§ 5. Встановлення моменту виникнення права власності : Цивільне право України. Кн. 1 - Дзера О. В. - Кузнецов Н. С. : Книги по праву, правоведение

§ 5. Встановлення моменту виникнення права власності

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 
РЕКЛАМА
<

Важливе теоретичне і практичне значення має правильне визначення кон­кретного моменту виникнення у особи права власності, адже з цього моменту власник набуває право на захист набутої власності передбаченими законом спо­собами. Крім того, при відчуженні речі ризик випадкової загибелі або її випадко­вого псування переходить на набувача водночас з виникненням у нього права власності, якщо інше не встановлено законом або договором. З цього моменту набувач має право здійснювати правомочності власника щодо володіння, корис­тування та розпорядження набутим майном.

Чинне цивільне законодавство передбачає правила про визначення моменту виникнення права власності щодо випадків переходу майна від однієї особи до іншої за договорами. Так, відповідно до ст. 128 ЦК УРСР право власності у на­бувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не пе­редбачено законом або договором. Наведеною нормою встановлено загальне пра­вило про виникнення у набувача права власності на майно з моменту передачі речі. Передачею визнається вручення речей набувачеві, а так само здача транс­портній організації для відправлення набувачеві і здача на пошту для пересилан­ня набувачеві речей, відчужених без зобов'язання доставки. До передачі прирів­нюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа на речі (ч. 2 ст. 128 ЦК УРСР). Водночас сторони на свій розсуд мають право визначити уго­дою будь-який інший момент, який не збігатиметься з моментом передачі речі. Між тим у ЦК УРСР, на відміну від нового ЦК України, відсутні норми, які б безпосередньо визначали законодавче той чи інший момент виникнення права власності. Лише останнім часом подібні норми було закріплено в деяких законо­давчих актах, зокрема у законодавстві про приватизацію, про що буде сказано далі.

Неоднозначну оцінку дістала ст. 227 ЦК УРСР, за якою договір купівлі-про­дажу жилого будинку має бути нотаріально посвідчений, якщо хоч би однією із сторін є громадянин, і недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність до­говору. Крім того, такий договір підлягає реєстрації'у виконавчому комітеті міс­цевої ради народних депутатів1. Зміст наведеної статті іноді давав привід для вис­новку про те, що право власності у набувача будинку виникає лише в момент нотаріального посвідчення договору2. Однак, на наш погляд, достатніх підстав для такого висновку немає. Цілком очевидно, що зміст ст. 227 ЦК УРСР про обов'язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу жилого бу­динку не можна розглядати водночас як правило про порядок переходу до набу­вача права власності на будинок. Якби законодавець мав на увазі встановити особливий момент виникнення у набувача права власності на жилий будинок, то безумовно передбачив би це відповідною правовою нормою. Оскільки ж цього не сталося, то логічно, що і при відчуженні жилих будинків (нині квартир) має за­стосовуватися загальне правило ст. 128 ЦК УРСР про момент виникнення права власності.

Інша справа, що до недавнього часу у формалізованих нотаріальних догово­рах про відчуження жилих будинків, як правило, спеціально не йшлося про мо­мент виникнення у набувача права власності, а відтак вважалося, що при нота­ріальному посвідченні договору відбувалася символічна передача жилого будинку, вручення ключів тощо (звичайно, якщо між сторонами не було іншої додаткової домовленості). Отже, у будь-якому разі право власності на жилий бу­динок за договором про його відчуження (якщо однією із сторін є громадянин) не може виникнути у набувача раніше нотаріального посвідчення, оскільки та­кий договір набуває юридичної сили лише з моменту його нотаріального посвід­чення.

Особливу позицію щодо кооперативних квартир висловив Пленум Верховно­го Суду України, який у своїй постанові "Про практику застосування судами за­конодавства про житлово-будівельні кооперативи" від 18 вересня 1987 р. (зі змі­нами від 25 грудня 1992 p.), зазначив, що право власності на куплену квартиру у будинку ЖБК у покупця виникає з моменту укладення нотаріально посвідче­ного договору (п. 6-2).

