Глава V Возникновение прав на землю

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 

Статья 25

Основания возникновения прав на землю

1. ЗК РФ 1991г. не содержал специальной статьи, посвященной основаниям возникновения прав на земельные участки.

Кодекс (подп.1 п.1 ст.1) рассматривает землю не только как важнейший природный объект, но и как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав. Поэтому неудивительно, что среди оснований возникновения прав на землю важное место отведено тем, которые установлены гражданским законодательством. В связи с этим прежде всего следует обратить внимание на ст.8 ГК РФ, которая содержит перечень наиболее типичных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, а также гл.14 ГК РФ, содержащую основания приобретения права собственности (при анализе норм данной главы необходимо учитывать специфику недвижимости как объекта гражданских прав).

В отношении земельных участков наиболее распространенными основаниями следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст.28-29 Кодекса), а также договоры и иные сделки — активные действия субъектов гражданского права (см., например, ст.22, 37 Кодекса, п.3 ст.274, ст.549 ГК РФ). Права на землю могут возникнуть и на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (п.2 ст.21 Кодекса). Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (см. п.3 ст.274 ГК; ст.59 Кодекса). При этом следует иметь в виду, что если при рассмотрении заявления об установлении факта принадлежности земельного участка выяснится, что возник спор о праве, то заявление должно остаться без рассмотрения

[141].

Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены только федеральными законами. Среди иных федеральных законов можно назвать сам Кодекс (например, ст.15, 20-24), федеральные законы, предусматривающие возможность установления публичных сервитутов (см. п.2 ст.23 Кодекса и комментарий к указанному пункту) и др.

Все перечисленные основания возникновения прав на землю будут иметь место лишь в случае их надлежащего оформления. В соответствии с комментируемой статьей, а также с п.2 ст.8, ст.131 ГК РФ и ст.2, 4 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, когда государство специальным юридическим актом признает и подтверждает возникновение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и именно с этого момента право будет считаться возникшим (п.2 ст.8 ГК РФ). Пункт 1 ст.3 Вводного закона предусматривает обязательное переоформление лишь для прав на землю, не предусмотренных ст.15, 20-24 Кодекса. Права, перечисленные в указанных статьях, могут подтверждаться государственными актами, свидетельствами и иными документами, названными в п.9 ст.3 Вводного закона.

2. И ГК РФ, и ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" различают регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с таким имуществом. В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектами которых выступают земельные участки (см., например, п.3 ст.339, ст.584, п.2 ст.609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться расширительно — все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах

[142].

3. С начала 90-х годов происходила глобальная реформа всего российского законодательства, его адаптация к новым экономическим реалиям. В частности, кардинально изменились отношения собственности. Закон РСФСР от 24.12.1990г. "О собственности в РСФСР"

[143]

в ст.6 провозгласил возможность установления частной собственности на земельные участки, чем отменил существовавшую десятилетиями государственную монополию на землю.

Согласно ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Аналогичные нормы воспроизведены в ГК РФ, настоящем Кодексе. Таким образом, государство принимает на себя определенные обязательства перед лицами, имеющими земельные участки в частной собственности. Однако, в целях стабильности имущественного оборота, с одной стороны, а также снятия с федерального бюджета непосильного бремени расходов, с другой, комментируемый пункт устанавливает, что провозглашенные гарантии права частной собственности в случае национализации начинают действовать с 01.01.1991г.

Следует отметить, что конституционность положения п.3 ст.25 Кодекса была оспорена в Конституционном Суде РФ

[144]

. Отказав в принятии жалобы к рассмотрению, данный суд, в частности, указал, что решение вопроса о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя, является выражением политической воли государства и Конституционному Суду РФ неподведомственно в силу ст.10 и 125 Конституции РФ.

Статья 26

Документы о правах на земельные участки

1. Отдельная статья о документах, удостоверяющих права на земельные участки, содержалась и в ЗК 1991г., но регулирование соответствующих отношений в ст.26 Кодекса осуществляется иначе.

В п.1 ст.26 Кодекса речь идет о документах, удостоверяющих права на земельные участки. К ним относятся право собственности (граждан и юридических лиц, государства в лице Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных органов), а также право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования (сервитут), право безвозмездного срочного пользования.

Комментируемая норма является отсылочной — она, не устанавливая новых правил, адресует субъектов реализации прав к действующим нормам, установленным ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

[145].

В соответствии со ст.14 названного Федерального закона возникновение и переход прав на земельные участки удостоверяются свидетельством о государственной регистрации. Форма данного свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. N 219

[146]

. Свидетельство выдается правообладателю (при регистрации любого вещного права на землю); арендатору (при регистрации права аренды); залогодержателю (при регистрации ипотеки). Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах утверждена приказом Минюста РФ от 18.09.2003г. N 226

[147].

Регистрация договоров и иных сделок с землей имеет некоторые особенности. Ее проведение удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки (договор аренды, договор аренды, договор безвозмездного срочного пользования и т.д. ). Как правило, одновременно с регистрацией сделки регистрируется и право, возникшее на основании этой сделки. В этом случае правообладателю выдается свидетельство, а в штампе регистрационной надписи на документах указывается вид зарегистрированного права. Если государственная регистрации сделки совершена, но право при этом не возникло (например, в силу установленных в договоре условий), свидетельство не выдается (при этом в штампе делается соответствующая запись).

При государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на землю в качестве документа, подтверждающего отнесение этого имущества к федеральной собственности, выдается свидетельство о внесении его в реестр федерального имущества

[148]

.

Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены приказом Минюста РФ от 24.12.2001г. N 343

[149].

Важно иметь в виду, что права на землю, не предусмотренные ст.15, 20-24 Кодекса, подлежат переоформлению со дня введения Кодекса в действие. Кроме того, всем юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, необходимо в срок, установленный Вводным законом, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести участок в собственность (п.1, 2 ст.3 Вводного закона). Приобретение участка в собственность осуществляется по правилам ст.36 Кодекса. Содержание понятия "переоформление права" раскрыто в примечании к ст.3 Вводного закона.

В соответствии с п.9 ст.3 Вводного закона указанные в абзаце первом этого пункта документы, удостоверяющие права на землю, выданные до введения в действие ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а перечисленные в абзаце втором этого же пункта документы, выданные после введения в действие названного Федерального закона, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в названном реестре.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

[150]

указал на то, что п.2 ст.6 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции ФЗ от 09.06.2003г. N 69-ФЗ) устанавливает, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Федерального закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Федерального закона.

Поэтому права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в абзаце первом п.9 ст.3 Вводного закона, или документами, перечисленными в абзаце втором этого же пункта, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном п.2 ст.6 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в порядке, установленном этим Федеральным законом.

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации указанных в нем договоров.

До принятия Кодекса ни ГК РФ, ни иные законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков.

Напомним, что п.2 ст.609 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, ГК РФ допускает, что специальными нормами закона могут предусматриваться исключения из указанного общего правила. В данном случае норма, установленная в п.2 ст.26 Кодекса, которая, несомненно, является нормой гражданского права, имеет значение специальной нормы по отношению к п.2 ст.609 ГК РФ.

Статья 27

Ограничения оборотоспособности земельных участков

1. Земельный участок как самостоятельный имущественный объект может быть предметом гражданских и земельных правоотношений. Использование словосочетания "оборот земельных участков" свидетельствует о том, что речь идет о включении земельных участков в систему рыночных отношений, в гражданский оборот в смысле ст.2 ГК РФ, т.е. земельные участки представляют собой объекты гражданских прав. В соответствии со ст.129 ГК РФ земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, ГК РФ определяет общие рамки оборота земельных участков, в то время как Кодекс, исходя из специфики объекта, устанавливает конкретные границы вовлечения земельных участков в гражданский оборот.

2. Земельные участки всегда являются объектами права собственности — государственной, муниципальной или частной. В условиях кадастрового учета земель бесхозность земельного участка представляется невозможной: можно говорить о заброшенности земельного участка, о том, что собственник не выполняет обязанностей по его освоению, обработке.

Изъятие земельного участка из оборота означает лишь, что по поводу такого участка невозможны гражданско-правовые сделки, а его судьбу определяют административные акты соответствующих органов государственной власти и управления, муниципальных органов. В форме административных актов здесь реализуются правомочия собственника земельного участка. Но и государство, и муниципальные образования, в качестве собственников изъятых из оборота земельных участков, не обладают полным объемом правомочий собственника, предусмотренных п.1 ст.209 ГК РФ: они не вправе передавать такие земельные участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки — продавать, сдавать в аренду и т.п.Иначе говоря, исключается реализация предусмотренного ГК РФ правомочия по распоряжению объектом права собственности.

