Як правило, таку письмову згоду оформляють тоді, коли наймач звертається з проханням прописати певну особу в найняте ним житлове приміщення; відпо­відні органи вимагають підписів усіх членів сім'ї на заяві наймача. Проте трап­ляються випадки, коли не всі члени сім'ї наймача (або колишні члени сім'ї най­мача) дали письмову згоду на вселення певної особи чи взагалі не висловлювали своєї думки з цього приводу, якщо, наприклад, після вселення особи як члена сім'ї наймача не ставилося питання про її реєстрацію (прописку). У таких випад­ках у разі виникнення спору про право особи, яка вселилася в житлове примі­щення, згідно з п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 відсутність письмової згоди членів сім'ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користу­вання житловим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встанов­лено, що вони таку згоду, хоч і не письмово, але висловили.

Згідно з ч. 2 ст. 65 та ч. 2 ст. 161 Житлового кодексу особи, які вселилися в жиле приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування житловим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім'ї, що проживають разом з ним, не було іншої угоди про порядок користування житловим приміщенням.

Наприклад, у двокімнатну квартиру, що складається з ізольованих кімнат розмірами 20 та 19 кв. м, за ордером вселилися мати й син. Син як член сім'ї за ч. 1 ст. 64 Житлового кодексу має рівні права з матір'ю на користування житло­вим приміщенням. У зв'язку з його одруженням у цю квартиру з додержанням правил, передбачених ч. 1 ст. 65 Житлового кодексу, вселилася невістка найма­ча, яка тільки в тому разі матиме рівні з чоловіком та його матір'ю права на всю житлову площу, якщо при вселенні між нею, її чоловіком та наймачем не буде укладено угоди, що передбачає інший порядок користування житловим примі­щенням. Якщо ж між цими трьома особами була домовленість, що молоде по­дружжя займатиме лише кімнату розміром 20 кв. м, це означає, що за невісткою не визнано право на рівне з іншими членами сім'ї наймача користування усім житлом, а у неї виникає право лише на кімнату розміром 20 кв. м та приміщення загального користування (кухня, коридор тощо).

Одним із прав, що належать лише наймачам житла в державному та кому­нальному житлових фондах, є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Згідно зі ст. 65і Житлового кодексу наймачі житлових при­міщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за зго­дою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займа­ні ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шля­хом приватизації і регламентується Законом України "Про приватизацію держав­ного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами та доповненнями, вне­сеними законами України від 22 лютого 1994 р. та від 5 лютого 1997 р.

Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) дер­жавного житлового фонду на користь громадян України. Приватизація здійсню­ється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа розміром 10 кв. м врахо­вується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та зареєстровані в іншому місці. Так, наймач, що зареєстрований і проживає один у квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення розміром 31 кв. м загальної площі.

Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешка­ють у них. Разом з тим ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квар­тири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.

Кожен громадянин має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою один раз. Наймачі житла можуть реалізувати своє право на придбання займаних житлових приміщень у власність за таких умов:

1)  вони повинні самостійно проживати у цих житлових приміщеннях до наб­рання чинності Закону України "Про приватизацію державного житлового фон­ду", тобто до 22 липня 1997 p., або на той час перебували на квартирному обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов;

2)  згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним. Члени сім'ї також мають право на придбання займаних житлових приміщень у спільну (сумісну чи часткову) власність;

3)  звернення із заявою про передачу займаних житлових приміщень у влас­ність до органу приватизації. Заяву підписують усі повнолітні члени сім'ї найма­ча, в ній необхідно зазначити вид спільної власності та уповноваженого власни­ка, яким не обов'язково має бути наймач житла.

Відповідно до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у влас­ність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України з житло­во-комунального господарства від 15 вересня 1992 р. № 56 наймачі разом із зая­вою подають і деякі інші документи, зокрема довідки про склад сім'ї, про займане житлове приміщення тощо.

Орган приватизації зобов'язаний у місячний строк від дати реєстрації заяви своїм розпорядженням передати наймачеві житлове приміщення у власність і ви­дати зареєстроване свідоцтво про право власності на квартиру та паспорт на житлове приміщення. Орган приватизації передає відомості про реєстрацію пра­ва власності на житло, копії свідоцтв про право власності на житло та паспорт на житлові приміщення один раз на квартал до бюро технічної інвентаризації. Приватизоване житлове приміщення включається до приватного житлового фон­ду України.

У власників квартир багатоквартирних будинків виникають зобов'язання брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибу-динкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Одним із основних обов'язків наймачів житлових приміщень є плата за ко­ристування житлом та комунальні послуги. І якщо в договорі найму приватного житла розмір і порядок плати за житло згідно ст. 839 встановлюється за пого­дженням сторін, то порядок і розмір плати за житло і комунальні послуги в дер­жавному, комунальному і громадському житлових фондах встановлюється зако­нодавством. Відповідно до ст. 66 Житлового кодексу плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартир (одноквартирного будинку).

