Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

1. Комментируемая статья определяет

основные начала жилищного законодательства

, т. е. те основополагающие принципы, из которых исходит законодатель, устанавливая нормы жилищного права, а также цели и задачи, на достижение которых направлена реализация указанных норм. К ним относятся: необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению, признание в качестве общего правила равенства участников жилищных отношений.

Эти принципы тесно связаны с конституционными положениями, которые закреплены в качестве основных прав и свобод в главе 2 Конституции РФ (ст. 25, 40, 45, 46 и др.).

2. Необходимо помнить, что согласно

ст. 55 Конституции РФ

права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким федеральным законом и является ЖК РФ, в ч. 2 и 3 ст. 1 которого устанавливается основания ограничения жилищных прав.

3. Жилищным законодательством выделяются

пять основных положений, составляющих

в совокупности

принципы жилищного права

, а также пределы их осуществления и основания ограничения.

Это принцип:

1) обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности. Этот принцип является конституционным (

ст. 40 Конституции РФ

), и наиболее развернуто изложен в

ст. 2 ЖК

РФ;

2) неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Этот принцип также относится к конституционным и закреплен в

ст. 25,

40 Конституции РФ

(его характеристика дана в комментарии к ст. 3 ЖК РФ);

3) беспрепятственного осуществления жилищных прав. Этот принцип обозначает, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора или иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ). Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (

ч. 4 ст. 1 ЖК РФ).

Однако, существуют отдельные ограничения. Например, ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания может, к примеру, быть связано с тем, что эти жилые помещения расположены на территориях, разрешенных для проживания определенных лиц (например, военные объекты). При этом всегда необходимо помнить то, что ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании федерального закона (

ч. 5 ст. 1 ЖК РФ);

4) равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из

ЖК

РФ или других федеральных законов.

Исключения из выше указанного общего правила о равенстве участников жилищных отношений могут быть установлены только на федеральном уровне: ЖК РФ, другими федеральными законами.

Подзаконными нормативными правовыми актами, принятыми на федеральном уровне (актом Президента РФ, Правительства РФ, ведомственным правовыми нормативными актами), а также законами или иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или правовыми актами органа местного самоуправления не могут быть установлены правила, нарушающие принцип равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Этот принцип не распространяется на отношения, являющиеся предметом публично-правового регулирования и регулируемые методом «власти и подчинения». Это и имеется в виду в оговорке, которая устанавливает исключение: «если иное не вытекает из

ЖК

РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений»;

5) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав, и их судебной защиты.

4. Защита жилищных прав осуществляется способами, предусмотренными

ст. 12 ГК РФ

, а также

ст. 11

ЖК РФ

. Защита жилищных прав осуществляется путем:

– признания права;

– восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

– признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; прекращения или изменения жилищного правоотношения;

– иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другими федеральными законами. Конкретные формы восстановления нарушенных прав зависят от характера прав и его нарушения.

Судебная защита нарушенных жилищных прав, является принципом жилищного права, и одновременно опирается на конституционный принцип, в соответствии с которым каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод (

ст.46 Конституции РФ).

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Право на жилище является конституционным правом человека и гражданина (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ) и принципом жилищного права (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ).

Обратимся к Конституции РФ (ст. 40), в которой предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40 Конституции РФ). Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Под жилищем, согласно ст. 673 ГК РФ понимается изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 15—16 ЖК РФ).

Комментируемая статья возлагает на органы государственной власти и местного самоуправления обязанности по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище. Данные обязанности государства, по существу, выступают юридическими гарантиями осуществления права граждан на жилище. На государство возложено решение следующих задач:

1) создание условий для развития рыночных отношений в жилищной сфере (содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, в частности: развитие системы ипотечного кредитования, стимулирование жилищного строительства, создание рынка земельных участков для строительства жилья, предоставление гражданам субсидий для приобретения или строительства жилых помещений, и т. п.). Одновременно государство поддерживает нуждающихся и малообеспеченных граждан, предоставляя им жилые помещения по договорам социального найма и другие льготы;

2) контроль за соблюдением жилищного законодательства и защиты прав и законных интересов граждан в жилищной сфере (ведет учет граждан, нуждающихся в жилище; обеспечивает контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам; обеспечивает контроль за соблюдением установленных требований при осуществлении жилищного строительства; обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, и т. п.);

3) обеспечение безопасности жилища, т. е. органы государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ, местного самоуправления должны заботиться о сохранности и рациональном использовании жилищного фонда, обеспечивать безопасное проживание граждан. Данное положение конкретизируется во множестве законодательных актов, касающихся строительства, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и правоохранительных органов по обеспечению общественного порядка и т. д.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1. Жилище неприкосновенно.