Другую категорию составляют земли, ограниченные в обороте. В случаях, предусмотренных федеральными законами, они могут быть переданы в частную собственность. Согласно ст.72 Конституции РФ земельное законодательство отнесено к совместному ведению Федерации и ее субъектов. Решение вопроса о возможности передачи в частную собственность ограниченных в обороте земельных участков Кодекс отнес к компетенции Федерации.

3. Ограничения оборота земельных участков устанавливаются Кодексом и специальными федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков зависит от направления использования и защиты отдельных категорий земель или специально обозначенных земельных участков. Так, ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

[151]

определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков. Он устанавливает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения и разрешенного использования.

4. Необходимость полного изъятия из оборота земельных участков, находящихся в федеральной собственности, обусловлена характером объектов, расположенных на этих участках. Перечень таких земельных участков является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов власти субъектов Федерации или органов местного самоуправления.

5. Ограничение в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков также обусловливается необходимостью обеспечения целевого использования этих участков в интересах общества. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть объектами права собственности, как Федерации, так и субъектов Федерации.

Возможности ограниченного включения в гражданский оборот земель, предоставленных, например, для нужд железнодорожного транспорта, предусмотрены ст.90 Кодекса и специальными нормативными актами — ФЗ от 10.01.2003г. "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации"

[152]

и Положением о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденным приказом МПС России от 15.05.1999г. Согласно п.12 названного Положения свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочных-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (кроме складов горюче-смазочных материалов и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.

Схожие возможности относительно городских земель предоставляются новым ГрК РФ. В соответствии со ст.37 названного кодекса определены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Условно разрешенное использование может заключаться, например, в предоставлении места для торгового киоска или какой-либо игровой площадки. Однако при этом ГрК РФ требует учета публичных интересов окружающих землепользователей. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи. Публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, применительно к которому запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков, подверженных риску такого негативного воздействия.

Статьями 111, 112 ВК РФ установлены ограничения использования земельных участков, расположенных в водоохранных зонах, определены объекты, которые могут находиться в прибрежных защитных полосах.

В соответствии с п.5 ст.93 комментируемого Кодекса отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, могут предоставляться в аренду или безвозмездное срочное пользование гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, т.е. такие земельные участки оказываются объектами ограниченного оборота.

Ограничение в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается главным образом в установлении особого порядка предоставления участков и временном характере землепользования лиц, которым эти участки передаются либо на возмездных началах (договор аренды), либо безвозмездно (договор безвозмездного пользования).

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регламентирует ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

[153]

. Данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Пункт 3 ст.1 указанного Федерального закона указывает принципы, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, важнейшим из которых является сохранение целевого использования земельных участков.

7. Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. На указанные земельные участки, а также земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, строения, сооружения, действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется. Здесь следует руководствоваться правилами ст.15, 20-24 комментируемого Кодекса.

Коллективное садоводство и огородничество на землях сельскохозяйственного назначения в значительной мере регулируется ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях".

Статья 28

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

1. Статья устанавливает общие правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В ЗК 1991г. порядок предоставления земельных участков регулировался статьями гл.V и рядом других статей. Как будет показано далее, нормы ст.28 Кодекса решают соответствующие вопросы иначе, чем ранее.

В п.1 комментируемой статьи определены права, на которых земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам.

В собственность или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам с учетом положений ст.15 и 22 Кодекса (см. указанные статьи и комментарии к ним).

Новеллой является то, что в постоянное (бессрочное) пользование такие земельные участки могут быть предоставлены только юридическим лицам, причем не любым, а лишь тем, которые указаны в п.1 ст.20 Кодекса (т.е. государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям), а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Юридические лица (кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006г. в соответствии с правилами ст.36 Кодекса. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ (ст.3 Вводного закона). Содержание переоформления права на земельный участок раскрыто в примечании к ст.3 Вводного закона.

После введения в действие Кодекса земельные участки в постоянное пользование гражданам не предоставляются, но если такое право возникло у гражданина до даты официального опубликования Кодекса, то данное право сохраняется (см. ст.20 Кодекса и комментарий к ней) и переоформлять его не требуется; кроме того, граждане вправе приобрести такие участки в собственность с учетом правил п.5 ст.20 Кодекса.

На праве безвозмездного срочного пользования земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам с соблюдением правил ст.24 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Новизна комментируемой статьи состоит и в том, что она не относит право пожизненного наследуемого владения к числу прав, на которых гражданам могут предоставляться земельные участки. Согласно п.1 ст.21 Кодекса предоставление земельных участков гражданам на указанном праве после введения в действие Кодекса не допускается. Однако если право пожизненного наследуемого владения было приобретено гражданином до введения в действие Кодекса, то оно сохраняется, и переоформлять его не требуется. Граждане, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, вправе бесплатно приобрести их в собственность с учетом правил, установленных в п.3 ст.21 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

В соответствии с п.3 ст.3 Вводного закона предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Правила п.1 комментируемой статьи применяются с учетом ограничений, предусмотренных в гл.III, IV, ст.27 и ряде других статей Кодекса, а также Вводным законом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется ст.30-32, 34 Кодекса. Целесообразно обратить внимание на то, что при введении в действие нового ГрК РФ Кодекс дополнен статьями, определяющими особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.30.1) и особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.30.2).

Предоставление земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства осуществляется в соответствии с нормами, которые определяются на основании ст.33 Кодекса.

Следует также иметь в виду, что помимо норм гл.17 ГК РФ, комментируемой статьи и других статей гл.V Кодекса возникновение прав на землю регулируют и другие нормативные правовые акты. Например, новый ФЗ от 11.06.2003г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"

[154]

154) содержит специальные нормы, определяющие: земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности (ст.11); порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности (ст.12); правила выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей в результате приватизации сельскохозяйственных угодий (ст.13)

[155]. Продажа земельных участков, о которых идет речь в комментируемой статье, на торгах, подчиняется Правилам организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков

[156].

О правоустанавливающих документах на земельные участки см. ст.26 Кодекса и п.9 ст.3 Вводного закона.

2. Пункт 2 ст.28 Кодекса устанавливает общее правило о платном предоставлении в частную собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из данного правила в законодательстве могут быть сделаны исключения. Например, гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства бесплатно могут быть предоставлены земельные участки в пределах максимальных размеров, определенных по правилам п.2 ст.33 Кодекса. См. также п.5 ст.34 Кодекса.

3. В пункте 3 комментируемой статьи предусмотрены исключения из общего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством. Эти исключения распространяются на случаи, когда граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования (п.5 ст.20) либо имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении (п.3 ст.21), осуществляют предоставленное им указанными статьями Кодекса право бесплатно приобрести соответствующие земельные участки в собственность.

В таких случаях решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается по правилам п.3 ст.28 Кодекса. Важной новеллой является то, что законодатель сформулировал данное правило в императивной норме, ограничивающей возможность административного усмотрения при принятии указанного решения. Соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в который поступило письменное заявление о предоставлении заявителю в собственность земельного участка, принадлежащего ему на одном из названных в п.3 ст.28 Кодекса прав, обязан принять соответствующее решение в срок, установленный комментируемой нормой. Решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность в таких случаях принято быть не может.

Данная норма является одной из существенных юридических гарантий соблюдения прав граждан, имеющих на день введения в действие Кодекса земельные участки в постоянном бессрочном пользовании либо пожизненном наследуемом владении.

4. В целях стимулирования жилищного и иного строительства пункт 4 ст.28 Кодекса установил новую норму, которая содержит исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отказ в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. В других, помимо указанных здесь трех случаев, отказ в предоставлении таких земельных участков для строительства не допускается. Фактически норма содержит прямой запрет для отказа в предоставлении названных в ней земельных участков. Виновные в нарушении данного запрета должностные лица, в зависимости от обстоятельств дела, могут быть привлечены к дисциплинарной или уголовной ответственности. Об ограничениях оборотоспособности земельных участков см. ст.27 Кодекса и комментарий к ней.

5. Специальная норма п.5 ст.28 Кодекса ограничивает действие общей нормы, предусматривающей возможность бесплатного предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. второе предложение п.2 комментируемой статьи). Бесплатное предоставление таких земельных участков в собственность иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства не допускается ни при каких обстоятельствах.