ЦК УРСР не передбачив правових наслідків щодо недодержання вимог ч. 2 ст. 227 про реєстрацію нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу за участю громадянина. Однак її зміст дає достатньо підстав для висновку про те, що відсутність такої реєстрації не тягне за собою недійсність такого договору3. Правила ст. 227 ЦК УРСР поширюються також на купівлю-продаж квартир, договори дарування нерухомого майна за участю громадянина та договори довічно­го утримання (хоч у ст. 426 ЦК прямої вказівки на це немає).

ЦК УРСР не встановив правила про обов'язковість нотаріального посвідчен­ня та реєстрацію угод з відчуження жилих будинків та іншої нерухомості, які ук­ладаються лише між юридичними особами. Тому можна вважати, що право влас­ності на будівлю, відчужувану за договором купівлі-продажу між юридичними особами, має виникати за ст. 128 ЦК УРСР. Водночас необхідно зазначити, що нормативні акти радянського періоду передбачали обов'язкову реєстрацію всіх будинків і домоволодінь у межах міст і селищ міського типу, яка здійснювалася на підставі Інструкції про порядок реєстрації будинків і домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженої Міністерством комуналь­ного господарства 31 січня 1966 р.1. Реєстрації підлягали будинки із закінченим будівництвом та прийняті в експлуатацію за актом, затвердженим виконкомом місцевої ради на підставі документів, які "встановлюють право власності (право-встановлюючих документів)" відповідно до додатку. Серед таких правовстанов-люючих документів, зокрема, зазначалися: свідоцтва про право власності, дого­вори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право власності на спадщину, акти відведення земельної ділянки під будівництво та акти державної комісії про введення будинку в експлуатацію.

Зазначена Інструкція втратила чинність у зв'язку з затвердженням Держав­ним комітетом України по житлово-комунальному господарству 13 грудня 1995 р. Правил державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що перебуває у власності юридичних та фізичних осіб, зареєстрованих у Мін'юсті України 19 січня 1996 р. Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житло­вої політики України від 9 червня 1998 р. за була затверджена Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, у зв'язку з чим зазначені Правила втратили чинність. Однак згодом ця Інструкція також втратила чин­ність після затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна наказом Мін'юсту України від 7 лютого 2002 р.2. Державна реєстрація нерухомості має велике практичне значення для покупця чи іншого її набувача, адже вона дає їм можливість пересвідчитися у на­явності у продавця права власності на відчужувану нерухомість.

В новому законодавстві дещо розширилося коло випадків обов'язкового нота­ріального посвідчення угод з наступною їх реєстрацією у державних органах та законодавчого визначення моменту виникнення права власності. Так, відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" (у первісній редакції) договір купівлі-продажу об'єкта приватизації підлягає нотарі­альному посвідченню, а також реєстрації виконкомами рад народних депутатів протягом одного місяця з дня його укладення, а порядок переходу права власнос­ті на приватизовані об'єкти визначається відповідно до законодавства (на жаль, не зазначено, якого законодавства).

По-іншому було вирішено це питання у первісній редакції Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у ст. 24 якого прямо зазначалося, що до покупця, який придбав на аукціоні, кон­курсі об'єкт приватизації, переходить право володіння, користування та розпоря­дження цим об'єктом з моменту удару молотка ліцитатора або підписання про­токолу засідання конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, при викупі підприємства — з дати прийняття органом приватизації рішення про ви­куп. На перший погляд складається враження, що у зазначеній статті під пере­ходом прав володіння, користування та розпорядження об'єктом приватизації не йдеться про перехід права власності. Але вже сама назва цієї статті — "Право власності" — знімає подібні сумніви. Введення в закон зазначеної норми інакше як унікальною казусною ситуацією назвати не можна, адже мабуть вперше в за­конодавчій практиці визнано можливість виникнення права власності у набувача майна до укладення договору купівлі-продажу (в даному випадку — об'єкта при­ватизації).

Зміст ст. 24 також суперечить ст. 25 цього закону, відповідно до якої право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, пос-відчуваному в нотаріальному порядку з наступною реєстрацією місцевою радою народних депутатів (пункти 1 і 2). Тобто тут уже начебто обставини, викладені у ст. 24, не підтверджують виникнення у набувача об'єкта приватизації (пере­можця аукціону, конкурсу) права власності. Однак у подальшому ще глибше ус­кладнює ситуацію норма п. 4 ст. 25, за яким договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу, і покупець зобов'язаний здійснити обумовлені платежі протягом ЗО календарних днів з моменту переходу до нього права власності на об'єкт приватизації. Тим самим законодавець знову дав при­від для неоднозначного тлумачення статей 24 і 25 закону щодо моменту виник­нення права власності на об'єкт приватизації.

