§ 7. Особливості купівлі-продажу нерухомого майна : Цивільне право України. Кн.2. - Дзера О. В. - Кузнецов Н. С. : Книги по праву, правоведение

§ 7. Особливості купівлі-продажу нерухомого майна

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 
РЕКЛАМА
<

На сучасному етапі розвитку українського суспільства особливої гостроти на­буває вирішення питання про забезпечення громадян України житлом. Як відо­мо, відповідно до положень ст. 47 Конституції України громадяни України мо­жуть реалізувати своє право на житло кількома способами, у тому числі шляхом набуття права власності на нього за допомогою укладення різного роду цивіль­но-правових правочинів. Одним з найпоширеніших цивільно-правових правочи-нів з нерухомістю є договір купівлі-продажу нерухомого майна. Він виконує де­кілька функцій і виступає одночасно способом здійснення конституційного права громадян України на житло, підставою виникнення права власності в юридичних та фізичних осіб на нерухомість, надійним та ефективним засобом регулювання цивільних правовідносин у цій сфері.

Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості — її ста­лий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використання тощо — диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті1.

Треба зазначити, що цю обставину частково врахували укладачі нового Ци­вільного кодексу України, які у ряді статей ЦК (статті 183, 211, 336, 642, 659, 682) передбачили особливий порядок виникнення, обмеження та переходу прав на нерухоме майно та запровадили обов'язкову державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та правочинів із ним. Водночас розробники нового ЦК України не знайшли за потрібне виділити у главі 54 Кодексу ("Купівля-продаж") особливі правила, присвячені продажу нерухомості. Незважаючи на це, ряд спе­цифічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості (передусім його предмет, форма, зміст) дозволяє нам розглядати його як особливий вид з притаманним йо­му спеціальним правовим регулюванням.

Як і будь-який інший договір купівлі-продажу, договір продажу нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договору продажу нерухомості притаманні й інші, спільні для всіх договорів купівлі-прода­жу риси, а саме — оплатність та взаємність.

Правове регулювання договору продажу нерухомості регламентується за­гальними нормами глави 54 ЦК України (у ЦК УРСР 1963 р. відповідні норми розміщені у главі 20). При цьому необхідно пам'ятати, що деякі норми глави 54 ЦК України не можуть бути застосовані до зобов'язання з купівлі-продажу неру­хомості в силу специфічності останнього.

До відносин з приводу купівлі-продажу продажу нерухомості в деяких випад­ках застосовуються й особливі нормативні вимоги. Так, відносно договорів купів­лі-продажу нерухомого майна у порядку приватизації застосовуються спеціальні правила, що містяться у законах України "Про приватизацію державного май­на", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших приватизаційних нормативно-правових актах. До договорів купів-лі-продажу земельних ділянок застосовуються відповідні положення земельного законодавства України. Продаж нерухомого майна боржника у порядку виконав­чого провадження регулюється статтями 61, 62, 64, 66 Закону України "Про ви­конавче провадження" від 21 квітня 1999 p., нормами Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна від 27 жовтня 1999 р. № 68/5.

Предметом цього договірного типу виступає нерухоме майно. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі не­рухомості в окремий вид.

За часів існування Радянського Союзу розподілу речей на рухоме та нерухо­ме майно на законодавчому та доктринальному рівні не було. Так, ЦК УРСР 1922 р. визнавав весь земельний фонд новоствореної республіки надбанням дер­жави і зазначав, що земля не може бути предметом приватного обороту. Воло­діння землею допускалося радянською владою лише на правах користування. У примітці до ст. 21 ЦК УРСР 1922 р. було вказано, що із скасуванням приватної власності на землю поділ майна на рухоме та нерухоме відмінений. Що стосуєть­ся ЦК УРСР 1963 p., то у ньому про нерухоме майно не було навіть згадки.

Після тривалої перерви термін "нерухоме майно" з'являється спочатку в Ос­новах цивільного законодавства СРСР та республік 1990 p., потім у законах Ук­раїни "Про заставу" від 2 жовтня 1992 p., "Про нотаріат" від 2 вересня 1993 p., "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. та дея­ких інших законодавчих актах. Але у жодному з них не містилося розгорнуте ви­значення цього поняття і не були наведені критерії розподілу речей на рухомі та нерухомі. Лише з прийняттям нового ЦК України цю прогалину у праві може бу­ти усунуто.