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

1. В международных актах о правах человека

неприкосновенность жилища

означает, что никто не имеет права без законного основания любым способом проникнуть в жилище, а также оставаться в нем против воли проживающих там лиц.

2. Право на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения является конституционным правом (

ст. 25,

40 Конституции РФ) и принципом жилищного права (ч. 1 ст. 1 ЖКРФ).

Статья

25 Конституции РФ

закрепляет принцип неприкосновенности жилища: «Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Проникновение в жилище подразумевает под собой открытое или тайное вторжение в него лиц, которые по закону не вправе находиться в нем помимо воли проживающих лиц. При этом вторжение может выражаться как в физическом нахождении постороннего в жилище, так и в прослушивании разговоров проживающих в помещении лиц, наблюдении за ними и т. д. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность для нарушителя.

3. Но есть случаи, где действующее законодательство в виде исключения предусматривает основания и порядок, при которых проникновение в жилище помимо воли проживающих там лиц признается правомерным: это возможно при предотвращении или устранении стихийно возникшей опасности для людей (пожар, утечка газа и т. п.); при пресечении преступления; при выполнении некоторых следственных действий (выемки, обыска, наложения ареста на имущество и др.).

В

ч. 1 ст.40 Конституции РФ

закреплено, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Произвольное лишение жилища находит себя тогда, когда оно происходит без указанных в законе оснований и без соблюдения установленного законом порядка. Такие действия органов власти, должностных лиц, граждан носят противоправный характер и могут быть обжалованы в суде.

Все основания и порядок лишения жилища должны быть предусмотрены федеральным законом. Например, ст. 687, 688

ГК РФ

определяет порядок и условия расторжения договора найма жилого помещения, а также устанавливает последствия расторжения договора; содержит правила прекращения права собственности на жилое помещение в случае использования его не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйного обращения с жильем (

ст. 293

ГК РФ). Статьи 83—91 ЖК РФ также предусматривают правила, касающиеся лишения жилища, например, правила выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

4. Необходимо заметить, что лишение жилища означает не только фактическое лишение жилища, но и лишение права на проживание в нем. К примеру, снос самовольно построенного дома означает лишение жилища, хотя лица, проживающие в нем, не имели права на проживание в нем. Еще один пример – это расторжение договора найма жилого помещения – означает лишение права на проживание в данном помещении, поскольку в период действия договора такое право нанимателю принадлежало.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения (квалифицирующий признак) либо лицом с использованием своего служебного положения (особо квалифицирующий признак), то наступает более строгая ответственность (ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ). Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом (открыто или тайно).

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

1. В данной статье впервые установлен

перечень жилищных отношений,

которые регламентируются жилищным законодательством. Это отношения по поводу:

– возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

– пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

– пользования общим имуществом собственников помещений;

– отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

– учета жилищного фонда;

– содержания и ремонта жилищного фонда;

– перепланировки и переустройства жилых помещений;

– управления многоквартирными домами;

– создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

– оказания коммунальных услуг;

– внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

– контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Кроме того, следует напомнить, что жилищные отношения регулируются также гражданским правом (гл. 18, 35 ГК РФ), административно-правовыми нормами (к примеру, ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ) и другими отраслями права.

2. В ч. 2 ст. 4 ЖК РФ установлен круг субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством. Это – граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Рассматривая один из принципов жилищного законодательства,

принцип равенства участников регулируемых отношений

по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями необходимо обращать внимание на то, что он распространяется только на определенный вид отношений – собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (

ч. 1 ст.1 ГК РФ).

В комментируемой статье указаны различного рода отношения: не только собственно жилищные отношения и их участники, но и отношения, не относящиеся к собственно жилищным отношениям – публичные отношения.