На наш погляд, переможець аукціону чи конкурсу може набувати переважне перед усіма іншими особами право на укладення з ним договору купівлі-продажу об'єкта приватизації. Тому цілком обгрунтовано законодавець у новій редакції Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 15 травня 1996 р.1 усунув цю недоречність, запровадивши норму про те, що "право володіння, користування і розпорядження об'єктом при­ватизації переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу" (ст. 22). І хоч у цій статті не йдеться про момент виникнення права власності, але це розуміється само собою, оскільки зазначені правомочнос­ті саме і становлять зміст права власності.

Дещо по-іншому розв'язано це питання у Законі України "Про приватизацію майна державних підприємств" у редакції від 19 лютого 1997 рА У ст. 27 цього закону визначено, що "право власності на приватизований об'єкт переходить з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу". Наведені норми за своїм змістом не суперечать одна одній. Проте наявність подібних розбіжнос­тей у приватизаційному законодавстві щодо врегулювання однієї проблеми свід­чить про неузгодженість дій законодавців у нормотворчому процесі. На наш погляд, більш вдало вирішено питання права власності на об'єкт приватизації у ст. 27 вищезгаданого закону.

Певним чином врегульовано відносини щодо переходу права власності на зе­мельні ділянки у Земельному кодексі України 1990 р. у редакції від 13 березня 1992 p., яким, зокрема, було передбачено, що право власності на землю виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в на­турі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право (ст. 22). При цьому такий порядок переходу права власності був встановлений незалежно від правової підстави набуття земельної ділянки у власність — у порядку безоплат­ного надання землі для ведення фермерського чи особистого підсобного госпо­дарства, для присадибної ділянки, для садівництва, для дачного і гаражного бу­дівництва, а також на підставі успадкування, купівлі-продажу, дарування та обміну, одержання частки землі у спільному майні подружжя, що визначено ст. 6 Земельного кодексу.

Встановлення законодавцем у ЗК України 1990 р. у редакції від 13 березня 1992 р. для набуття земельних ділянок за цивільно-правовими угодами такого са­мого порядку переходу до набувача права власності, як і для випадків безоплат­ної передачі громадянам земельних ділянок у власність, не можна вважати дос­коналим. За таких умов можливі ситуації, в яких правове становище продавця і покупця є невизначеним, зокрема в період від моменту укладення нотаріально посвідченого договору до моменту реєстрації державного акта на право власнос­ті. Крім того, в разі смерті покупця у цей проміжок часу проблематичною стає можливість успадкування спадкоємцями придбаної померлим земельної ділянки. Ця невизначеність поглиблюється відсутністю законодавче визначеного терміну здійснення такої реєстрації.

У новому ЗК України від 25 жовтня 2001 р. зроблено спробу дещо по-іншому розв'язати це питання. Так, при набутті громадянами та юридичними особами за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування зе­мельної ділянки на безоплатних засадах право власності на неї виникає після одержання її власником документа, що посвідчує право власності, та його дер­жавної реєстрації (статті 116 і 125 ЗК України 2001 p.).

Нарешті, згідно зі ст. 132 ЗК України 2001 р. угоди про перехід права влас­ності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посві­дчення. Особливості сформульованої норми є такими, що не дозволяють встано­вити дійсну волю законодавців щодо визначення моменту виникнення права власності на землю, яка набувається за угодами. Фактично у цій сфері відносин залишилася правова прогалина.

Особливий порядок переходу права власності встановлений Указом Прези­дента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" від 14 жовтня 1994 р. У п. 8 цього Указу зазначається, що право власності покупця на земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, вини­кає з моменту реєстрації свідоцтва про власність місцевим органом Державного комітету України по земельних ресурсах, про що робиться відповідний запис у земельно-кадастрових документах і що посвідчується державним актом на право власності на землю. Отже, в даному випадку право власності на придбаний по­купцем об'єкт незавершеного будівництва виникає після видачі державного акта на право власності.