Поняття нерухомого майна міститься у ст. 182 нового ЦК України. До неру­хомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а та­кож об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі ліси, багаторічні наса­дження, будівлі, споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Режим нерухомої речі може бути поширений законом і на інші речі — в силу їх обов'язкової дер­жавної реєстрації (ч. 2 ст. 182 ЦК України).

Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, тісний зв'язок з землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкту без його зне­цінення та зміни його призначення. Слід зазначити, що ці ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості, адже кожний вид нерухомого майна характеризуєть­ся своїми особливостями, що у свою чергу обумовлює специфічне правове регу­лювання.

Так, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти є "природ­ною" нерухомістю. Вони мають особливу цінність, що визначає суспільний інте­рес, який виражається у необхідності збереження їх цільового призначення та встановленні спеціального правового режиму користування. Тому регламентації відносин з приводу даних об'єктів притаманне поєднання публічно-правового та приватноправового регулювання. Завданням публічного права буде в даному ви­падку визначення можливості допуску відповідних об'єктів нерухомості до участі у майновому обороті, встановлення певних обмежень, що стосуються використання окремих категорій об'єктів у майновому обороті, та санкцій за порушення вимог законодавства, що стосуються публічного інтересу. В нашій державі вже сьогодні закладено основи для встановлення обмежень земельного обороту за­лежно від категорій землі. Зокрема, відповідно до положень нового Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 p., землі в Україні залежно від основного цільового призначення поділяються на землі сільськогосподарського призначен­ня, житлової і громадської забудови, природно-заповідного та іншого природо­охоронного призначення тощо, причому для кожної категорії землі встановлений свій особливий правовий режим, а деякі землі (наприклад землі оборони) взагалі не можуть перебувати на праві приватної власності або можуть перебувати у ци­вільному обігу у виключних випадках, встановлених законом. Самостійними об'­єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'єк­ти. Вони визнаються нерухомістю в силу їх природних фізичних якостей, а не тому, що складають єдине ціле з земельною ділянкою. Інакше неможливо бу­ло б встановити право власності на надра поза залежністю від права власності на землю1. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що у відношенні їх діє презумпція виключної власності народу України (ст. 13 Конституції України, ст. 9 Закону України "Про власність").

Що стосується правового регулювання обігу зазначених об'єктів, то необхід­но зазначити, що, оскільки в Україні встановлено виключне право власності на­роду України на.надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі дозволів на спеціальне використання природних ресурсів, правова природа яких дозволяє віднести їх до адміністративного акту-ліцензії, то про цивільний обіг да­ного виду об'єктів говорити не можна.

Специфіка правового режиму лісів та багаторічних насаджень полягає у то­му, що ці об'єкти є, по-перше, природними, а по-друге, вони настільки невідділь­но пов'язані з землею, що переміщення їх без непропорційної шкоди їх призна­ченню неможливе. У той же час, від договорів купівлі-продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна, коли вони відчужуються одночасно з переходом відповідних прав на земельну ділянку, необхідно відрізняти правочини, за якими ліс та багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається, наприклад, "ліс на корені" чи рублені дерева. Оскільки "ліс на корені" та рубле­ні дерева не є об'єктом, нерозривно пов'язаним з землею, правила, що регламен­тують порядок відчуження нерухомості, до них не застосовуються.

Будівлі та споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознакою нероз­ривного зв'язку з землею та неможливості в силу цього їх вільного переміщення у просторі без непропорційної шкоди їх призначенню. Право власності на будів­лі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що підлягає державній ре­єстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 333 ЦК України).

У зв'язку з цим виникає проблема щодо приналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будів­ництва).

З одного боку, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів неза­вершеного будівництва викликає сумнів у їх юридичній природі як об'єктів нерухомості, свідчить про те, що такі об'єкти не є нерухомістю. З іншого боку, від­нести такі об'єкти до категорії рухомих речей також буде невірно, оскільки об'­єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомості, передбачені ст. 182 нового ЦК, а саме — значимість та індивідуальну цінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, неможливість вільного пересу­вання даного об'єкту в просторі без його знецінення та зміни призначення. Такої ознаки нерухомого майна, як його обов'язкова державна реєстрація, ст. 182 но­вого ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, що нерухоме майно стає таким лише після державної його реєстрації, воно існує і до цього акту (в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права на нерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводу відомий французь­кий вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повинна перетворювати майно в нерухомість, а, навпаки, стабільність положення нерухомого майна дає можли­вість реєструвати його1.

