§ 4. Умови договору оренди : Цивільне право України. Кн.2. - Дзера О. В. - Кузнецов Н. С. : Книги по праву, правоведение

§ 4. Умови договору оренди

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 
РЕКЛАМА
<

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне зна­чення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього до­говору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосяг-нення сторонами домовленості хоч би за однією з них такий договір не вважається укладеним. .

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунально­го майна" істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, за­твердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентариза­ції відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка про­водиться експертним шляхом згідно з Порядком проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державно­го майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554;

термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погоджен­ням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які бу­ли передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві неза­лежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок ви­користання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабіне­ту Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786і. Відповідно до цієї Методики (Додаток № 1 та Додаток № 2) орендна ставка за використання цілісних майно­вих комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльнос­ті цих підприємств і коливається у межах від 3 до 10 відсотків до залишкової вар­тості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально-визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва — не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Строки внесення орендної плати, як правило, визначаються у договорі, проте зазначена Методика рекомендує в договорі оренди цілісного майнового комплек­су державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал — у 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (ба­лансу).

Методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, визначають орга­ни, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, — органи місцевого самоврядування.

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встанов­люватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими акта­ми України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної пла­ти, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умо­ви господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди;

порядок використання амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відра­хування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні під­розділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально-визначене майно нараховує та залишає в своєму розпорядженні підприємство, господар­ське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого перебуває це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на від­новлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендо­ваного майна, якщо інше не передбачено договором оренди;

відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розір­вання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продов­ження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавце­ві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або заги­бель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою про­ведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних кош­тів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліп­шення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не запо­діяти йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кош­ти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

виконання зобов'язань за договором оренди, яке має здійснюватися відпо­відно до загальних вимог, встановлених ЦК України щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов'язаний:

— передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у до­говорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриман­ням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, за­вданих йому невиконанням договору оренди;

—  проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'­єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяль­ності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'яза­ний:

—  використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов дого­вору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

—  вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін: відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, у

тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, вста­новлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними дого­ворами оренди;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна, яке здійснюється від­повідно до законодавства України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.