Відповідно до законів України "Про місцеві державні адміністрації" та "Про місцеве самоврядування в Україні" регулювання цін і тарифів на виконання ро­біт та надання житлово-комунальних послуг належить до повноважень місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування.

Згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 19 травня 2000 р. № 748 з 1 червня 2000 р. в Києві введено диференційовану квартирну плату. Вона нараховується залежно від кількості поверхів у будинку та наявності ліфту й інших зручностей і становить від 0,40 до 0,58 грн. за 1 кв. м. За­конодавство допускає встановлення пільг з квартирної плати та плати за кому­нальні послуги окремим категоріям громадян (ст. 69 Житлового кодексу). Так, згідно із законом України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального за­хисту" інваліди війни та прирівняні до них особи мають право на 100-відсоткову знижку плати за житлову площу в межах норм, передбачених чинним законо­давством, та на 100-відсоткову знижку плати за користування комунальними по­слугами, газом, електроенергією та іншими послугами (ст. 13); учасникам бойо­вих дій надаються пільги у вигляді 75-відсоткової знижки плати за житлову площу в межах норм, передбачених чинним законодавством, та 75-відсоткової знижки плати за користування комунальними послугами (ст. 12).

Межі норм, що дають право на такі пільги, встановлено постановою Кабінету Міністрів України "Про встановлення норм користування житлово-комунальни­ми послугами громадянами, які мають пільги щодо їх сплати" від 1 серпня 1996 р. № 789.

Однією з цілей державної житлової політики є створення умов для поліпшен­ня експлуатації та схоронності житлового фонду. У зв'язку з цим відбувся пере­хід до самоокупної системи експлуатації житла та надання житлово-комунальних послуг за їх собівартістю, що спричинило підвищення розмірів плати за користу­вання житлом та комунальними послугами до рівня фактичних витрат на його утримання. Разом з тим держава здійснює заходи щодо соціального захисту на­селення в умовах реформування системи платежів за житлово-комунальні послу­ги. Так, постановою Кабінету Міністрів від 22 вересня 1997 р. № 1050 (зі зміна­ми та доповненнями від 2 лютого 2000 р. № 211) затверджено Положення про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на сплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива.

Цим Положенням визначаються умови призначення та порядок надання гро­мадянам щомісячної адресної безготівкової субсидії для відшкодування витрат на сплату користування житлом та комунальних послуг, а також один раз на рік субсидії на придбання скрапленого газу, твердого та пічного "побутового (рідко­го) палива.

Право на отримання цієї субсидії мають наймачі житлового приміщення дер­жавного, комунального чи громадського житлового фонду, загальна сума оплати яких за житлово-комунальні послуги, скраплений газ, тверде і пічне побутове паливо перевищує 20 відсотків середньомісячного доходу сім'ї, а непрацюючі пенсіонери, непрацездатні громадяни, деякі інші категорії малозабезпечених гро­мадян мають право на субсидії, якщо розмір зазначених оплат становить 15 від­сотків їхнього середньомісячного сукупного доходу.

Субсидія призначається наймачеві, на якого відкрито особовий рахунок за місцем прописки.

Щоб отримати субсидію, наймач має подати до відділу субсидій заяву та ві­домості про забезпеченість житловою площею та комунальними послугами, склад прописаних у житловому приміщенні, доходи кожного з прописаних, а та­кож документи, які підтверджують сплату житлово-комунальних послуг за попе­редній період. Якщо є заборгованість платежів, укладається угода про її погашен­ня між наймачем та відділом субсидій або надавачем послуг. Термін погашення заборгованості визначається в угоді й залежить від розміру боргу та середньомі­сячного доходу на кожного прописаного у житловому приміщенні громадянина.

Субсидія для відшкодування витрат на сплату житлово-комунальних послуг призначається на шість місяців. По закінченні терміну отримання субсидій гро­мадяни повинні підтвердити право на призначення субсидій на наступний період. Для цього вони подають лише довідки про доходи прописаних громадян та заяву, в якій підтверджується відсутність будь-яких змін у складі прописаних та у ха­рактеристиці житла і послуг з моменту попереднього призначення субсидій.

Наймачам житлових приміщень державного, комунального і громадського житлового фонду субсидія надається шляхом перерахування коштів на рахунок власників житла та підприємств, що надають комунальні послуги.

Субсидія є безповоротною, її отримання не впливає на обсяг прав та обов'яз­ків наймача і членів його сім'ї.