На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдиний нормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення, зміни та припинення речових прав на нерухоме майно та здійснення правочинів з ним, а по-друге, встановлю­вав порядок та специфіку обігу об'єктів незавершеного будівництва. Нині чинні нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливий та неоднозначний ха­рактер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсацій громадянам за втра­чене нерухоме майно у разі виселення або самостійного переселення з радіоак­тивне забруднених територій, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. № 875 до об'єктів нерухомого майна відносять і об'єкти незавершеного будівництва. Такий самий підхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і в іншому нормативно-правовому акті — у Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого Наказом Мінюсту Ук­раїни 27 жовтня 1999 р. № 6815, який також відносить об'єкт незавершеного бу­дівництва до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовна прак­тика системи загальних судів України, яка знайшла своє відображення у Постанові Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування суда­ми законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий бу­динок" від 4 жовтня 1991 р. № 7 свідчить про те, що право власності на житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його ре­єстрації у виконкомі місцевої Ради, а до цього моменту суд може визнати за спів­власниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструк­тивні елементи будинку2. Солідарні з позицією суддів Верховного суду України і розробники нового ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили таку норму: " Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником ма­теріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна)". Водночас ч. 4 цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявою про визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана від­повідно до проекту, є незначною. На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, що необхідно розуміти під "незначною часткою робіт" та не вирішив питання про те, хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір.

Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти незавершеного бу­дівництва не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до останніх відно­сяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже використову­ються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг, здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких правочинів.

Все вищесказане дає підстави зробити висновок про те, що об'єкт незавер­шеного будівництва, який має всі ознаки нерухомого майна, а саме — нерозрив­ний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є специфіч­ним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим режимом. Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом право­чинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог, що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил відчу­ження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт незавершеного бу­дівництва як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як самостій­ний об'єкт речового права. У першому випадку про нього не можна говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'­єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду і заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише за правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями1.

Спірним питанням залишається і віднесення до категорії нерухомості нежит-лових приміщень, розташованих у середині будівлі, оскільки редакція ст. 182 но­вого ЦК України дає підстави стверджувати, що ці об'єкти речових прав не від­носяться до категорії нерухомості. Так, зокрема, нежитлові приміщення, що знаходяться у складі будівель та споруд, не мають безпосереднього зв'язку з зе­мельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Крім того, суб'єк­тивне цивільне право на нежитлові приміщення не має такого тісного зв'язку, який спостерігається між будівлею (спорудою) та земельною ділянкою. Однак ця категорія об'єктів речових прав має ті самі істотні риси, як і будівля в цілому, а саме — цінність та індивідуальну значимість (ознаки, спільні для будь-якого різ­новиду нерухомості), а також характеризується нерозривним зв'язком зі спору­дою (будівлею), у якій вона розташована. А оскільки нежитлові приміщення ха­рактеризуються тими самими ознаками, що обумовили специфіку правового регулювання інших об'єктів нерухомості, навряд чи є сенс виводити їх з кола традиційних об'єктів нерухомості та встановлювати для них окремий правовий режим. Адже нежитлові приміщення у складі нежитлової будівлі чи будинку — об'єкти тієї самої класифікації і підлягають аналогічному правовому регулюван­ню1. А, отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості, підлягають застосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продажем нежитлових приміщень.

Об'єктом нерухомості, що має суто цільове призначення, визнається житло, під яким новий ЦК розуміє не лише житлові будинки та садиби, призначені та придатні для постійного проживання в них, а й окремі квартири, інші житлові приміщення (у тому числі ізольовані кімнати у квартирах). Житлові приміщення призначені для проживання у них громадян. Власник житлового приміщення має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання чле­нів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ст. 385 ЦК України).

Самостійним об'єктом нерухомого майна виступають також особливо цінні рухомі об'єкти, які підлягають обов'язковій державній реєстрації (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Ці об'єкти не мають таких обов'язкових ознак нерухомості, як нерозривний зв'язок із зем­лею та неможливість переміщення у просторі без непропорційної шкоди призна­ченню. Більш того, основним призначенням цих об'єктів є саме переміщення у просторі. Але внаслідок високої вартості такого роду об'єктів та наявності вимо­ги про обов'язкову державну реєстрацію, що забезпечує їх індивідуалізацію, за­конодавець поширив на них правовий режим нерухомого майна.