К жилищным отношениям

, например, можно отнести отношения:

– по возникновению, осуществлению, изменению и прекращению права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда;

– пользование общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов и т. д.

Отношения же, складывающиеся по поводу учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и других, не являются собственно жилищными. Это административные отношения, регулируемые методом власти и подчинения.

Граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, т. е. участники жилищных отношений, которые указаны в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ могут быть как участниками жилищных отношений, так и участниками иных отношений, складывающихся в жилищной сфере.

И, несомненно, следует отметить, что всем указанным лицам могут принадлежать жилые помещения (дома, квартиры) на определенном законом вещном праве. К примеру, государственному предприятию может принадлежать на праве хозяйственного ведения жилой дом, являющийся одновременно объектом права государственной собственности, квартиры в котором сданы внаем по договору жилищного найма. Жилые помещения могут принадлежать юридическим лицам также на праве собственности, праве оперативного управления, на праве аренды. У граждан жилые помещения могут находиться на следующих основаниях: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, договору социального найма жилого помещения, договору поднайма жилого помещения и некоторых других основаниях.

Для таких участников жилищных отношений, как иностранные граждане, апатриды, иностранные юридические лица – распространяется безусловный национальный правой режим с изъятиями, которые предусмотрены

ЖК

РФ и другими федеральными законами Российской Федерации.

3.

Национальный режим

предусматривает, что жилищные права иностранцев на территории России определяются российским законодательством и означает, что иностранные граждане пользуются на территории Российской Федерации теми же правами, что и граждане Российской Федерации, а не личным законом иностранцев. И предоставляемый иностранцам режим не может быть менее благоприятным, чем режим, предоставляемый гражданам Российской Федерации.

И несомненно, что исключения из указанного правила должны быть установлены только на уровне федерального закона. Например, российским законодательством могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан на определенных (закрытых) территориях страны.

Исключения также могут устанавливаться международными договорами Российской Федерации, например, двусторонними договорами Российской Федерации и иностранного государства. В таких договорах может быть предусмотрено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с Российской Федерации соответствующее соглашение, применяется режим наибольшего благоприятствования, который состоит в том, что иностранные граждане приравниваются не к собственным гражданам, а к гражданам другого «наиболее благоприятствуемого» иностранного государства, с которым тоже заключен договор.

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

1.Под жилищным законодательством

необходимо понимать совокупность комплексных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере.

Комментируемая статья установила новую, основанную на Конституции РФ,

систему жилищного законодательства

, которое, согласно п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. В данную систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях.

2. Нормы жилищного права содержатся в Конституции РФ. Несомненно, что к актам федерального жилищного законодательства относится ЖК РФ, принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Среди федеральных не упоминается ГК РФ, но им регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 288—293 ГК РФ), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.). Также к числу федеральных актов жилищного законодательства относятся принятые в соответствии с указанными федеральными законами указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти.

Нормы жилищного законодательства также устанавливаются конституциями (уставами), законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Главным среди указанных нормативных правовых актов, объединяющим всю систему жилищного законодательства, признается

ЖК

РФ. Так, в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах, положениям

ЖК

РФ применяются положения

ЖК

РФ (

ч. 8 ст.

5 ЖК РФ).

Наряду с отраслевыми кодексами (например,

ГК РФ,

УК РФ

) возможно использование комплексных кодексов, регулирующих разными методами разнородные отношения, возникающие в связи с определенным видом деятельности или определенной сферой общественной жизни. К комплексным относятся, например,

ЗК РФ,

Градостроительный кодекс РФ

и некоторые другие.

ЖК РФ

является специализированным нормативным актом, включающим нормы частного и публичного права, действует параллельно с

ГК РФ, который регулирует имущественные отношения и связанные с ними личные неимущественные отношения, включая жилищные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (

ч. 1 ст. 2 ГК РФ

), и другими федеральными законами, регулирующими соответствующие отношения.

Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ, а это означает, что нормативные правовые акты в жилищной сфере могут издаваться как органами власти Российской Федерации, так и органами власти субъектов РФ в соответствии с их нормотворческой компетенцией. Акты жилищного законодательства могут издаваться и органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Акты жилищного законодательства по их юридической силе находятся в установленной иерархии: международные договоры Российской Федерации; федеральные конституционные законы; иные федеральные законы, положения которых должны соответствовать

ЖК

РФ; подзаконные нормативные правовые акты федеральных органов, законы и иные нормативные правовые акты органов власти субъектов РФ; нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Подзаконные нормативные правовые акты в жилищной сфере принимаются компетентными федеральными органами в пределах их полномочий.

3. Следует отметить, что указы Президента РФ, регулирующие отношения в жилищной сфере, не должны противоречить

ЖК

РФ и другим федеральным законам (

ч. 3 ст

. 5 ЖК РФ). Отметим Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы „Жилище“, которому предан статус президентской федеральной целевой программы „Государственные жилищные сертификаты“.»

4. Постановления Правительства РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, также как и указы Президента могут издаваться лишь на основании и во исполнение

ЖК РФ

, других федеральных законов и нормативных указов Президента РФ (

ч. 4 ст

. 5 ЖК РФ). Возьмем в виде примера

постановления Правительства РФ: от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002—2010 годы

»;

от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг

»;

от 30 августа 2004 г. № 444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг

».

5. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут издаваться лишь в случаях и в пределах, предусмотренных

ЖК

РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (

ч. 5 ст

. 5 ЖКРФ).

6. Несомненно, что представительные органы власти субъектов РФ (законодательные собрания, думы и др.) тоже вправе принимать законы субъекта РФ, включая законы, регулирующие отношения в жилищной сфере. Исполнительные органы власти субъектов РФ (правительства, администрации, губернаторы, комитеты и т. д.) принимают подзаконные нормативные акты, в том числе акты, регулирующие отношения в жилищной сфере.

Законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься органами государственной власти субъектов РФ в пределах их полномочий на основании

ЖК

РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов (

ч. 6 ст

. 5 ЖК РФ). Компетенция органов государственной власти субъекта РФ в жилищной сфере, включая нормотворческую компетенцию, определена

ст. 13 ЖК

РФ.

7. Нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься также органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии с

ЖК

РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (

ч. 7 ст

. 5 ЖК РФ).

8. И, конечно же, надо напомнить, что к нормативным правовым актам в жилищной сфере могут быть отнесены также решения Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ.

Примером таких актов могут служить

постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и 2 ст.54 Жилищного кодекса РСФСР

,

от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР

,

от 3 ноября 1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации

»,

от 24 октября 2000 г. по делу о проверке конституционности положений п. 13 ст. 39 Закона РФ «Об образовании

»,

от 24 мая 2001 г. по делу о проверке конституционности положений ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Федерального закона «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера

».

Представляют интерес также

постановления Пленума Верховного Суда РФ: от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия

»,

от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ „О приватизации жилищного фонда в российской Федерации

“».

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

1. Данная статья является новеллой, что определяет пределы действия жилищного законодательства во времени. По общему правилу, акт жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Наличие у нормативного правового акта обратной силы означает возможность его применения к отношениям, возникшим до вступления этого акта в силу (введения в действие). Как правило, правовые акты, образующие российскую правовую систему, не обладают обратной силой. Применение правовых актов к отношениям, существовавшим до вступления этих актов в силу, возможно лишь в исключительных, строго оговоренных случаях. Жилищный кодекс допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами.

2.

ЖК

РФ был введен в действие с 1 марта 2005 г. и это означает, что нормы

ЖК

РФ подлежат применению к отношениям жилищной сферы, возникшим после 1 марта 2005 г.

Но возможно исключения в действие акта жилищного законодательства и он может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, но только если это прямо предусмотрено соответствующим актом жилищного законодательства.

К отношениям, возникшим до введения в действие нового акта жилищного законодательства, применяются нормативные правовые акты, ранее регулировавшие эти отношения. Это еще одно проявление отсутствия обратной силы у нормативных правовых актов. Вместе с тем, если в рамках существующих жилищных правоотношений у их субъекта после введения в действие нового нормативного правового акта возникли определенные права и обязанности, то эти права и обязанности осуществляются по правилам, предусмотренным новым актом.

3. Дата вступления нормативного правового акта в силу (начало его действия во времени) имеет важное юридическое значение, поскольку именно с этой даты начинается действие соответствующего акта также в пространстве и по кругу лиц.