У ЗК України 1990 р. (з наступними змінами) було також передбачено спец­іальні правила щодо переходу права власності на земельні ділянки при відчужен­ні будівель і споруд, розташованих на цих ділянках (ст. ЗО). Так, при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить у від­повідних розмірах і право власності або право користування (якщо таким правом володів продавець) земельною ділянкою без зміни її цільового призначення, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди. Таким чином, при відчуженні громадянами будівель і споруд земельна ділянка, яка перебувала у власності продавця, дарувальника тощо, може перейти у власність набувача або в момент нотаріального посвідчення договору, або в момент передачі йому буді­вель і споруд, або в момент реєстрації договору в державних органах, або в інший момент, обумовлений сторонами у договорі, оскільки, як уже зазначалося, ЦК УРСР не приурочив момент виникнення у набувача права власності на неру­хомість до моменту реєстрації договору, укладеного за участю громадянина, в державних органах (БТІ).

Виявилася невирішеною однозначно дана проблема в ЗК України 2001 p., в ст. 120 якого записано, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод. Тобто дана норма взагалі фактично не передбачає кон­кретного моменту виникнення права власності ні на будівлю чи споруду, ні на земельну ділянку, на якій вони розташовані. Тому так чи інакше цю проблему необхідно вирішувати з урахуванням відповідних положень цивільного права. При цьому можна припустити, що очевидно у таких випадках право власності на земельну ділянку у її набувача має виникати одночасно з виникненням прав власності у набувача на будівлю чи споруду, якщо інше не буде застережено в угоді.

Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" передба­чено відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь гро­мадян України (ст. 1). Така приватизація здійснюється шляхом безоплатної пе­редачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м за­гальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю, а також продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) цим громадянам, що мешкають у них або перебувають на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов (ст. 3).

Таким чином, залежно від розміру житла можлива лише безоплатна переда­ча або частково безоплатна та частково сплатна передача житла у власність гро­мадян. В обох випадках закон не вимагає оформляти приватизацію відповідним договором. Причому передача квартир (будинків) у власність громадян з допла­тою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власнос­ті на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. У даному разі відчуження квартири (жилого будин­ку) від одного власника до іншого (від держави до громадянина) здійснюється у невідомій донедавна організаційно-правовій формі — без укладення договору про відчуження у вигляді оформленого належним чином єдиного договірного доку­мента. Хоч законодавець для таких випадків прямо не визначає момент виник­нення права власності, можна припустити, що таким має бути момент видачі сві­доцтва про право власності, а його реєстрація є лише адміністративним актом.

Спеціальній реєстрації підлягають транспортні засоби, зброя та деякі інші об'єкти. Так, відповідно до ст. 34 Закону України "Про дорожній рух" державній реєстрації та обліку підлягають призначені для експлуатації на вулично-дорожній мережі загального користування автомобілі, автобуси, самохідні машини, сконструйовані на шасі автомобілів, мотоцикли всіх типів, марок і моделей, при­чепи, напівпричепи та мотоколяски. Власники таких транспортних засобів зо­бов'язані зареєструвати їх протягом десяти діб після придбання, одержання або виникнення підстав, що потребують внесення змін у реєстраційні документи, в органах державтоінспекції Міністерства внутрішніх справ України. З такою ре­єстрацією законодавець не пов'язує виникнення у особи права власності. У разі набуття транспортних засобів за договором мають застосовуватися відповідні за­гальні правила цивільного законодавства про перехід права власності.

Оригінальне вирішена проблема моменту виникнення права власності в Пра­вилах торгівлі у розстрочку, затверджених постановою Кабінету Міністрів Украї­ни від 1 липня 1998 р.1. Згідно з п. 10 Правил "право власності на товари, пере­дані згідно з договором у розпорядження покупця, переходить до нього після кінцевого розрахунку". Наведену норму не можна визнати вдалим рішенням цієї проблеми. По-перше, вона ставить у явно невигідне становище продавця, оскіль­ки на нього покладається ризик випадкової загибелі проданого в кредит товару. По-друге, Кабінет Міністрів України перевищив свої повноваження, адже відпо­відно до ст. 128 ЦК УРСР момент виникнення права власності у набувача майна за договором визначається договором або законом. Постанови Кабінету Мініст­рів України не мають статусу закону.

Досить складними є відносини з переходу права власності на акції та інші цінні папери. Тут можливі різні варіанти встановлення моменту виникнення пра­ва власності залежно від виду цінних паперів (іменні чи на пред'явника, доку­ментарні чи бездокументарні тощо), від підстави чи способу придбання їх набу­вачем. При цьому слід враховувати правила спеціальних законодавчих актів, зокрема законів України "Про цінні папери і фондову біржу" та "Про національ­ну депозитарну систему і особливості електронного обігу цінних паперів"2.