Ціна договору купівлі-продажу нерухомості складає наступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до статей 634, 693 ЦК України продаж май­на проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін. За відсут­ності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови про ціну договір вважається неукладеним.

В останні роки урядом України було зроблено декілька спроб встановити мі­німальний розмір ціни на об'єкти нерухомості, що виступають предметом купів­лі-продажу. Так, у Постанові Кабінету Міністрів України "Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів нерухомого майна" від 31 серп­ня 1996 р. № 1030, було встановлено правило, згідно з яким при відчуженні нерухомості її вартість не повинна бути менше балансової вартості, що визначе­на у довідці-характеристиці БТІ. Ця постанова втратила чинність відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 9 червня 1997 р. № 544. Звісно, спо­нукальним мотивом прийняття даної постанови були, передусім, фінансові інте­реси держави. Але для охорони інтересів казни було б достатньо вимагати, щоб мито на користь держави платилось принаймні з розміру балансової вартості об'­єкта нерухомості, яка зазначена у довідці-характеристиці БТІ. Саме такий підхід закладено в Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженій наказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 p., згідно з якою при обчисленні суми державного мита за посві­дчення договорів відчуження нерухомого майна, що перебуває у власності фізич­них та юридичних осіб, вартість таких договорів приймається, виходячи із суми договору, але не нижче його інвентаризаційної або балансової вартості з ураху­ванням коефіцієнтів індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчу­ження, що вказується в довідках-характеристиках БТІ.

Як відомо, окрім загальних вимог закону про форму договору, що встановлені для усіх видів правочинів (статті 42—47 ЦК УРСР, статті 206—211 ЦК Украї­ни), існують і спеціальні вимоги, передбачені саме для договорів як для багато­сторонніх правочинів. Останні у свою чергу поділяються на ті, що поширюються на всі види договорів, та ті, що передбачені для окремих їх різновидів. Однією з таких спеціальних вимог закону щодо форми договору певного виду є вимога, що міститься у частині 1 ст. 227 ЦК УРСР, згідно з якою договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути ногаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 ЦК УРСР).

Окрім нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості за­кон вимагає реєстрації такого договору у виконавчому комітеті місцевої Ради на­родних депутатів. У зв'язку цим виникає питання, чи не тягне за собою відсут­ність такого роду реєстрації недійсність цієї категорії договорів, як таких, що не втілені у відповідну форму. До введення в дію нового ЦК України, яким запро­ваджується обов'язкова державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та правочинів з ним, у нас немає правових підстав визнавати нотаріально посві­дчений договір купівлі-продажу нерухомості недійсним внаслідок відсутності реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК України недодержання форми угоди (пра-вочину), якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі. Останній же говорить лише про обов'язковість нотаріального посвідчення такого роду договорів і не встановлює ніяких наслідків відсутності реєстрації нотаріально посвідченого договору в орга­нах місцевого самоврядування. Крім того, не треба забувати і про те, що сам факт посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомості є визнанням його з боку держави таким, що породжує відповідні права і обов'язки для сторін і є юридичне вірогідним.

Таким чином, на даний час реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості має в основному адміністративно-правовий характер, жодним чином не впливає на чинність нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомості і є скоріш обов'язком дбайливого власника, а не умовою дійсності правочину.

За новим ЦК України договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 659 ЦК України). Недодержання сторонами встановленої форми договору продажу Нерухомості має наслідком його неукладеність (статті 642, 659 ЦК України).

Відповідно до ч. 4 ст. 336 ЦК України право власності у набувача за догово­ром продажу нерухомості виникає з моменту його державної реєстрації.

Отже, за новим ЦК України при продажу нерухомого майна перехід права власності від продавця до покупця не реєструється, оскільки момент укладення договору продажу нерухомості та перехід права власності на набувача за ним співпадають.

За своєю природою, як уже було вказано вище, договір купівлі-продажу не­рухомості є консенсуальним правочином. Тому, якщо сторони у договорі домо­вляться, що зобов'язання щодо фактичної передачі нерухомості та її оплати по­винні бути виконані сторонами не у момент державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, а після її проведення, то кожна з заінтересованих осіб має право вимагати їх виконання. Саме в цій можливості контрагентів і по­лягає консенсуальність договору купівлі-продажу нерухомості. У той же час сто­рони не можуть на власний розсуд визначити момент виникнення права власнос­ті за договором, оскільки це питання врегульовано імперативною нормою закону.