Статья 29

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков

Земельные участки из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться гражданам и юридическим лицам. Применительно к участкам, находящимся в государственной собственности, соответствующей компетенцией обладают: в отношении земель, находящихся в федеральной собственности — Правительство РФ; в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации — глава администрации (или) правительства субъекта Федерации. Материалы для принятия решений готовят соответствующие органы, осуществляющие управление земельными ресурсами.

Предоставлением земельных участков из фонда муниципальной собственности заняты главы местных администраций. Предоставление земельных участков для объектов капитального строительства осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство. Предварительная градостроительная проработка осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства на основе утвержденной градостроительной проектно-планировочной документации.

Составление необходимой землеотводной документации с подготовкой проекта постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или реконструкции объекта по варианту размещения, согласованному местными органами архитектуры и градостроительства, осуществляется местными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Рассмотрение ходатайств застройщиков, материалов предварительной градостроительной проработки по выбору земельного участка, включая обязательное обследование в натуре, сопоставление сравнительных вариантов размещения, выработка условий предоставления земельных участков, независимо от способов и форм предоставления земли (бесплатное, на аукционной или конкурсной основе, аренда и др.), осуществляются постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под застройку при органах местного самоуправления. Указанные комиссии осуществляют свою работу в соответствии с утвержденными главой муниципального образования регламентом и персональным составом.

В выборе земельного участка обязательное участие принимают собственники земли, землепользователи, землевладельцы и арендаторы, чьи интересы затрагиваются предстоящим строительством.

Органы местного самоуправления информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, выясняют мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии. Граждане, общественные организации, объединения, органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с намечаемым строительством или реконструкцией объекта и последующим его функционированием.

Размещение объектов строительства должно производиться в соответствии с функциональным зонированием территории городов и поселений, принятом в их генеральных планах, проектах детальной планировки районов или другой градостроительной проектно-планировочной документации, а при размещении за пределами городской или поселковой черты — в соответствии с функциональным зонированием, принятым в проектах или схемах районной планировки.

Земельные участки для капитального строительства предоставляются путем принятия постановления органа местного самоуправления. Организации (заказчики) обращаются с ходатайством о намечаемом строительстве, реконструкции объекта в органы местного самоуправления. В ходатайстве с приложенной пояснительной запиской излагается: обоснование необходимости строительства, техническая характеристика объекта, примерный размер и месторасположение испрашиваемого участка, сроки и вид пользования землей, предполагаемые экологические последствия, заключение о возможности использования под строительство данной территории. К ходатайству также могут быть приложены технико-экономические обоснования инвестиций.

Статья 30

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Предоставление земельных участков для нужд строительства — не одномоментный акт органа власти, правомочного совершать подобные юридические действия. Прежде чем этот государственный орган вынесет решение о предоставлении земельного участка, совершается ряд организационно-правовых действий, обеспечивающий оптимальный выбор участка и место расположения объекта строительства. Ведь свободных земель, как правило, не существует, особенно в районах интенсивной экономической жизни.

Поэтому до принятия решения о предоставлении участка приходится изучать вопросы: имеются ли достаточные основания изымать земельный участок у фактического пользователя и передавать его новому застройщику, насколько это выгодно государству, обществу, местному населению, как велики будут убытки при перепланировке земель, окупятся ли, и как скоро, затраты на новое строительство, каковы будут экологические последствия нового строительства и др. Подобные вопросы изучались и при предоставлении земельных участков на основании ст.28-29 ЗК 1991г., однако в то время юридическая судьба земельных участков предрешалась уже на стадии государственного планирования или решения какого-либо органа власти. В связи с этим названные мероприятия проводились по существу формально, "пост фактум", так как судьба земельного участка уже давно была решена. Их польза была бы значительнее до принятия акта государственного планирования или проектирования. Но предусмотренный ст.28-29 ЗК 1991г. порядок ввиду его сложности и сопутствовавшего ему бюрократизма чаще всего не соблюдался.

Введенный ст.30 Кодекса порядок предоставления земельных участков для строительства, в отличие от прежнего, более демократичен, так как предусматривает участие населения. Это дает большую свободу выбора участникам земельных отношений. Как указано в п.1 комментируемой статьи, предоставление земельных участков осуществляется с помощью проведения определенных работ по формированию конкретных земельных массивов (контуров), то есть определению местоположения и размеров земельных участков, подлежащих изъятию у их прежних пользователей. При этом устанавливаются два порядка предоставления земельных участков: а) без предварительного согласования мест размещения объектов и б) с их предварительным согласованием.

2. Если земельный участок для строительства предоставляется в собственность без предварительного согласования, то для такого приобретения земли законом устанавливается специальный порядок торгов (конкурсов, аукционов). Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков

[157].

В качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти или местного самоуправления.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, осуществляется по решению Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, осуществляется по решению органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по решению органа местного самоуправления.

Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях.

В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с продавцом. В случае проведения торгов специализированной организацией расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т.д. , осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов устанавливается в размере пятикратной ставки земельного налога, а сумма задатка — в размере 20% начальной цены предмета торгов.

Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы, которые должны содержать следующие сведения:

регистрационный номер предмета торгов;

местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка;

план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременений, установленных для данного земельного участка;

заключение соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству о характеристиках земельного участка (правовой режим, ставка земельного налога и др.);

заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения);

начальная цена предмета торгов;

проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при необходимости график платежей;

проект договора о залоге земельного участка, если таковой требуется по условиям торгов;

сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов.

3. В постоянное (бессрочное) пользование и аренду земельные участки в силу того, что предполагается выбор участка, предоставляются после совершения процедуры предварительного согласования мест размещения объектов строительства на предоставляемых участках. Без предварительного согласования никаких прав пользования землей у заявителя не возникает.

В п.3 комментируемой статьи речь идет о предоставлении земельных участков в аренду (ст.22 Кодекса) и в постоянное (бессрочное) пользование (ст.20 Кодекса). В 2004г.

[158]

восполнен пробел комментируемой статьи дополнением о том, что с предварительным согласованием места размещения строительного объекта осуществляется предоставление земельных участков религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

4. Порядок предоставления земельного участка без предварительного согласования предусматривает осуществление необходимых работ и юридических действий, обеспечивающих точные сведения не только о разрешенном использовании земельного участка, месте его расположения, но и о его конфигурации, рельефе, что необходимо знать будущим строителям объекта. Устанавливаются границы участка с соседями-землепользователями, выясняются технические условия подключения объектов к сетям инженерных коммуникаций, определяются объективные кадастровые данные о земельном участке в соответствии с требованиями законодательства о земельном кадастре.

При этом определяется плата за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения

[159].

5. При предоставлении земельных участков для строительства объектов с предварительным согласованием места размещения объекта внимание сосредоточивается прежде всего на выборе места, где будут разворачиваться строительство и вовлекаться в зону его влияния многие организации и, что очень важно, местное население. В предшествующей ситуации, когда место строительства известно, существует лишь оценка пригодности участка с точки зрения строительных нормативов и других требований и правил.

В рассматриваемом случае проблема осложняется, поскольку надо выбрать оптимальный вариант из ряда предлагаемых. В ст.31 Кодекса, специально посвященной порядку выбора земельного участка, подробно изложены условия, которые необходимо при этом соблюдать (см. указанную статью и комментарий к ней).

6. Если земельный участок сформирован (определены его место и другие его характеристики), но не закреплен пока за конкретным гражданином или юридическим лицом, то его предоставление не требует предварительного согласования, и он может выставляться на торги (конкурсы, аукционы) с соблюдением установленных правил.

7. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка или протокола о результатах торгов порождают для будущего владельца важные последствия, о которых упоминается в соответствующих пунктах комментируемой статьи, а также в ст.32 Кодекса.

8-12. В связи с принятием ФЗ от 29.12.2004г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" расширен перечень объектов строительства, указанный в п.2 комментируемой статьи, для которых не требуется предварительное согласование места его размещения. Такое согласование теперь не требуется при предоставлении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Отказ от названного предварительного согласования делает актуальным экологический и строительный надзор за соблюдением действующего законодательства о санитарных нормативах плотности застройки, гигиенических требованиях размещения жилого объекта на местности, этажности жилых домов, надежности строительства и т.п.(см. ст.30.1 и 30.2 Кодекса и комментарии к ним).

