§ 1. Поняття договору найму житла : Цивільне право України. Кн.2. - Дзера О. В. - Кузнецов Н. С. : Книги по праву, правоведение

§ 1. Поняття договору найму житла

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 
РЕКЛАМА
<

Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст. 47 Конституції України. За цим дого­вором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя люди­ни, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним догово­ром житлового права.

У ЦК УРСР цей договір передбачався главою 26, яка складалась із статей 277—323. З прийняттям Житлового кодексу 1984 р. норми, що регулювали від­носини найму житла, були виключені з ЦК і перенесені в ЖК. У ЦК УРСР зали­шено лише одну ст. 277, в якій міститься визначення договору найму жилого приміщення. Залежно від виду житлового фонду, в якому укладається договір, ЦК передбачає регулювання договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів і договору найму житлового .приміщення в будинках приватного житлового фонду.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосе­редковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські ор­ганізації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення жит­лових умов, безоплатне одержання житла з цих фондів. Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру1.

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

У новому ЦК України передбачено щодо договору найму житла 17 статей (829—845). Законодавець виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу засто­совуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У новому ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комер­ційний договір найму житла"1.

Разом з тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в цілому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.

У загальному вигляді договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймаче­ві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, гро­мадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуата­ційна організація). За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин. Новий ЦК в ст. 832 передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 835 ЦК). В житловому законодавстві ці особи дістали назву чле­нів сім'ї наймача. До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "помешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартир­ний будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати ін­шим вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до ст. 831 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

Договір найму житла є сплатним. Розмір і порядок оплати може встановлю­ватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в центра­лізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самовря­дування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з момен­ту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сто­рін має бути виражене в письмовій формі.

Необхідно звернути увагу на те, що залежно від належності предмета дого­вору до певного виду житлового фонду існують деякі особливості в порядку ук­ладення договору, в обсязі прав та обов'язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору. І залежно від цього можна виділити особливості та відмін­ності, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках держав­ного, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житло­вого приміщення у приватному житловому фонді.

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спря­мований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укла­дається на визначений строк. У новому ЦК України договір найму житла укла­дається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років.

Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громад­ському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користу­вання і по суті є довічним.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового при­міщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише гро­мадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можли­вістю отримання житла.

Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщен­ня за сукупності таких умов:

1)  досягнення, як правило, 18-річного віку;

2)  постійного проживання в даному населеному пункті;

3)  потребування поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України:

забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчи­ми комітетами обласних, Київської та Севастопольської міських рад народних де­путатів спільно з радами профспілок;

проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і тех­нічним вимогам;

тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

проживання у гуртожитках;

проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних від­носин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.

Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Постанов­ка громадянина на квартирний облік — це офіційне визнання відповідним дер­жавним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочерго­ве одержання житлових приміщень. До таких громадян належать: інваліди Вели­кої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, осо­би, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1 та 2-ї груп з числа війсь­ковослужбовців, інваліди праці 1 та 2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового ко­дексу).

Крім того житлові приміщення можуть надаватися позачергово:

громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв'язку зі сти­хійним лихом;

громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ор­дера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем — громадяни­ном, на ім'я якого видано ордер.

Тривалий час у літературі дискусійним є питання про співвідношення і зна­чення ордера і договору у виникненні і формуванні правовідносин з користуван­ня цими приміщеннями в будинках державного, комунального житлового фонду. Слід зазначити, що більшість вчених1 дійшли висновку, що підставою виникнен­ня права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення.

Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державно­му, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в до­говорі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комуналь­ного житлового фонду (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно прово­дити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час ка­пітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове при­міщення тощо.

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування при­міщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені по­становою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування житловими примі­щеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил по­жежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить докладно викладено нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового кодексу України умови договору найму жит­лового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму жит­лового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприк­лад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги.

Є певні особливості й у визначенні предмета договору найму житлового при­міщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бу­ти лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване жит­лове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквар­тирний житловий будинок.

Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять "окрема квартира" та "інше ізольоване житлове приміщення". Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово-комуналь­ного господарства для розв'язання спірних питань у сфері приватизації та утри­мання житла1, та визначень, які наводилися в літературі2, слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для по­стійного проживання однієї сім'ї і містить обладнані житлові та підсобні примі­щення та має окремий вихід. Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживан­ня однієї або кількох сімей.

Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупніс­тю таких ознак:

—   відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипо­жежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян;

— прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи ре­конструкції;

—  реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.

Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для прожи­вання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холод­на вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоуст­рій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного на­селеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.

На практиці вважається, що квартири в будинках, збудованих за типовими проектами починаючи з 1958 p., належать до благоустроєних незалежно від їх планування.

У ч. 2 ст. 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не пови­нен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня се­редньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.


<