Російські вчені радянського періоду вважали, що договір купівлі-продажу не­рухомості, окрім нотаріального посвідчення, потребує також обов'язкової дер­жавної реєстрації, і лише після її проведення вступає в силу1. Така позиція авто­рів зумовлювалась передусім змістом ряду цивільних кодексів деяких союзних республік СРСР, де передбачалося, що нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу жилого будинку є недійсним, якщо не був зареєстрований у державних органах2.

Зміст ст. 642 нового ЦК України свідчить про те, що законодавець вирішив приєднатися до позиції прихильників запровадження обов'язкової державної ре­єстрації правочинів з нерухомим майном і зазначив, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєст­рації.

На нашу думку, вимога законодавця щодо обов'язкової державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості зумовлена передусім необхідністю належ­ного захисту законних прав та інтересів учасників цивільного обігу.

Вдалою та виправданою є позиція законодавця щодо наслідків відсутності державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості. Відповідно до зміс­ту статей 211 і 642 ЦК України правочин (договір) вважається вчиненим (укла­деним) з моменту державної реєстрації. Враховуючи ту обставину, що реєстра­ція договору та перехід права власності до набувача, виходячи зі змісту ст. 336 ЦК України, співпадають за часом проведення, момент виникнення права влас­ності у набувача співпадає з моментом вчинення правочину (укладення догово­ру), який є правовою підставою для такого виникнення. Приурочення моменту переходу права власності на предмет договору купівлі-продажу нерухомості до моменту вчинення самого договору має ряд переваг. У випадках, коли момент переходу права власності до набувача та момент вчинення правочину не співпа­дають, виникає ряд проблемних питань, що потребують ефективного вирішення. Так, укладення договору продажу нерухомості шляхом складання єдиного пись­мового документа та його нотаріального посвідчення робить його обов'язковим лише для продавця та покупця (але не для третіх осіб!). З моменту нотаріального посвідчення і до моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно статус покупця за договором має невизначений характер. З од­ного боку, він набуває права титульного (фактичного) власника переданої йому за договором нерухомості, з іншого боку, право власності на предмет договору de-jure зберігається за продавцем. У зв'язку з цим виникає ряд гострих питань, наприклад, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в ре­зультаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, але до моменту державної реєстрації переходу до нього права влас­ності, відчужувати об'єкт нерухомості? Чи має право робити аналогічні дії про­давець? Чи мають право кредитори продавця або покупця звернути стягнення на нерухоме майно у період з моменту укладення договору і до моменту реєстрації переходу прав на нерухоме майно? Невідомо також, хто у даний проміжок часу визнаватиметься належним позивачем у випадку виникнення необхідності у за­стосуванні речово-правових засобів порушеного права власності.

Всі ці питання не можуть виникнути, якщо момент укладення договору ку-півлі-продажу нерухомості співпадає з моментом переходу права власності на нерухоме майно за ним.

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно у даний час регламентується Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав влас­ності на нерухоме майно (далі — Тимчасове положення), затвердженим Нака­зом Міністерства юстиції України 7 лютого 2002 р. № 7/5. Відповідно до цього наказу Тимчасове положення прийняте з метою належного забезпечення захис­ту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб до прийняття та набрання чинності законом України про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна.

Реєстрація права володіння, обмежених прав на чужі речі, права застави не­рухомості Тимчасовим положенням не передбачена.

Функції реєстратора прав на об'єкти нерухомого майна до моменту прийнят­тя Верховною Радою України та набрання чинності Законом України про дер­жавну реєстрацію прав на нерухомість відповідно до Тимчасового положення здійснюють бюро технічної інвентаризації (БТІ). Цим положенням запроваджу­ється реєстр прав власності на нерухоме майно, держателем якого є Міністер­ство юстиції України. Реєстр ведеться в електронній та паперовій формах, при чому в разі виявлення невідповідності запису Реєстру прав на електронних но­сіях запису на паперових носіях пріоритет має запис на паперових носіях. У пункті 1.4 Тимчасового положення міститься визначення реєстрації прав влас­ності на нерухоме майно, під якою розуміється внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припи­ненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнахо­дженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних доку­ментів, за рахунок коштів особи, що звернулася до БТІ. Реєстрація прав проводиться шляхом приймання і перевірки документів, поданих до реєстрації, установлення відсутності підстав для відмови в реєстрації прав, прийняття рі­шення про реєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації, внесення за­писів до реєстру прав, учинення написів на правовстановлювальних документах, видачі витягів із Реєстру прав про реєстрацію прав. Рішення про реєстрацію чи відмову в реєстрації приймає реєстратор прав власності на нерухоме майно — працівник БТІ з вищою юридичною освітою.