Было введено общее правило о том, что к отношениям жилищной сферы, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, этот акт применяется только к права и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (ч. 3 ст. 6 ЖК РФ).

4. Но также возможны исключения из правила двоякого рода: придание новому закону обратной силы и распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона.

Уже утративший силу закон может распространять действие на период после введения в действие нового закона в случаях, когда в соответствии с правилами старого закона был заключен договор, продолжающий действовать и после введения в действие нового закона, устанавливающего иные обязательные правила. В ч. 4 ст. 6 ЖК РФ этот принцип закреплен следующим образом: акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Действие старого закона, например, сохраняется на прежний порядок предоставления гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., жилых помещений по договорам социального найма и к отношениям, возникающим по поводу предоставления данных помещений, применяются положения

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

1. На случай возникновения пробелов в правовом регулировании новый ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, допускает применение жилищного законодательства по аналогии. В таких случаях, как и в гражданском законодательстве, различаются аналогия закона и аналогия права.

Когда определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих указанные отношения, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (

аналогия закона

). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы.

2. Если отсутствуют нормы жилищного законодательства, которые могли бы быть применены в порядке аналогии закона, а также в других случаях, когда использование аналогии закона невозможно, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (

аналогия права

), а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Следует обратить внимание на то, что применение аналогии права, возможно, лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Если в действующем жилищном законодательстве не окажется прямой нормы, регулирующей конкретное отношение, которая не может быть восполнена ни условиями заключенного договора, ни обычаями, тогда для восполнения пробела в праве прибегают к применению законодательства по аналогии.

Смысл жилищного законодательства воплощен не только в его общих началах, но и в иных особенностях этого нормативного правового массива, в предметах и методах регулирования соответствующих отраслей права (частного и публичного) (

ч. 1 ст. 4 ЖК

РФ).

Критерии добросовестности, гуманности, разумности, справедливости являются оценочными. Они заложены законодателем в общих началах и смысле жилищного законодательства, возможности решения вопроса при применении аналогии права.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

Настоящая статья устанавливает правило о том, что при применении к жилищным отношениям (с учетом их разнородности) иного законодательства это законодательство применяется с учетом требований, установленных

ЖК

РФ. Данное правило, корреспондирует к положению, изложенному в

ч. 8 ст. 5 ЖК

РФ. Благодаря таким правилам обеспечивается определенное единство правового регулирования отношений, складывающихся в жилищной сфере.

Например, отношения, возникающие в связи со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства (в т. ч. зданий, строений, сооружений), если при проведении таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов, регулируются новым Градостроительным кодексом РФ, технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Особое внимание необходимо обратить документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в т. ч. зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Также можно привести пример санитарных правил и норм, которые регулируются положениями специального законодательства, в том числе, Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Такие жилищные вопросы, как регулирование тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определяются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

Данная статья устанавливает приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные национальным законом, то применяются правила международного договора. Принцип приоритета норм международного договора по отношению к нормам национального закона в России является определяющим практически для всех отраслей права и законодательства. Жилищное законодательство может содержать нормы, устанавливающие особенности жилищных прав иностранцев несмотря на то, что по общему правилу на жилищные отношения с участием иностранцев распространяется национальный правой режим.

Нормы международного права вступают в противоречие с нормами внутреннего жилищного законодательства, но при разрешении подобных противоречий приоритет отдается нормам международного права.

Среди международных актов основной несомненно является

Всеобщая декларация прав человека от 1948 г

., в которой рассматривается жилище как обязательный компонент жизненного уровня человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи (

ст. 25

). Неотъемлемое право на жилище закреплено также в

Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах 1966 г.

(ст. 10),

Международном пакте о гражданских и политических правах 1966 г.

(п. 1 ст. 12).

Акты регулирующие жилищные отношения имеют определенную иерархию с точки зрения их юридической силы: общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры Российской Федерации; федеральные законы, устанавливающие изъятия из

ЖК

РФ для иностранцев;

ЖК

РФ; иные федеральные законы; федеральные подзаконные правовые акты; нормативные правовые акты субъектов РФ; нормативные правовые акты муниципальных образований.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Комментируемая статья определяет основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Такие права и обязанности могут быть установлены как ЖК РФ, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. ЖК РФ выделяет

шесть оснований возникновения жилищных прав и обязанностей:

– договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему;

– акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

– судебные решения, установившие жилищные права и обязанности;

– приобретение в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;

– членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

– действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей служат различные юридические факты, с которыми закон и иные правовые акты связывают соответствующие последствия.