Статья 30.1

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. В связи с введением в действие нового ГрК РФ Кодекс дополнен новыми статьями (ст.30.1, 30.2, 38.1, 38.2)

[160], призванными обеспечить синхронизацию положений Кодекса с правилами, установленными ГрК РФ.

Комментируемая статья содержит нормы, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам ст.30 Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения ст.30 применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст.30.1 Кодекса.

Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый ЖК РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч.1 ст.15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст.16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ)

[161].

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст.35 ГрК РФ).

Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

В силу п.1 комментируемой статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п.4 ст.30 Кодекса.

2. По общему правилу п.2 ст.30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.

3. Пункт 3 комментируемой статьи вводит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Указанные правила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия "индивидуальный жилой дом", определяя лишь родовое понятие — "жилой дом". Общепринятые правила толкования понятий русского языка трактуют слово "индивидуальный", в частности, как: а) личный, свойственный данному индивидууму, отличающийся характерными признаками от других; б) единоличный, производимый одним лицом, не коллективом

[162].

Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом — это жилой дом (о понятии "жилой дом" см. комментарий к п.1 настоящей статьи), создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, одной семьи и относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации

[163].

Статья 30.2

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1-7. В п.1 комментируемой статьи определен перечень мероприятий, выполняемых в процессе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства (о понятии "жилищное строительство" см. комментарий к п.1 ст.30.1 Кодекса). Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются на условиях аренды без предварительного согласования места размещения объекта.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках:

подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Общие правила подготовки и утверждения документации по планировке территории определены в ст.45 ГрК РФ. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа установлены в ст.46 ГрК РФ.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в ст.37 ГрК РФ.

О государственном кадастровом учете земельных участков см. ст.70 Кодекса и комментарий к ней.

8-9. На случай невыполнения юридических обязанностей, указанных в п.8 и 9 комментируемой статьи, предусмотрены неблагоприятные последствия как для арендаторов земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, так и для других правообладателей.

Субъект юридической ответственности, предусмотренной комментируемыми пунктами, в каждом случае определяется в зависимости от того, на какого именно правообладателя пунктами 3, 4, 6 и 7 ст.30.2 Кодекса были возложены соответствующие обязанности.

Статья 31

Выбор земельных участков для строительства

1. Процедура выбора земельного участка для строительства начинается с подачи мотивированного заявления гражданином или юридическим лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии со ст.29 Кодекса. В заявлении должны быть указаны все необходимые характеристики, объективные сведения об испрашиваемом участке, или их возможных вариантах (хотя о вариантности выбора в ст.31 Кодекса прямо не упоминается).

Но на практике такая проблема часто возникает. Предложения заявителя об оптимальном варианте участка значительно облегчают дальнейшую работу по окончательному выбору. Часто бывает, что в заявлении о выборе участка указаны все объективные данные об участке (его размеры, место размещения объекта строительства, экономические расчеты, экологические условия и т.д. ). Но на деле получается, что участок выбран с нарушением ст.34-46 ФЗ от 10.01.2002г. "Об охране окружающей среды". Нередко не соблюдаются и требования ГрК РФ, устанавливающие строительные нормативы и правила застройки. Поэтому необходимо участие в выборе земельного участка компетентных государственных органов или органов местного самоуправления, которые располагают достоверными и полными сведениями о правовом положении земельного участка, а также о его положительных и отрицательных свойствах в качестве места для размещения именно данного объекта строительства.

Например, названный ФЗ "Об охране окружающей среды" предписывает, чтобы при размещении предприятий, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение требований по охране окружающей среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, учету ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических, нравственных последствий деятельности указанных объектов при приоритете охраны здоровья человека и благосостояния населения.

Определение мест строительства предприятий, сооружений и иных объектов производится в соответствии со ст.11 ФЗ от 30.03.1999г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"

[164]

при наличии положительного заключения специально на то уполномоченных государственных органов Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды, санитарно-эпидемиологического надзора и решения органов местного самоуправления.

Необходимо соблюдение также гигиенических требований к охране подземных вод от загрязнения, которые установлены Санитарными правилами Минздрава РФ — СП 2.1.5.1059-01, введенными в действие Главным госсанврачом РФ 25.03.2001г. (зарегистрированы в Минюсте РФ 21.08.2001г.). В необходимых случаях при размещении объектов, затрагивающих экологические интересы населения, решение принимается по результатам обсуждения или референдума.

2. В целях соблюдения всех необходимых требований, правил и норм производится выбор оптимального варианта размещения объекта строительства и одновременно осуществляется процедура согласований на предмет пригодности земельного участка для данного объекта строительства с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления, а также муниципальными организациями, наиболее близко знакомыми с нуждами проживающего в этих местах населения.

При проведении согласований с различными заинтересованными организациями, особенно природоресурсной специализации, необходимо обращаться к документам земельного кадастра с целью их изучения. Следует также учитывать правила землеустройства, нормы градостроительного кадастра, а также нормы законодательства об охране природы с тем, чтобы правильно решить вопрос об оптимальном (со многих точек зрения: экономической, социальной, экологической, правовой) выборе места расположения строительного объекта и пригодного для него земельного участка.

Все необходимые сведения о земельном участке, его природных и технических условиях (инженерных коммуникациях), возможностях подключения к этим коммуникациям, а также получение дежурных кадастровых карт (планов), содержащих сведения о местоположении земельных участков — все это выдается застройщику (в том числе проектным организациям) бесплатно. Однако плата взимается за подключение строительного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

3. Граждане, в местах проживания которых проектируется строительство, должны быть своевременно проинформированы о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Они вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих их интересы в связи с любыми действиями по перепланировке (трансформации) территории их проживания (изъятие земель, их выкуп и т.п.). Особое внимание уделяется охране интересов малочисленных народов России.

4. К юридическим обязанностям органов местного самоуправления относится также информирование других землепользователей, землевладельцев и арендаторов, если их законные интересы будут затронуты в результате возможного изъятия земель.

5. Результаты выбора земельных участков для строительства должны оформляться актом. Он необходим не только для фиксации границ соответствующих земельных участков, но и для определения убытков пользователей участков и потерь сельскохозяйственного производства, а также потерь лесного хозяйства.

6-9. Названный акт подлежит утверждению исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления одновременно с принятием решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства. Возможны варианты — утверждение акта о выборе земельного участка или отказ в размещении данного объекта на предлагаемом участке. Вынесенное решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Помимо копий решения и акта заявителю должен быть выдан (в кратчайший срок — семь дней) проект границ земельного участка (на земельном плане), так как заявителю необходимо знать точное место расположения земельного участка ("в натуре" — термин землеустроителей), чтобы соответственно этому планировать свои хозяйственные действия.

Выбранный земельный участок с местом расположения объекта строительства сохраняется для заявителя в течение трех лет с момента вынесения решения о предварительном согласовании и выборе места расположения объекта строительства. По истечении этого срока документы для вынесения решения о предоставлении земельного участка утрачивают юридическую силу.

Если собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор, невзирая на предупреждение о возможном изъятии земельного участка (или его выкупа) будет производить строительство или иное улучшение, то он рискует потерять право на возмещение произведенных затрат.

О возмещении убытков см. ст.62 Кодекса и комментарий к ней.

Споры о правильности вынесенного решения о предварительном согласовании места размещения или об отказе в размещении объекта разрешаются в судебном порядке. Если суд признает обжалованное решение недействительным, то исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. При возникновении спора об объеме убытков действительность их размеров проверяется судом, о чем последний выносит решение.

10. В Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется государственным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации, но не органом местного самоуправления, как это предусмотрено для других субъектов Федерации. Пункт 10 комментируемой статьи допускает, однако, отступление от этого правила, если законом Москвы или Санкт-Петербурга предусмотрено иное решение данного вопроса.

Статья 32

Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

1. После вынесения решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также наличия согласованного проекта границ земельного участка устанавливаются фактические границы участка на местности (в натуре). Работа эта производится землеустроительными организациями за счет лиц, для которых отводится данный участок. Одновременно готовятся документы, необходимые для внесения в Единый государственный реестр земель.

Сведения о земельном участке, которые содержатся в Едином государственном реестре, определены в ст.14 ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре" (см. комментарий к п.2 ст.70). Важно заметить, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Само же право на конкретный земельный участок возникает у субъекта после государственной регистрации этого права (права собственности, аренды, постоянного пользования и др.).

2. Для того, чтобы исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принял решение о предоставлении земельного участка, от заявителя требуется, помимо заявления, представление кадастровой карты (плана) данного земельного участка (о кадастровой карте (плане) см. комментарий к п.6 ст.34 Кодекса).