Пунктом 2.4 Тимчасового положення передбачений граничний шестимісяч­ний строк, протягом якого новий власник нерухомого майна має звернутися із заявою про реєстрацію свого права власності. У разі порушення цього строку попередній власник може звернутися із заявою про скасування попереднього запи­су щодо права власності на нерухоме майно. Крім того, у випадку порушення строку подачі заяви, реєстрації прав власності повинна передувати технічна ін­вентаризація об'єктів.

Право на отримання витягів про зареєстровані права мають власник (власни­ки), його спадкоємці та правонаступники юридичних осіб, уповноважені ними особи, а також органи державної влади, якщо запит зроблено у зв'язку зі здій­сненням ними повноважень, визначених чинним законодавством України. Таким чином, укладачі Тимчасового положення не закріпили у ньому принцип публіч­ності проведення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, який полягає у можливості безперешкодного доступу до інформації, яка міститься у Реєстрах всіх зацікавлених третіх осіб.

Реєстратор повинен установити відповідність заявлених прав і поданих доку­ментів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявлени­ми та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості та перевірити угоди, які відповідно до чинного законодавства України не були нотаріально посвідчені (п. 3.1 Тимчасового положення).

Відповідно до п. 3.3 Тимчасового положення, підставою відмови у реєстрації прав на нерухоме майно є наявність вже зареєстрованого права на нього.

Що стосується правил реєстрації повітряних та морських суден, суден внут­рішнього плавання, космічних об'єктів, то у даний час діють попередні правила реєстрації, які слід віднести до спеціальної реєстрації, передбаченої, головним чином, в транспортних кодексах та статутах, а також у відомчих нормативних актах, прийнятих у відповідності з ними.

Зокрема, на даний час в Україні існує єдиний порядок реєстрації суден, пе­редбачений главою другою Кодексу торговельного мореплавства України від 23 травня 1995 р. та Порядком ведення Державного суднового реєстру України і Суднової книги України, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 26 вересня 1997 р. № 1069.

Реєстрації, відповідно до Тимчасового порядку, підлягають всі торговельні судна в Україні, окрім військових кораблів та суден, а також катерів, шлюпок та інших плавучих засобів, які належать будь-якому судну. Реєстрацію суден в Україні здійснюють капітани морських портів та Головна державна інспекція України з безпеки судноплавства (Держфлотінспекція України). Реєстрації у морських портах підлягають морські торговельні судна, а реєстрації у Держфлот-інспекції України підлягають річкові та маломірні судна, за винятком суден, зазначених у пункті 12 Тимчасового порядку.

Реєстрація суден здійснюється на підставі погодженої у Держфлотінспекції України письмової заяви судновласника за встановленим зразком. За проведен­ня реєстрації судна справляється збір, докази сплати якого судновласник пови­нен подати до Держфлотінспекції України разом з заявою про проведення реєст­рації судна та доданими до неї документами.

З моменту державної реєстрації судна та одержання вищевказаних документів судно набуває права плавання під Державним прапором України (п. 27 Тимчасового порядку).

У разі виникнення змін, що викликають необхідність виправлення відомос­тей, внесених до Державного суднового реєстру України, капітан морського пор­ту на підставі письмового погодження з Держфлотінспекцією видає нові доку­менти і вносить відповідні зміни до Реєстру.

Виключення з Державного суднового реєстру України або з Суднової книги може мати постійний або тимчасовий характер. Постійне виключення здійсню­ється у разі втрати судном права плавання під Державним прапором України, у разі загибелі судна або зникнення його безвісно, у разі визнання судна непри­датним для подальшої експлуатації.

Декілька слів треба сказати і про де'ржавну реєстрацію суден повітряного транспорту. Відповідно до Правил реєстрації цивільних повітряних суден в Ук­раїні, затверджених наказом Міністерства транспорту України від 7 вересня 1999 р. № 434, цивільні повітряні судна підлягають обов'язковій реєстрації і мо­жуть бути зареєстровані тільки в одній державі. Державний реєстр цивільних повітряних суден України ведеться Укравіацією. Реєстрація повітряного судна у Державному реєстрі цивільних повітряних суден України не є свідченням права власності на повітряне судно конкретної юридичної чи фізичної особи, але є фак­том визнання його національної належності.

