1.3. Припинення договору найму (оренди) Підстави припинення договору: : Цивільне право України - Харитонов Є.О., Саніахметова Н.О. : Книги по праву, правоведение

1.3. Припинення договору найму (оренди) Підстави припинення договору:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 
187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 
204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 
221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 
238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 
РЕКЛАМА
<

смерть фізичної особи — наймача, якщо інше не установлено договором або законом, чи ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем (ст.781 ЦК);

закінчення строку договору найму за умови, що наймач непродовжує користуватися майном. Якщо наймач продовжує корис- туватися майном після закінчення строку договору найму, то завідсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договірвважається поновленим на строк, який був раніше встановленийдоговором;

загибель речі, переданої у найм. Оскільки майно визначенеіндивідуальними ознаками, то виконання умов договору у цьомуразі виявляється неможливим. Наймач зобов'язаний відшкодуватинаймодавцеві вартість загиблого майна лише у тому разі, якщо цесталося з його вини або з вини осіб, за дії яких він відповідає. Ризик випадкової загибелі майна (за причинами, що не залежать відсторін) несе наймодавець як власник майна;

перехід майна у власність наймача в результаті продажу, дарування, оскільки тут відбувається поєднання боржника і кредитора в одній особі.

Однак при переході права власності на передану у найм річ від наймодавця до іншої особі договір найму за загальним правилом зберігає чинність для нового власника. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ч.і ст.770 ЦК). Тобто новий наймодавець набуває лише ті права й обов'язки, що мав його попередник. При переході права власності на передане у найм майно від наймодавця до іншої особи в порядку правонаступництва ця особа стає наймодавцем із покладанням на неї всіх прав і обов'язків за договором найму.

Договір найму зберігає чинність і у тому разі, якщо новий власник, до якого перейшло право власності, не знав про те, що воно здане у найм. При переході права власності за договором найму без правонаступництва всупереч волі наймодавця (наприклад, при конфіскації або реквізиції майна) договір найму підлягає припиненню.

Новелою ЦК є норма, згідно з якою сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч.2 ст.770 ЦК).

Припинення договору також можливе у формі його розірвання, що можливо за згодою сторін або на вимогу однієї з них. Розірвання з ініціативи наймодавця або наймача допускається, по-перше, лише у випадках, передбачених законом, по-друге, в судовому порядку, а не одностороннім актом.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач:

користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

без дозволу наймодавця передав річ у користування іншійособі;

своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодженняречі;

не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений нанаймача (ст.783 ЦК).

За змістом ЦК, договір найму на вимогу наймодавця може бути розірваний в судовому порядку лише на підставах, передбачених законом. Розірвання договору може мати місце також за згодою сторін.

Порушення наймачем своїх обов'язків, що надає право вимагати розірвання договору, є також підставою для стягнення з нього збитків, завданих наймодавцеві. Однак якщо в договір найму (оренди) не внесені у встановленому порядку зміни, що стосуються розміру орендної плати, орендодавець не вправі вимагати дострокового розірвання договору оренди на тій підставі, що орендар не вносить орендну плату в розмірі, що вимагає орендодавець.

Так, до арбітражного (господарського) суду однієї з областей Ук-ї       раїни звернулося обласне відділення Фонду соціального захисту ін-,;       валідів (далі — Фонд) із заявою про дострокове розірвання укладеного з фермерським господарством (далі — господарство) договору оренди трактора. Договір було укладено у 1993 р. строком на 10 років. За умовами договору господарство зобов'язане вносити орендну плату в розмірі 300 тис. крб. у рік, що в перерахунку на гривні становить 3 грн. Фонд у свою чергу вимагає внесення орендної плати в розмірі 120 грн. на місяць, з чим не згодне господарство.

Рішенням у справі арбітражний сул області задовольнив вимогу Фонду, посилаючись на те, що господарство не вносить орендну плату в розмірі, що вимагає орендодавець, протягом 9 місяців.

У заяві про перевірку рішення в порядку нагляду господарство просило скасувати рішення як таке, що не відповідає матеріалам і обставинам справи І суперечить чинному законодавству, виходячи з наступного.

Трактор був переданий в оренду господарству за згодою Міністерства соціального захисту населення строком на 10 років із наступним викупом для створення двох робочих місць для інвалідів. Крім того, розмір орендної плати, якого вимагає Фонд, договором не передбачений.

Судова колегія з перегляду рішень, ухвал, постанов Вищого арбітражного суду України, розглянувши матеріали справи, встановила таке. Відповідно до договору оренди трактора, укладеного сторонами в 1993 р. строком на 10 років, господарство взяло на себе зобов'язання сплачувати орендну плату у розмірі 300 тис. крб. на рік (З грн).

Фонд звернувся до арбітражного суду області з позовом про стягнення з господарства заборгованості за орендною платою, виходячи з її розміру — 120 грн. на місяць. Позов був задоволений арбітражним судом області. Вищий арбітражний суд України скасував рішення у справі та відмовив у позові про стягнення заборгованості за орендною платою, посилаючись на те, що в договір оренди сторони не внесли відповідних змін в частині розміру орендної плати.

На цій же підставі не підлягають задоволенню вимоги Фонду про дострокове розірвання договору оренди. Судова колегія з перегляду рішень, ухвал і постанов Вищого арбітражного сулу України скасувала рішення і постанову арбітражного суду області у справі та відмовила у позові1.

Наймач вправі вимагати розірвання договору найму, якщо:

наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведеннякапітального ремонту речі (ст.784 ЦК).

Отже, договір найму може бути розірваний на вимогу наймача з підстав, передбачених законом. Невиконання наймодавцем обов'язку щодо капітального ремонту є підставою для дострокового розірвання договору з ініціативи наймача лише в тому разі, якщо договором або законом обов'язок капітального ремонту не покладений на наймача. Якщо проведення капітального ремонту спричинене невідкладною необхідністю, наймач вправі, за умови покладання цього обов'язку на паймодавця, зробити капітальний ремонт за його рахунок.

Поліпшення наймачем речі, переданої у найм. У ЦК 2003 р. більш гнучко, ніж у раніше чинному законодавстві, визначені правові наслідки поліпшення наймачем речі, яка передана йому в користування. Стаття 778 ЦК. визначає права і обов'язки сторін договору найму у зв'язку з поліпшенням речі.

Згідно з ч.і ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Тобто ЦК доз- «яє наймачеві вносити в майно такі зміни, що поліпшують його в°=сТЬ під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього до-Я ткових удосконалень, матеріалів або обладнання, які підвищують Джливість його використання і збільшують матеріальну цінність. Позвіч на поліпшення речі має бути наданий наймодавцем у формі що відповідає формі договору найму.

Якшо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає ЇЇ співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Виходячи зі змісту ст.778 ЦК. права на поліпшення речі, переданої у найм, залежать від двох обставин: характеру поліпшення і наявності згоди наймодавця на поліпшення.