Для участников земельных отношений важно знать о форме изъятия и предоставления земельного участка. Этими важными обстоятельствами являются: срок изъятия участка, проведение работ по приведению участка в надлежащее состояние для передачи его новому владельцу, юридические последствия неисполнения обязательств сторон (в особенности после проведенных торгов) и т.д. Все эти обстоятельства (условия) во избежание последующих конфликтов отражаются в решении одновременно с решением о предоставлении земельного участка.

3-4. Решения о предоставлении земельных участков для строительства должны содержать условия возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства. Такие убытки и потери всегда (в большей или меньшей степени) возникают при изъятии земельных участков у их прежних пользователей, прекращении договоров аренды. К моменту принятия решения убытки и потери должны быть подсчитаны и согласованы с лицами, которым они причиняются. Если возникает спор по вопросу их определения, то он разрешается в судебном порядке (подробно об этом см. комментарии к ст.57, 58 Кодекса).

При этом необходимо иметь в виду нормативные правовые акты о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства, а также потерь лесного хозяйства: постановление Совета Министров — Правительства РФ от 28.01.1993г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства"

[165]

, постановление Правительства РФ от 07.05.2003г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц"

[166], постановление Правительства РФ от 17.11.2004г. N 647 "О расчете и возмещении потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и при переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий

[167].

Статья 33

Нормы предоставления земельных участков

1. В комментируемой статье имеются в виду две разновидности установления норм предоставления земельных участков: а) заранее и конкретно указанные в законе (федеральном, субъекта Федерации), нормативном правовом акте органа местного самоуправления; б) предельные нормы, в законе не установленные, но определяемые в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности (строительства дороги, нефтепровода, промышленного узла с его санитарно-защитной зоной и т.д. ). Эти нормы могут быть также указаны в правилах застройки и землепользования, в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Земельные участки во втором случае отводятся не для целей, указанных в п.1 данной статьи, который предусматривает порядок предоставления земельных участков гражданам или их объединениям (фермеры, садоводы, домовладельцы и т.п.).

2-3. Граждане Российской Федерации имеют равные возможности получить (приобрести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для другой предпринимательской деятельности. Этот перечень можно было бы продолжить (земельный участок для гаража, служебного земельного надела при доме или за его пределами и т.д. ). Но право гражданина на конкретный участок определенного размера и места расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определенных условий и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, субъектов Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для определенного вида использования земли.

Не исключено одновременное обладание земельными участками на нескольких титулах. Например, гражданин имеет право получить бесплатно или приобрести по нормативной (или по договорной) цене участок в частную собственность и, кроме того, арендовать (скажем, для расширения своего хозяйства за пределами дома) или получить в кратковременное пользование (под строительство временного склада и т.п.) дополнительные участки в пределах установленных норм.

Земельные участки граждан в городах и поселках, как правило, составляют площадь 0,06-0,10 га. В сельской местности они могут быть значительно больших размеров и составлять площади в несколько гектаров (меньшая часть при доме, а остальная — в поле).

По общему правилу, установленные предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, не должны превышать эти нормы. В некоторых случаях, прямо указанных в нормативном правовом акте соответствующего уровня, допускаются исключения. Например, в Московской области нормы земельных участков граждан были определены решением Мособлсовета от 16.12.1992г. N 4/82 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" (Вестник Мособлсовета, 1992, N 5, с. 2-3). Согласно данному решению гражданам земельные участки предоставляются в следующих размерах: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства — до 40 га (в некоторых субъектах Российской Федерации — 50 га и более), для ведения садоводства — до 0,12 га, для ведения животноводства — до 0,20 га. Земельные участки под дачами граждане вправе иметь в размере до 0,12 га.

Конкретные размеры земельных участков (в указанных предельных нормах) определяются с учетом возможностей местной администрации при принятии решения о предоставлении участка данному гражданину. Если ранее предоставленные земельные участки превышают названные площади, то часть, превышающая предельный размер, не подлежит изъятию. Запрещается обязывать граждан выкупать указанные участки или брать их в аренду. Они остаются в их владении на прежнем праве, как правило, постоянного (бессрочного) пользования, то есть закрепляются бесплатно (п.3 ст.20 Кодекса).

Иначе решается вопрос о праве на участок для личного подсобного хозяйства и индивидуального строительства. В Московской области, согласно названному решению Мособлсовета, предельные размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются на местах не решениями органов власти данного субъекта Федерации, а решениями сельских, поселковых, городских администраций. Данный подход не противоречит требованиям п.2 ст.33 Кодекса при условии, что органы местного самоуправления определяют минимальные размеры земельных участков, предоставляемых для указанных целей, только в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности.

Минимальные размеры предоставляемых земельных участков могут быть разными, но эти размеры должны обеспечивать нормальное обслуживание строений, расположенных на этих участках. Например, при разделе земельных участков в садоводческом товариществе между бывшими супругами и наследниками установлен минимальный размер участков — 0,02 га.

Не стремясь к излишней детализации, законодатель оставляет решение некоторых вопросов на усмотрение органов местного самоуправления.

Статья 34

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

1. В статье установлены общие правила, определяющие порядок предоставления гражданам земельных участков в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством. Речь идет, в частности, о земельных участках, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, личного подсобного хозяйства. Подчеркнем, что правила комментируемой статьи применяются только тогда, когда указанные в ней земельные участки предоставляются гражданам. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, юридическим лицам данная статья не регулирует.

Помимо комментируемой статьи правила предоставления гражданам указанных земельных участков регулируются также другими статьями Кодекса (см., например, ст.81). В этой сфере большую роль играют и нормы специальных законов.

Например, предоставление и приобретение земельных участков для создания и деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется с учетом правил, установленных ФЗ от 11.06.2003г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"

[168]

. Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Кодексом и ФЗ от 07.07.2003г. "О личном подсобном хозяйстве"

[169]

. Для садоводства и огородничества земельные участки предоставляются с учетом положений ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

[170]

. Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота определяются Кодексом, а также ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

[171], другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Приведем примеры.

ФЗ от 11.06.2003г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" в ст.12 устанавливает порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности.

Согласно данной статье граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

— цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

— испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

— условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

— срок аренды земельных участков;

— обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

— предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со ст.4 ФЗ от 11.06.2003г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании указанного заявления или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности может быть оспорено в судебном порядке.

Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации

[172].

ФЗ от 07.07.2003г. "О личном подсобном хозяйстве" в ст.3 и 4 установил, что право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения личного подсобного хозяйства. Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок

[173]

. Регистрация личного подсобного хозяйства не требуется.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земельных участков.

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством (см. ст.33 Кодекса и комментарий к ней).

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства.

ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в ст.14 и 15 установил, что орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Земли общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.

Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

За предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность может взиматься плата в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев продажи земельных участков на аукционе. При предоставлении земельных участков на ином вещном праве плата не взимается.

На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

Пункт 1 комментируемый статьи обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления осуществить изложенные здесь меры, направленные на обеспечение действия принципов управления, перечисленных в данном пункте.

2-3. Пункт 2 ст.34 Кодекса устанавливает простой и единообразный порядок действий граждан, заинтересованных в получении земельных участков для целей, не связанных со строительством. Кодекс не предъявляет специальных требований к оформлению заявления о предоставлении земельного участка. Такое заявление представляет собой письменный документ, содержащий сведения, исчерпывающим образом перечисленные в п.3 данной статьи, достоверность которых подтверждается подписью заявителя. Поэтому в правоприменительной практике было бы неверно требовать от заявителей указания в заявлениях иных, помимо перечисленных в п.3 ст.34 Кодекса, сведений.

В то же время нужно учитывать, что федеральные законы, регулирующие порядок предоставления гражданам отдельных видов земельных участков (для ведения личного подсобного хозяйства, сенокошения, крестьянского (фермерского) хозяйства и др.) могут предъявлять к содержанию заявления о предоставлении участка дополнительные требования. Подобные нормы, как представляется, следует рассматривать в качестве специальных правовых норм, обладающих приоритетом по отношению к комментируемым общим нормам Кодекса. См. также комментарий к п.1 ст.34 Кодекса.

Заявления о предоставлении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, подаются соответственно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления конкретных земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.9-11 Кодекса.