Для деяких об'єктів, віднесених законодавцем до нерухомості, правила реєст­рації відсутні взагалі. Так, відповідно до ст. 13 Закону України "Про космічну ді­яльність" від 15 листопада 1996 р. об'єкти космічної діяльності підлягають обов'язковій державній реєстрації в Державному реєстрі об'єктів космічної ді­яльності України згідно з Правилами реєстрації об'єктів космічної діяльності в Україні, які затверджує Кабінет Міністрів України. На превеликий жаль, ці пра­вила ще й досі не прийняті, а тому не вирішеним залишається питання, яким ор­ганом і в якому порядку реєструються космічні об'єкти на території України. Крім того, відповідно до частини 5 ст. 13 Закону України "Про космічну діяль­ність" від 15 листопада 1996 р. (у редакції Закону від 16 березня 2000 р.) з ме­тою забезпечення функціонування, збереження та подальшого розвитку унікаль­них об'єктів космічної діяльності запроваджується Державний реєстр унікальних об'єктів космічної діяльності. Як і у випадку з Державним реєстром об'єктів кос­мічної діяльності в Україні, Кабінет Міністрів України на сьогоднішній день ще не встановив ні порядку ведення такого реєстру, ні переліку органів державної влади, які були б повноважні вести такий реєстр.

На даний час при здійсненні космічної діяльності керуватися можна лише за­гальними положеннями ст. 13 Закону України "Про космічну діяльність", відпо­відно до ч. 2 якого на об'єкт космічної діяльності, внесений до Державного ре­єстру об'єктів космічної діяльності України, видається реєстраційне посвідчення. Значення такої реєстрації повинно, на нашу думку, полягати у тому, що вона од­ночасно посвідчує приналежність об'єкта космічної діяльності до України та свідчить про право власності на нього конкретної особи. Реєстраційне посвідчен­ня у такому випадку може виконувати роль правовстановлюючого документа, а наявність права власності на об'єкт космічної діяльності та його суб'єкт можуть бути встановлені за допомогою запису в реєстрі.

Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна мо­жуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом чи спеціальною вказівкою закону для юридичних осію можуть бути встановлені обмеження щодо набуття та відчуження нерухомого майна (наприк­лад, ст. 48 Закону України "Про банки і банківську діяльність", ст. 41 Закону України "Про господарські товариства").

За загальним правилом як продавець може виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником відповідно

до закону або договору.

Учасниками договору купівлі-продажу нерухомості на стороні як продавця,

так і покупця можіть виступати б^яь-які суб'єкта w^asa. Кле. участь "і №тово\л. деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.

Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство — оператив­ного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника (ст. 10 Закону України "Про підприємства в Україні" ). Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери гос­подарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад).

Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто од­ночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права повного господар­ського відання (оперативного управління).

При продажу нерухомості у процесі приватизації діють спеціальні правила, передбачені приватизаційним законодавством України.

Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого май­на, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до ч. 2 ст. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю України для укладення угод з відчуження спільного майна подружжя, що потребують обов'язкового нотаріального засвід­чення, згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій формі. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного майна повинна бути засвідчена у нотаріальному порядку або іншими уповнова­женими законом на вчинення таких дій державними і громадськими органами та організаціями. Засвідчувати справжність підпису не потрібно, якщо чоловік або дружина відчужувача особисто подасть нотаріусу заяву про згоду на відчужен­ня. Угода про відчуження майна, яка потребує обов'язкової нотаріальної форми, може бути посвідчена без згоди другого з подружжя, якщо з правовстановлюю-чого документу, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільною, а особистою власністю одного з подружжя (пункти 35, 36 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 14 червня 1994 p.). Невиконання цієї вказівки закону має своїм наслідком не­дійсність угоди як такої, що не відповідає вимогам закону.

Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України 2002 р. для укладення одним з подружжя договору на відчуження спільної сумісної власності, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, необхідно отримати пи­сьмову згоду іншого з подружжя, засвідчену нотаріально.

При відсутності такої згоди на укладення договору, він може бути визнаний недійсним в судовому порядку на вимогу подружжя, який не брав безпосеред­ньої участі у його укладенні, але згоду якого необхідно було отримати.

Продаж частки в спільній власності одним співвласником сторонній особі має здійснюватися з дотриманням права привілеєвої купівлі інших співвласників (ст. 114 ЦК УРСР, ст. 364 ЦК України).