4. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 
153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 
170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 
187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 
204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 
221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 
238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 
РЕКЛАМА
<

Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння І користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на .умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться У приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя — рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та пеоелоґИ, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає ем-(Ьітевті право володіння та право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо.

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи шодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Водночас реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом (ст. 125 ЗК). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права не збігаються в часі (ст.334 ЦК).

Емфітевзис може бути переданим іншій особі па підставі договору між попереднім та наступним землекористувачами або на підставі спадкування (ч.2 ст.407 ЦК). Зокрема емфІтсвтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим, не забороненим законом, способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування нею.

Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При ньому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст.408 ЦК). Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст та форма визначаються загальними правилами про здійснення правочинів, встановленими гл.16 ЦК. Власник земельної ділянки має право:

вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договоріМає бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК);

на одержання плати за користування ділянкою. Плата за користування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові зем-Лі не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюютьсяокремим законом (ч.2 ст.410 ЦК). ЦК не встановлює розмірів пла-ти за користування, її форми, умови, порядок та строки виплат ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис;

на переважне перед іншими особами набуття права користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі(ч.2 ст.411 ЦК);

на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншійособі — лаудемії (ч.5 ст.411 ЦК).

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

надати земельну ділянку в користування;

не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Навіть у разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником Його прав землекористувач захищений усіма тими засобами захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Землекористувач має право:

користуватися земельною ділянкою у повному обсязі відповідно до договору та утримувати її за собою (ч.і ст.410 ЦК);

набувати право власності на плоди і доходи від експлуатаціїнаданої у користування ділянки. Це право логічно випливає з права користування земельною ділянкою для власних потреб;

відчужувати право користування земельною ділянкою длясільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом(ч.і ст.411 ЦК).

Слід зазначити, що остання правомочність землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, вста-ношіеними па користь власника землі. Зокрема у разі продажу права користування земельною ділянкою власник останньої має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Для забезпечення цього права землевласника реалізація емфітевзису шляхом продажу супроводжується ускладненою процедурою. Продавець емфітевзису зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір продати своє право користування іншій особі з вказівкою ціни, оголошеної для продажу, та інших його умов. Власник, який протягом одного місяця письмово заявить про свій намір викупити емфітевзис, зобов'язаний купити його за ціною та па умовах, оголошених для продажу. Якщо власник землі відмовиться від реалізації свого переважного права на купівлю емфітевзису або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле згоду про можливу купівлю за іншою ціною, землекористувач вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю ємфітев-зису, потім відмовиться від свого наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, завданої такою відмовою (ст.ст.22, 23 ЦК).

У разі продажу землекористувачем емфітевзису з порушенням

права

власника на переважну купівлю останній може протягом од-

ного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього гіпав та обов'язків набувача права з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором має сплатити покупець емфітевзису (ст.362, ч.4 ст.411 ЦК). Землекористувач зобов'язаний:

—        вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування,яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі,що підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень   закону.   Зазначена   плата   за   користування   не   охоплюєобов'язку користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч.5

ст.411 ЦК);

ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до їїцільового призначення;

підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

повідомити власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою.

Емфітевзис припиняється у разі:

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб'єкти права власності і речового права на чужу річ збігаються, а відтак має перевагу більш повнеправо, тобто право власності;

спливу строку, на який було надано емфітевзис, якшо строкбуло зазначено у договорі про встановлення цього права. У ЦК непередбачений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогуземлекористувача строк дії емфітевзису. Такий обов'язок може бути закріплений у договорі про встановлення емфітевзису. В разі досягнення сторонами домовленості про подовження строку йдетьсяпро встановлення нового емфітевзису;

викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, ане права користування нею (ст.350 ЦК);

знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, щовиключає можливість використання для задоволення сільськогосподарських потреб;

визнання недійсним правочину, що є підставою встановлення емфітевзису;

використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п."а" ст.143 ЗК);

домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість має бути вчиненою у та-кій самій формі, як і договір про встановлення емфітевзису.

За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також у 'нших випадках, встановлених законом (ст.412 ЦК).