4. Следующим этапом в процедуре предоставления земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством, являются изготовление проекта плана границ земельного участка и утверждение его. После поступления в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка, оформленного в соответствии с требованиями Кодекса (см. также комментарий к п.2-3 настоящей статьи), орган местного самоуправления или по его поручению землеустроительная организация в месячный срок должны обеспечить изготовление проекта границ земельного участка и утвердить его в установленном порядке. Совершение указанных действий в срок, определенный п.4 ст.34 Кодекса, следует рассматривать в качестве юридической обязанности соответствующего органа.

5. В зависимости от того, в государственной или муниципальной собственности находится испрашиваемый земельный участок, решение об его предоставлении в собственность (о передаче в аренду) принимается соответственно исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Пункт 5 комментируемой статьи устанавливает двухнедельный срок для принятия такого решения, однако не определяет момент начала течения этого срока. Следует полагать, что двухнедельный срок начинает течь с даты утверждения проекта границ соответствующего земельного участка (см. п.4 комментируемой статьи). Таким образом, с даты подачи надлежаще оформленного заявления о предоставлении земельного участка до даты принятия решения об его предоставлении не должно пройти более шести недель.

Критерием для того, чтобы определить, предоставляется испрашиваемый земельный участок в собственность бесплатно или за плату, служат нормы предоставления земельных участков, определяемые по правилам ст.33 Кодекса.

К решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче земельного участка в аренду прилагается проект границ такого участка.

6. Решение о предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче земельного участка в аренду является основанием для заключения соответственно договора купли-продажи или аренды земельного участка. Необходимым условием заключения таких договоров является представление заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган, принявший решение о предоставлении соответствующего участка.

По определению ст.16 ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре"

[174]

кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (о таких сведениях см. ст.70 Кодекса и комментарий к ней). В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) подразделяются на: кадастровые карты (планы) земельных участков; дежурные кадастровые карты (планы); производные кадастровые карты (планы). При этом кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон. Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, социальных, природных и иных связанных с землей процессах.

В недельный срок после представления заявителем кадастровой карты стороны заключают договор купли-продажи или аренды земельного участка.

Согласно п.3 ст.3 Кодекса такие гражданско-правовые договоры подчиняются нормам гражданского законодательства. В указанных случаях применяются общие правила гл.27, 28 ГК РФ, определяющие понятия и условия договора, порядок его заключения, а также специальные нормы ГК РФ о купле-продаже (гл. 30) или аренде (гл. 34) в части, применимой к совершению данных сделок с земельными участками.

Когда гражданам для целей, не связанных со строительством, предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

[175]

в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). См. ст.38 Кодекса и комментарий к ней.

Статья 35

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. По сравнению со ст.37 ЗК 1991г. ст.35 Кодекса более подробно регламентирует отношения, связанные с переходом прав на земельный участок.

Действие п.1 данной статьи распространяется на те случаи, когда собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности на земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной на земельном участке недвижимостью к новому собственнику переходит и право на использование соответствующей части земельного участка. В данной части Кодекс воспроизводит нормы п.2 ст.271, п.1, 3 ст.552 ГК РФ. При этом в силу абз. 1 п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника такого участка, за исключением случаев, когда такое согласие требуется в силу положений закона или договора.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст.20 Кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 Вводного закона

[176].

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 ГК РФ и п.1 ст.35 Кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка

[177].

2. См. комментарий к ст.33 Кодекса.

3. Порядок реализации преимущественного права покупки определен в ст.250 ГК РФ. В силу норм закона продавец либо арендодатель земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, сооружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо отказаться от его заключения. В последнем случае продавец (арендатор) будет вправе заключить такой договор с другим лицом. При этом в силу абз. 2 п.2 ст.271 ГК РФ переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания (строения, сооружения) права пользования таким участком.

Если продавец (арендодатель) заключил договор с нарушением преимущественного права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п.3 ст.250 ГК РФ).

Что касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то к ним соответствующие правила не применяются. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания (строения, сооружения), расположенные на вышеуказанных земельных участках, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами Кодекса (см. комментарий к п.1 ст.36 Кодекса, а также абз. 3 п.2, 4 ст.3 Вводного закона). Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Кодекса, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 Кодекса. Однако в том случае, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 Кодекса

[178].

4. В числе основных принципов земельного законодательства подп.5 п.1 ст.1 Кодекса называет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты (в том числе здания и сооружения) должны следовать судьбе земельных участков. Изъятия из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами.

Данный принцип нашел свое воплощение в п.4 комментируемой статьи. С введением в действие Кодекса правовое регулирование сделок в отношении недвижимости и земельного участка, на котором такая недвижимость находится, существенным образом меняется. До этого здание рассматривалось как главная вещь по отношению к земельному участку, на котором оно находилось. Например, в силу ч.3 и 4 ст.37 ЗК 1991г. при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность новому собственнику здания (строения, сооружения). При этом прежний собственник мог требовать у нового собственника возмещения затрат под урожай, на улучшение качества земли и повышение ее кадастровой оценки. Следует отметить, что Указом Президента РФ от 24.12.1993г. N 2287 нормы ч.3 и 4 ст.37 ЗК 1991г. были признаны не действующими

[179].

ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как сложный единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно. К примеру, в соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить иное право, помимо права собственности. Аналогично вопрос решается и в п.1 ст.273 ГК РФ.

Иной подход содержится в п.4 комментируемой статьи, который (за редкими исключениями, перечисленными в подп.1 и 2) не допускает отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения находящегося на нем здания либо отчуждения здания без земельного участка. Однако такое требование распространяется лишь на случаи, когда здание и земельный участок находятся в собственности одного лица. Именно в этих случаях здание и земельный участок, на котором оно находится, рассматриваются как единый объект недвижимости. Порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, установленный п.4 комментируемой статьи, должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст.242-243, 237 ГК РФ)

[180].

В п.11 постановления Пленума ВАС РФ также указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Предусмотренное последним абзацем п.4 отчуждение доли в праве общей долевой собственности на здание (строение, сооружение) возможно лишь с соблюдением преимущественного права покупки в соответствии с порядком, установленным ст.250 ГК РФ.

5. Пункт 5 распространяет преимущественное право покупки или аренды земельных участков, предусмотренное п.3 комментируемой статьи, на иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица за изъятиями, установленными в отдельных статьях Кодекса (см. комментарии к ст.5, 15, 22, 28).

Конституционность положений п.5 ст.35 и ряда других статей Кодекса, которыми иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наделяются конкретными правомочиями по приобретению в собственность земельных участков на территории Российской Федерации, была предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ

[181]. Им было отмечено, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ст.4, ч.1 и 3 Конституции РФ). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п.5 комментируемой статьи и ряде других статей Кодекса ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, в отношении участков, перечисленных в п.3 ст.15 Кодекса, указанные лица могут приобрести лишь право аренды. В собственность земельные участки предоставляются иностранцам только за плату (п.5 ст.28 Кодекса). Указом Президента РФ может быть установлен перечень видов зданий, строений, сооружений, обладание которыми на праве собственности не повлечет у лиц, перечисленных в п.5 комментируемой статьи, преимущественного права покупки или аренды находящихся под такой недвижимостью земельных участков.

Статья 36

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. В комментируемой статье речь идет о правах на земельные участки граждан и юридических лиц, которым на праве собственности, праве безвозмездного пользования, праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежат здания, строения или сооружения, расположенные на указанных участках. Таким образом, государственные и муниципальные унитарные предприятия приобретают право хозяйственного ведения на эти участки (ст.294, 295 ГК РФ). Государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия становятся обладателями права оперативного управления на земельные участки, где расположены их постройки (ст.296, 297 ГК РФ). Практически для существующих государственных и муниципальных унитарных предприятий, для государственных и муниципальных учреждений правило п.1 комментируемой статьи означает закрепление существующего положения.

Несколько иначе дело обстоит с земельными участками, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности. Эти лица имеют исключительное право на приватизацию или на право аренды указанных земельных участков.

Передача земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством. Гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для указанных целей, предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков.

Использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается.

Граждане, имевшие ранее земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы.