Обычно основания возникновения каких-либо прав и обязанностей определяются теми конкретными правовыми нормами, которые регулируют соответствующие отношения.

Конкретными нормами

ЖК

РФ также предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей, к примеру, в

ст. 49 ЖК

РФ предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей в домах жилищного фонда социального найма,

ст. 99 ЖК

РФ – в домах специализированного жилищного фонда и т. д.

Част0ю 1 данной статьи допускает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей не только из оснований, предусмотренных

ЖК

РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, но и из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей выделяются действия, которые совершаются по воле лица и события, совершаемые независимо от воли лица. Примером

действия

является вселение лица в общежитие на основании решения администрации организации, которой принадлежит общежитие. Примером

события

может быть смерть лица, в завещании которого предусмотрено, что наследник обязан предоставить другому гражданину право пользования жилым помещением в унаследованном доме (завещательный отказ).

Действия с точки зрения их законности делятся на правомерные (например, вступление в жилищный кооператив в целях приобретения жилищных прав и обязанностей) и противоправные (вселение в жилое помещение без каких бы то ни было оснований для этого).

Правомерные действия по их направленности на достижение определенного правового результата делятся на сделки (направлены на реализацию гражданской правоспособности и достижение гражданско-правового результата, например, договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, приобретение в собственность жилого помещения, и т. д.) и акты органов государственной власти и местного самоуправления (направлены на реализацию компетенции соответствующего органа и достижение властного результата деятельности органа, например, различные решения указанных органов, например, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в доме жилищного фонда социального использования).

Необходимо заметить то, что право на жилое помещение редко возникает из одного юридического факта, для этого требуется наличие нескольких связанных между собой юридических фактов – сложного юридического состава. Например, в соответствии со

ст. 57 ЖК

РФ право на жилое помещение в домах жилищного фонда социального использования возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: факт нахождения гражданина на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину; договор социального найма жилого помещения, заключенный с указанным гражданином.

Статья 11. Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

1. Данной статьей установлен правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ. Обратимся к ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, которая гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в том числе, жилищных. Жилищное законодательство закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке.

По устоявшимся правилам защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений (исковых или иных) либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

Опять же обратимся к ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, где сказано, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Но следует отметить, что ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях. Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Необходимо помнить, что в случае, если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, то при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).

Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

Также существует и административный порядок защиты жилищных прав – обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимся вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право. Но данный порядок применяется лишь тогда, когда он прямо предусмотрен жилищным законодательством или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.

2. Комментируемая статья устанавливает лишь примерный перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы.

Также граждане Российской Федерации должны помнить, что каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты. Это указано в ч. 3 ст. 46 Конституции РФ. Например, к таким органам относится Европейский суд по правам человека – постоянно действующий суд, образованный государствами-участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4 ноября 1950 г., в целях обеспечения соблюдения их обязательств по данной Конвенции. Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда по адресу: Council of Europe. European Court of Human Rights. 67075 Strasbourg Cedex. France. В данной жалобе необходимо изложить существо спора, указать, в какие инстанции гражданин обращался на территории России, какие нормы закона, в том числе международных договоров, по мнению заявителя нарушены, каких результатов он ожидает в связи с подачей жалобы. К жалобе прилагаются список решений, вынесенных по делу гражданина, и копии этих решений. Жалоба должна быть подписана заявителем либо его представителем, действующим на основании доверенности, проживающим в одной из стран – участниц вышеуказанной Конвенции.

Европейский суд по правам человека может принять дело к рассмотрению, но только после того, как были исчерпаны все предусмотренные национальным законодательством средства правовой защиты, в соответствии с общепризнанными нормами международного права, и в течение 6 месяцев с даты вынесения национальными органами окончательного решения по делу. Но так как в соответствии ст. 126 Конституции РФ высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам в России является Верховный Суд РФ, то гражданин Российской Федерации может обратиться со своим делом в Европейский суд по правам человека лишь по прохождении этой инстанции и получении письменного отказа. Важно не пропустить 6-месячный срок для обращения в Европейский суд по правам человека (возможность его восстановления вышеуказанной Конвенцией не предусмотрена).