В ст. 5 Закону України "Про національну депозитарну систему і особливості електронного обігу цінних паперів" перехід права власності на цінні папери ви­значається наступним чином:

1.  Іменні цінні папери, випущені в документарній формі (якщо умовами емісії спеціально не зазначено, що вони не підлягають передачі), передаються новому власникові шляхом повного індосаменту.

У разі відчуження знерухомлених іменних цінних паперів право власності пе­реходить до нового власника з моменту зарахування їх на рахунок власника у зберігача.

Права на участь в управлінні, одержання доходу тощо, які випливають з іменних цінних паперів, можуть бути реалізовані з моменту внесення змін до ре­єстру власників іменних цінних паперів.

2.  Право власності на цінні папери на пред'явника, випущені в документарній формі, переходить до нового власника з моменту передачі (поставки) цінних па­перів.

У разі відчуження знерухомлених цінних паперів на пред'явника право влас­ності на цінні папери переходить до нового власника з моменту зарахування їх на рахунок власника у зберігана.

3. Право власності на цінні папери, випущені в бездокументарній формі, пе­реходить до нового власника з моменту зарахування цінних паперів на рахунок власника у зберігана.

Отже, аналіз чинного законодавства України свідчить про наявність значних, не завжди виправданих розбіжностей та прогалин у підходах до вирішення проб­леми моменту виникнення права власності. Тому бажано було б сформулювати єдині критерії щодо виникнення права власності залежно від правових підстав придбання майна (створення нового об'єкта, придбання за цивільно-правовими договорами, придбання у порядку приватизації, одержання заробітної плати тощо).

Певною мірою розв'язано цю проблему у новому ЦК Російської Федерації 1994 р. (частина перша), ст. 223 якого сформульовано так:

" 1. Право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її пере­дачі, якщо інше не передбачено законом або договором.

2. У випадку, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встанов­лено законом".

Практично наведений текст ст. 223 відтворює дослівно текст ст. 135 ЦК РРФСР 1964 p., за винятком п'яти останніх слів ч. 2 "якщо інше не встановлено законом", яких не було у ст. 135. Водночас у новому ЦК РФ з'явилася нова ст. 219 "Виникнення права власності на новостворюване нерухоме майно", в якій записано: "Право власності на будинки, споруди та інше новостворюване нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої ре­єстрації".

У ст. 336 ЦК України знайшли своє підтвердження положення ст. 128 ЦК 1963 р. щодо визначення моменту права власності у набувача майна за догово­ром. Водночас у ній передбачені новели. Так, у ст. 336 ЦК України, зокрема, заз­начається, що право власності на річ за договором, який потребує нотаріального посвідчення, виникає у набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації — з моменту його реєстрації.

Як бачимо, зміст ст. 336 ЦК України повторює зміст п. 2 ст. 223 ЦК РФ. Од­нак є сумніви щодо необхідності введення в Україні норми, аналогічної ч. 2 ст. 223 ЦК РФ у частині приурочення моменту виникнення у набувача права власності до моменту реєстрації угоди про відчуження певного майна. Такий під­хід законодавця був підданий критиці ще в літературі соціалістичного періоду, в якій зверталася увага на відсутність у ЦК РРФСР визначеного терміну, протя­гом якого договір про відчуження, зокрема жилого будинку, має бути зареєстро­ваний у виконавчому комітеті. Щоб уникнути цього недоліку, пропонувалося пе­редбачити певний строк для реєстрації угоди про відчуження жилого будинку1. Однак у новому ЦК РФ ці пропозиції не було враховано.