Необходимо принимать во внимание и Указ Президента РФ от 16.05.1997г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"

[182]. Указом установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства предложено осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также продажи земельных участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, осуществляется в соответствии с изменениями, внесенными в комментируемую статью ФЗ от 03.10.2004г. Предусмотрено бесплатное предоставление религиозным организациям в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если указанные организации имеют на этих участках в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения. Если такие объекты находились во владении религиозной организации на праве срочного безвозмездного пользования, то земельные участки под ними предоставляются также в безвозмездное пользование на тот же срок. При этом следует четко определить управомоченного субъекта. Право собственности, как и право срочного безвозмездного пользования, может принадлежать религиозной организации, обладающей правами юридического лица. Таковыми в соответствии со ст.8-11 ФЗ от 26.09.1997г. "О свободе совести и о религиозных объединениях"

[183]

являются местные и централизованные религиозные организации, образованные в соответствии с законом и прошедшие государственную регистрацию по правилам ФЗ от 08.08.2001г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"

[184].

2. Пункт 2 ст.36 Кодекса имеет в виду земельные участки, уже застроенные жилыми зданиями и другими строениями, входящие в состав кондоминиума. Согласно ст.36 ЖК РФ объектом права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме является, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Напомним, что в ФЗ от 15.06.1996г. "О товариществах собственников жилья", действовавшем до введения в действие ЖК РФ, подобный комплекс недвижимого имущества обозначался термином "кондоминиум". Современное жилищное законодательство данный термин более не использует.

Таким образом, земельный участок в кондоминиуме представляет собой объект общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Очевидно, что речь должна идти также о земельных участках, находящихся под зданиями и сооружениями. Участие субъектов различных форм собственности не создает преимуществ для какой-либо формы собственности. Комментируемый п.2 закрепляет существующее положение в отношении прав сособственников на земельный участок. Соответствующее положение содержится и в ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

[185]

. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

3. Здание может находиться на неделимом земельном участке, являющемся объектом права государственной или муниципальной собственности. Если такое здание принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то комментируемая статья предоставляет им либо право приобрести участок в общую долевую собственность, либо закрепить в своем пользовании по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Помещения в здании, находящемся на неделимом земельном участке, могут оказаться разного правового режима: одним лицам (например, гражданам или хозяйственным обществам) помещения принадлежат на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем на праве хозяйственного ведения (государственному или муниципальному унитарному предприятию). В таком случае указанные лица имеют право приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Непременным условием такого договора аренды должно быть согласие сторон на вступление в этот договор других лиц, на законных основаниях пользующихся помещениями в данном здании.

Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, которым в здании, расположенном на земельном участке, принадлежат на законных основаниях помещения, обладают лишь правом ограниченного пользования земельным участком. Право ограниченного пользования земельным участком обозначается в ст.23 комментируемого Кодекса как сервитут. Однако следует учитывать, что согласно ст.20 Кодекса государственным и муниципальным учреждениям и федеральным казенным предприятиям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Сочетание двух указанных понятий дает возможность точно определить объем прав поименованных пользователей земельных участков.

4. Исходя из отмеченного выше сочетания права постоянного (бессрочного) пользования и права ограниченного пользования земельным участком, Кодекс определяет, какое решение должно быть принято, если помещения в здании, расположенном на конкретном земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями. Собственник земельного участка (государство, гражданин или юридическое лицо) принимает решение о предоставлении одному из перечисленных обладателей помещений права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, другим же предоставляется лишь право ограниченного пользования (сервитут) в целях обеспечения возможности использования имеющихся у них помещений.

5. Приобретение права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, указанных в комментируемой статье, реализуется путем совместного обращения граждан и юридических лиц, обладающих помещениями в здании, находящемся на испрашиваемом земельном участке, в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. ст.29 Кодекса). При этом приватизация земельного участка будет иметь место только в тех случаях, когда о предоставлении земельного участка ходатайствуют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на этом участке.

6. Решение о предоставлении земельного участка исполнительный орган государственный власти либо орган местного самоуправления обязан принять в двухнедельный срок со дня поступления совместного заявления. При этом земельный участок предоставляется гражданам и юридическим лицам бесплатно в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления — в постоянное (бессрочное) пользование. Если по мнению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принимающего решение о предоставлении земельного участка, отсутствуют основания для бесплатного предоставления, то соответствующий орган готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и предлагает заявителю заключить соответствующий договор.

7. Для выявления четких границ предоставляемого земельного участка должны быть использованы данные земельного кадастра, зафиксированные в соответствии с ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре"

[186]

. Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

[187]

), а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

При отсутствии кадастровой карты (плана) орган, решающий вопрос о предоставлении земельного участка, в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

При определении границ и размера земельного участка должны приниматься во внимание правила земельного и градостроительного законодательства, прежде всего ФЗ от 18.06.2001г. "О землеустройстве"

[188]

и ГрК РФ.

8. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка, направляет копию этого решения заявителям. Дальнейшая работа по установлению границ земельного участка на местности и изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка производится за счет заявителей. Сроки ее исполнения определяются отдельно в каждом конкретном случае.

9. Для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений право на приобретение земельных участков, обслуживающих эти объекты, ограничено в связи с особым режимом соответствующих участков (см. п.3 ст.15 Кодекса и комментарий к данному пункту). Указанным категориям субъектов земельные участки предоставляются за плату по договорам купли-продажи или аренды.

Статья 37

Особенности купли-продажи земельных участков

1. Прежде всего необходимо отметить, что продажа земельного участка возможна с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков (ст.27, 52 Кодекса). Также в силу п.2 ст.8 Кодекса в договоре купли-продажи должна быть указана категория земель, к которой относится земельный участок, поскольку это влияет на допустимое использование такого участка.

Купля-продажа земельного участка осуществляется по правилам, установленным _ 1 и 7 гл.30 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных комментируемой статьей.

К форме договора купли-продажи земельного участка законом предъявляются строгие требования — согласно ст.550 ГК РФ договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Порядок государственного кадастрового учета земельных участков определен ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре". В результате государственного кадастрового учета земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют с определенностью выделить его из других земельных участков. Государственный кадастровый учет сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Все земельные участки описываются и индивидуализируются в Едином государственном реестре земель, порядок ведения которого устанавливается федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами (п.5 ст.13, ст.14 ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре").

Поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п.1 ст.37 Кодекса возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п.3 комментируемой статьи.

2. В п.2 перечисляются отдельные случаи ограничения правоспособности покупателя земельного участка, которые признаются недействительными. В частности, включение в договор условия об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами прямо противоречило бы императивной норме, закрепленной в п.2 ст.461 ГК РФ.

Хотя п.2 содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п.3 ст.22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения комментируемый пункт предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

Пункт 2 ст.209 ГК РФ предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые сделки, не противоречащие требованиям законодательства и не нарушающие права и законные интересы других лиц. Пункт 2 комментируемой статьи допускает возможность заключения в отношении земельного участка договора мены

[189]

. Распространение перечисленных в п.2 правил на договор мены объясняется тем, что последний имеет много общего с договором купли-продажи, и к нему на основании п.2 ст.567 ГК РФ субсидиарно применяются нормы, регулирующие договор купли-продажи.

3-4. Пункт 3 комментируемой статьи перечисляет отдельные виды нарушений продавцом обязанности информировать покупателя о таких характеристиках земельного участка, которые существенно влияют на возможность и пределы его использования покупателем, и предусматривает применение к продавцу за неисполнение такой обязанности определенных санкций. Право выбора варианта поведения предоставлено покупателю, заявленные требования удовлетворяются продавцом добровольно, а в случае их неисполнения покупатель вправе возбудить исковое производство в суде.

В договоре мены информационная обязанность лежит на обеих сторонах, поскольку каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Статья 38

Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)

1. Право собственности или право аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекта Федерации) либо муниципальной собственности, может быть приобретено на торгах. Согласно п.2 ст.447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи. Земельный участок как предмет торгов должен быть надлежащим образом индивидуализирован в соответствии с кадастровыми данными. На торги выставляется право собственности или право аренды такого участка.

2. От имени субъекта права собственности в качестве продавца на торгах выступает компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организует торги собственник земельного участка или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником.

3. В соответствии с п.4 ст.447 ГК РФ форму торгов определяет собственник продаваемой вещи: ему предоставляется право выбрать конкурс или аукцион. На аукционе выигравшим признается лицо, предложившее более высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором конкурса, предложило лучшие условия. Участники торгов — и аукциона, и конкурса — вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны организатором торгов в извещении о проведении торгов. Внесение задатка должно свидетельствовать о серьезности намерений участника торгов.

4. В связи с особой значимостью земельных участков как объектов права собственности порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких объектов определяется Правительством РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"

[190]

, которым утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Дальнейшая конкретизация порядка проведения торгов применительно к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности, осуществляется актами органов местного самоуправления. В качестве примера можно привести Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или права их аренды (принят решением Совета депутатов Мытищинского района Московской области от 10.06.1998г.).