Также следует иметь в виду ст. 14 ГК РФ, которой предусмотрена самозащита гражданских прав, к которым относятся и жилищные права. Меры самозащиты могут применяться для ограждения неприкосновенности жилища. При этом самозащита должна быть правомерной, т. е. отвечать трем условиям: во-первых, лицо, защищающее свое право, должно быть бесспорным его обладателем; во-вторых, способ самозащиты должен быть соразмерен нарушению; в-третьих, способ самозащиты не должен выходить за пределы действий, необходимых для его применения.

Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Статьи 12—14 гл. 1 раздела I ЖК РФ посвящены разграничению компетенции федеральных, региональных и муниципальных органов в области жилищных отношений. В них определяется компетенция органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в рассматриваемой области.

Следует обратить внимание на то, что понятие «

орган государственной власти

» применительно к соответствующим органам как федерального, так и регионального уровня в равной мере обозначает органы законодательной и исполнительной власти. В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган), контрольный орган муниципального образования, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Компетенция органов государственной власти Российской Федерации (Федерального Собрания РФ, Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти) в жилищной сфере сводится в основном к нормотворческим функциям и полномочиям (см. п. 1—11, 13—16 данной статьи). В федеральных нормативных правовых актах устанавливаются основные правовые гарантии жилищных прав, включая гарантии для социально незащищенных граждан (примером могут послужить п.3, 4, 6, 7 и т. д.).

Также среди полномочий органов государственной власти РФ в жилищной сфере указаны также полномочия правоприменительного и контрольного характера, что объясняется наличием жилищного фонда РФ (например, п.12, 17).

Соответственно, перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим, что следует из п. 18 комментируемой статьи.

Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

Органами государственной власти субъектов РФ являются законодательные (представительные) органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов РФ, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов РФ.

Компетенция органов государственной власти субъектов РФ (законодательных собраний, губернаторов, правительств, комитетов) в жилищной сфере также представлена как нормотворческими функциями (п. 2–5, 7 данной статьи), так и правоприменительными и контрольными функциями (п.1, 6, 8 этой статьи).

Нормативные правовые акты субъектов РФ должны соответствовать федеральным нормативным правовым актам. В пределах этого соответствия в них могут быть предусмотрены особенности правового регулирования отношений в жилищной сфере.

Необходимо отметить, что перечень вопросов, относящихся к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере, в отличие от соответствующего круга вопросов, входящих в компетенцию органов государственной власти Российской Федерации и компетенции органов местного самоуправления, является открытым. Такие выводы можно сделать из п. 9 данной статьи, в которой определено, что к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере отнесены и иные вопросы, которые не отнесены к федеральной компетенции и компетенции органов местного самоуправления.

Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений

1. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

10) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

2. В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов Российской Федерации. Иные вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов Российской Федерации.

1. Компетенция органов местного самоуправления (представительных, исполнительных) в жилищной сфере сводится в основном к правоприменительным и контрольным функциям и полномочиям (п. 1, 3, 5—9 ч. 1 данной статьи), хотя допускается и нормотворческая деятельность (п.2, 4). Нормативные правовые акты и правоприменительные акты органов местного самоуправления в жилищной сфере должны соответствовать федеральным актам и актам субъектов РФ.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления в жилищной сфере, не является исчерпывающим.

2. Следует обратить внимание на то, что для таких субъектов РФ как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург закон предусматривает особый порядок определения компетенции органов местного самоуправления в жилищной сфере.

Перечни вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, определяются законами данных субъектов РФ в пределах вопросов, отнесенных ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления. Остальные вопросы, отнесенные ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления, но не включенные в данные перечни, решают органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

Так, например, Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики г. Москвы»; Закон г. Москвы от 7 апреля 2004 г. «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г. Москвы».

Закон Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. «О жилищной политике Санкт-Петербурга» закрепляют порядок благоустроенности жилого помещения.