Російський варіант визначення моменту виникнення права власності у набу­вача нерухомості може поставити продавця у значно гірше становище порівняно з покупцем, оскільки, крім всього, в ЦК РФ нічого не сказано про те, хто має здійснювати реєстрацію угоди — продавець чи покупець. Наприклад, за догово­ром купівлі-продажу громадянин придбав жилий будинок, у який переїхав для постійного проживання, а продавець виїхав для проживання в іншу країну. По­купець протягом кількох років не зареєстрував нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу (між тим законодавець якраз і не зобов'язує робити це саме по­купця). За чинним законодавством, у разі випадкової загибелі будинку ризик має бути покладено на продавця, який продовжує залишатися після нотаріального посвідчення договору власником будинку, хоч фактично він себе таким вже не вважає. Ситуація істотно не зміниться навіть тоді, коли передбачити в законі тримісячний чи шестимісячний строк для обов'язкової реєстрації договорів про відчуження нерухомості, оскільки протягом цього строку зберігатиметься невиз­наченість правового становища покупця і продавця. За такого підходу можливі три варіанти вирішення цієї проблеми: а) встановити найкоротший термін для здійснення реєстрації угоди набувачем (наприклад, 10 днів); б) зобов'язати обид­ві сторони чи набувача здійснювати реєстрацію угоди про відчуження нерухо­мості в день нотаріального посвідчення цієї угоди, що може виявитися практично неможливим; в) зобов'язати нотаріальні контори (нотаріусів) направляти копію угоди до БТІ для реєстрації, що також може ускладнити ситуацію.

На наш погляд, у новому ЦК України варто було зберегти випробуваний практикою текст ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР, згідно з якою право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором, та не пов'язувати момент виникнення у набувача неру­хомого майна за договором до моменту його державної реєстрації. Водночас не­обхідно врахувати вже введені новими законодавчими актами особливі випадки визначення моменту виникнення права власності, а також підтримати правило ст. 333 ЦК України про те, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту створення майна, а якщо право власності на нього підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту реєстрації.

Право власності на окремі види майна обов'язково має підтверджуватися від­повідними правовстановлювальними документами. Відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно до право-встановлюючих документів, за якими здійснюється така реєстрація, належать:

1.  Договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, угоди про розподіл спадкового майна, посвідчені державними та приватними нотаріу­сами.

2.  Свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, що видаються державними та приватними нотаріусами.

3.  Свідоцтва про право на спадщину, видані державними нотаріусами.

4.  Свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, видані державними та приватними нотаріусами.

5.  Свідоцтва про придбання об'єктів нерухомого майна на аукціонах з реалі­зації заставленого майна, видані державними та приватними нотаріусами.

6.  Свідоцтва про право власності на об'єкти нерухомого майна, видані орга­нами місцевого самоврядування та місцевими державними адміністраціями.

7.  Свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді.

8.   Свідоцтва про право на спадщину та свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, оформлені консульськими установами Ук­раїни.

9.  Договори відчуження нерухомого майна між юридичними особами, які не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

10.  Рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єк­ти нерухомого майна.

11.  Акти про денаціоналізацію (демуніципалізацію) будівель.

12.  Витяг із нотаріально посвідченого договору, укладеного між житлово-бу­дівельним кооперативом або членом цього кооперативу і місцевими органами ви­конавчої влади, про безстрокове користування відведеною земельною ділянкою і про будівництво багатоквартирного будинку з правом власності на окрему квар­тиру, за наявності акта про прийняття будинку в експлуатацію.

13.  Рішення товариського суду про розподіл майна колишнього колгоспного двору.

14.  Мирова угода, затверджена ухвалою суду.

15.  Накази органів Фонду державного майна з додатком — переліком об'єк­тів нерухомого майна про передачу у власність цих об'єктів акціонерним това­риствам та акт приймання-передавання зазначеного майна, підписаний у вста­новленому порядку.

16.  Дублікати правовстановлюючих документів, видані державними та при­ватними нотаріусами, органами приватизації, державними архівами.

17.  Свідоцтва про право власності, видані Державним управлінням справами, на житлові та нежитлові об'єкти суб'єктам, що беруть участь разом з Держав­ним управлінням справами в будівництві нового житла.

При цьому в Тимчасовому положенні застерігається, що реєстрація договорів (контрактів) купівлі-продажу споруд (приміщень) для розміщення дипломатич­них представництв, консульських установ та міжнародних міжурядових органі­зацій, видача свідоцтв про власність проводиться лише за наявності відповідної ноти Міністерства закордонних справ України, а для розміщення міжнародних неурядових та іноземних організацій — листа відповідно Генеральної дирекції з обслуговування іноземних представництв, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Севастопольської міської державних адміністрацій.

На наш погляд, таке застереження суперечить ст. 9 Конституції України, згідно з якою правовий режим власності визначається виключно законами України.


<