5-6. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких участков для жилищного строительства определяется ст.38.1 Кодекса. Продажа права на заключение договоров аренды указанных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства производится в порядке, предусмотренном ст.38.2 Кодекса.

Статья 38.1

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

1. Пункты 1 и 2 комментируемой статьи содержат основные положения об аукционах по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Правила, включенные в п.1 и п.2 совпадают по существу. Различие лишь в том, что в п.1 речь идет о любом жилищном строительстве, кроме индивидуального и малоэтажного, а п.2 относится к индивидуальному и малоэтажному жилищному строительству. В статье определены условия, при которых земельный участок может быть выставлен на аукцион: а) земельный участок прошел кадастровый учет, б) проведены инженерные изыскания возможности строительства, в) по результатам инженерных изысканий разрешено использование этого земельного участка под жилищное строительство, г) определены технические условия подключения готового объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (электросетям, водопроводным, канализационным, газовым и др.) и размер платы за подключение к этим сетям.

3. Аукцион является одной из форм торгов. Согласно ст.447 ГК РФ торги проводятся с целью заключения договора. Общие положения об организации и проведении торгов содержатся в ст.448 ГК РФ. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наивысшую цену за приобретение определенного права — права собственности на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство.

Проведение аукциона осуществляется по решению исполнительного органа власти или органа местного самоуправления. Функции устроителя аукциона могут быть переданы специализированной организации на основании заключенного с нею договора. В таком случае исполнительный орган власти или орган местного самоуправления выступает как заказчик торгов.

Аукцион, объявляемый исполнительным органом власти или органом местного управления (см. ст.29 Кодекса) является открытым: заявку на участие в аукционе может подать любое лицо, как гражданин так и юридическое лицо. Какие-либо преимущества для участия в аукционе законом не предусмотрены. Процедура объявления аукциона, подачи заявки на участие в нем и порядок его проведения с объявлением результата детально урегулированы в комментируемой статье. Особо следует обратить внимание на то, что вследствие подачи и принятия заявки на участие в аукционе стороны — подавший заявку и объявивший о проведении аукциона — оказываются связанными определенными обязательствами, за неисполнение которых несут невыгодные последствия.

Для подтверждения серьезности намерения участвовать в аукционе заинтересованное лицо обязано внести задаток, размер которого объявляется устроителем аукциона. Иногда размер задатка указывается в нормативных актах. Например, п.6 ст.18 ФЗ от 21.12.2001г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"

[191]

устанавливает задаток для участия в аукционе по приватизации государственного или муниципального имущества в размере 20% от начальной цены объявленного имущества, но не более чем 4,5 миллиона минимального размера оплаты труда. Для проведения аукционов по правилам комментируемой статьи размер задатка нормативно не определен. В комментируемой статье предусмотрен возврат задатка, если торги не состоялись или участник не выиграл в них. Следует обратить внимание на то, что правила ст.381 ГК РФ о возврате задатка в двойном размере в данных случаях не применяются — задаток подлежит возврату в одинарном размере. При задержке возвращения задатка против срока, указанного в п.21 комментируемой статьи, можно ставить вопрос об ответственности организатора аукциона в соответствии с нормой ст.395 ГК РФ, определяющей ответственность должника по денежным обязательствам.

Заявитель, отказавшийся от участия в аукционе и отозвавший свою заявку позднее дня окончания срока приема заявок, может получить внесенный им задаток "в порядке, установленном для участников аукциона" (п.22 комментируемой статьи). Такой порядок должен быть определен устроителями аукциона и указан в объявлении об условиях его проведения.

Договор, заключенный по результатам торгов, подлежит исполнению обеими сторонами в соответствии с правилами ГК РФ, регулирующими соответствующие виды договоров. Для договора купли-продажи земельного участка это нормы _ 7 гл.30 "Продажа недвижимости", для договора аренды — _ 1 гл.34 ГК РФ. Отказ от договора стороны, выигравшей аукцион, влечет за собой уплату неустойки и возмещение убытков в сумме не покрытой неустойкой.

Статья 38.2

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Комментируемая статья предусматривает проведение аукциона только по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Особенной, по сравнению со ст.38.1, является цель предоставления участка в аренду — его комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Ключевое отличие заключается в понятии "комплексное освоение". Оно включает в себя сооружение на арендованном земельном участке не только жилых зданий и сооружений, непосредственно их обслуживающих, но и создание инфраструктуры соответствующей современным стандартам градостроительной практики. В понятие комплексного освоения включается создание сети магазинов, образовательных учреждений, транспортных связей и т.д. Степень комплексности определяется с учетом многих факторов, в частности, предполагается ли освоение городских территорий или земельных участков в сельской местности, в пригородах (например, строительство котеджных поселков или таунхаузов).

Организация и проведение аукциона в случаях, предусмотренных комментируемой статьей, по существу не отличаются от порядка, предусмотренного ст.38.1.

Статья 39

Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

1. Содержание статьи существенно отличается от правил, ранее установленных в ст.38 ЗК 1991г., регулировавшей сохранение права на земельный участок при разрушении строения.

Во-первых, комментируемая статья не определяет, как это было ранее, судьбу права собственности на земельный участок, предоставленный для обслуживания впоследствии подвергшегося разрушению здания, строения, сооружения.

Дело в том, что основания принудительного изъятия у собственника имущества исчерпывающим образом определены в ст.235 и конкретизированы в ст.237-243, 252, 272, 282, 285, 293 ГК РФ. Согласно специальным нормам гл.17 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или общественных нужд путем выкупа (ст.279-283); возможно изъятие земельного участка в связи с его использованием не в соответствии с целевым назначением (ст.284); допускается изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст.285). См. также ст.44 Кодекса и комментарий к ней.

Разрушение здания, строения, сооружения в результате действия сил, названных в комментируемой статье, само по себе не может являться основанием для постановки вопроса о судьбе права собственности на соответствующий земельный участок. Однако имея в виду, что земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением (см. ст.42 Кодекса и комментарий к ней), можно предположить, что в данном случае законодатель подразумевает возможность применения правил ст.284 ГК РФ, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет.

ГК РФ не определяет, с какого момента начинается течение указанного трехлетнего срока. По-видимому, началом течения данного срока может быть не только дата принятия решения о предоставлении земельного участка или дата заключения соответствующего договора, но и дата события, объективно прекратившего использование участка в соответствии с его целевым назначением. Поэтому например, в случае, когда здание, строение или сооружение, находившееся на земельном участке, предоставленном для жилищного или иного строительства, разрушено в результате пожара, стихийных бедствий или ветхости, с даты указанного события участок перестает использоваться в соответствии с целевым назначением. В таком случае, если собственником не будут предприняты меры к началу восстановления разрушенного объекта в течение трех лет, то возможно применение последствий, предусмотренных ст.284 ГК РФ.

Во-вторых, новеллой по сравнению с прежним земельным законодательством является то, что срок, предоставляемый для начала работ по восстановлению разрушенного объекта, по общему правилу, увеличен с двух до трех лет. Лица, владеющие земельным участком на одном из прав, указанных в п.1 ст.39 Кодекса, в случае разрушения находившегося на нем здания, строения или сооружения должны приступить к восстановлению в установленном порядке разрушенного объекта в течение этого срока.

Под стихийным бедствием следует понимать возникающее в результате действия природных сил и происходящее помимо воли человека событие (например, наводнение, землетрясение, извержение вулкана, снежный занос, удар молнии и т.п.).

Кодекс не определяет, в каких случаях исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции, вправе продлевать срок, установленный в п.1 комментируемой статьи. По нашему мнению, это может быть сделано как в нормативном правовом акте соответствующего уровня, содержащем нормы земельного права, адресованные неопределенному кругу лиц, так и в индивидуальном правовом акте, принятом по результатам рассмотрения обоснованного заявления (ходатайства) лиц, заинтересованных в продлении указанного срока.

О праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения см. ст.20, 21, 45 Кодекса и комментарии к ним.

2. Как и ст.38 ЗК 1991г., комментируемая статья непосредственно не регулирует условия сохранения прав арендаторов и субарендаторов на земельный участок, предоставленный для обслуживания здания, которое впоследствии подверглось разрушению в силу причин, указанных в п.1 ст.39 Кодекса. По поводу определения условий сохранения указанных прав п.2 ст.39 Кодекса отсылает к соответствующему договору аренды или субаренды земельного участка.