§ 1. ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ В СССР. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА : Советское гражданское право. В 2-х томах. Том 2 - О.А. Красавчиков : Книги по праву, правоведение

§ 1. ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ В СССР. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 
РЕКЛАМА
<

Общие положения. Улучшению- жилищно-бытовых условий трудящихся Коммунистическая партия и советское правительство уделяют особое внимание, так как жилищная проблема является одной из крупнейших и острых социальных проблем.

XXIII съезд КПСС уделил серьезное внимание жилищной проблеме, подчеркнув, что «степень обеспеченности жильем относится к числу тех показателей уровня жизни народа, которые зависят не только от размеров текущего производства национального дохода, но и от уровня накопленного богатства—жилой фонд ведь создается десятилетиями» '.

На съезде было подчеркнуто, что «Центральный Комитет партии и правительство проявляли постоянную заботу о том, чтобы увеличивались масштабы жилищного строительства. За пять последних лет в городах, рабочих поселках и совхозах построены жилые дома площадью 393 миллиона квадратных метров, Более 2 миллионов новых домов выросло в колхозных селах. Улучшается благоустройство городов и рабочих поселков» 2.

Учитывая остроту жилищного вопроса и придавая особо важное значение решению жилищной проблемы, XXIII съезд пришел к выводу о необходимости увеличить ассигнования на жилищное строительство, расширить строительную базу, улучшить качество жилья, всемерно расширять жилищную кооперацию. «В 1966—1970 годах намечается построить в городах, рабочих поселках и совхозах жилые дома общей площадью более 480 миллионов квадратных метров. Кроме того, в сельской местности предусматривается строительство силами населения и колхозов 2—2,5 миллиона жилых домов.

' «Материалы XXIII съезда КПСС». Политиздат, 1966, стр 161 Там же, стр. 58.

116

 

«Наряду с ростом централизованных государственных капитальных вложений для строительства жилищ следует шире использовать фонд социально-культурных мероприятий и жилищного строительства предприятий. Необходимо всемерно поощрять кооперативное строительство, объем которого намечено увеличить в 3—4 раза, оказывать больше содействия рабочим, служащим и колхозникам в строительстве индивидуальных жилых домов за счет собственных средств и с помощью кредита.

Намеченная на 1966—1970 годы программа жилищного строительства позволит улучшить жилищные условия и переселить в новые дома примерно 65 миллионов человек по сравнению с 54 миллионами человек за прошлое пятилетие» '.

Жилищные фонды СССР подразделяются на три категории:

1) государственный жилищный фонд, 2) жилищный фонд кооперативных и общественных организаций, 3) индивидуальный жилищный фонд.

Основной жилищный фонд в городах и в поселках городского типа находится в собственности государства (ст. 6 Конституции СССР, ст. 21 Основ гражданского законодательства, ст. 95 Г1<). Он состоитиз двух частей: а) жилищного фонда местных Советов, предназначенного для удовлетворения жилищно-бытовых нужд граждан, безотносительно к месту их работы, и б) ведомственного жилищного фонда (фонда государственных предприятий, учреждений и организаций), предназначенного в основном для удовлетворения потребностей в жилье рабочих и служащих предприятия (учреждения)—владельца жилых домов.

В ведомственных домах получают квартиры и граждане, прекратившие трудовые отношения с предприятием — владельцем дома в связи с выходом на пенсию. В ряде случаев квартиры в ведомственных домах предоставляются лицам, непосредственно не работающим на самом предприятии (в учреждении), но по роду своей деятельности обслуживающим работников организации—владельца дома и членов их семей (например, врачам, учителям и т. п.).

Правомочия съемщиков жилых помещений в домах местных Советов шире, чем правомочия нанимателей ведомственной жилой площади. В настоящее время намечается тенденция образования единого государственного фонда, находящегося в ведении местных Советов. Так, 23 августа 1965 г. Совет Министров РСФСР принял постановление «О передаче в фонд местных Советов депутатов трудящихся ведомственного жилищного фонда в гор. Ленинграде»2.

' «Материалы XXIII съезда КПСС». Политиздат, 1966, стр. 161. 8 См.: СП РСФСР, 1965, № 19, ст. 117.

117

 

Кооперативно-общественный жилищный фонд—это жилые строения, принадлежащие на праве собственности кооперативным и общественным организациям и предназначенные для удовлетворения жилищных потребностей членов этих организаций. Правовой режим кооперативного жилищного фонда такой же, как и правовой режим ведомственного жилищного фонда: Особое место в этом фонде занимают жилые дома, принадлежащие жи-лищно-строительным кооперативам, специально организуемым в городах, поселках городского типа и поселках, расположенных в сельской местности, при соответствующих отделах исполкомов местных Советов, при предприятиях, организациях, учреждениях или совхозах для строительства на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита и последующей эксплуатации жилых домов.

Порядок организации, специальная правоспособность жилищ-но-строительного кооператива, являющегося лицом юридическим, а также права и обязанности членов кооператива охарактеризованы в Примерном уста-ве жилищно-строительного кооператива, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.', и в аналогичных нормативных актах, действующих на территории других союзных республик. Жилые дома и служебно-хозяйственные строения, возведенные кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности. Жилая площадь в таких домах предоставляется только членам кооператива, выполнившим свои обязательства по внесению установленных вступительных и паевых взносов. Кооператив осуществляет эксплуатацию принадлежащего ему жилого дома (домов) на началах самоокупаемости2.

Индивидуальный жилищный фонд состоит из домов, принад-' лежащих гражданам на праве личной собственности. Правовой режим этих домов' определяется рядом гражданско-правовых норм, характеризующих потребительскую природу права личной собственности в СССР (в частности, ст. 106—109 ГК). Однако, несмотря на то что жилая площадь в таких домах предназначена для удовлетворения потребностей в жилье самого собственника дома и членов его семьи, закон допускает сдачу жилой площади по договору "жилищного найма другим гражданам с тем непременным условием, что дом (часть дома) не будет использован собственником для систематического извлечения нетрудовых доходов (ст. 111 ГК).

' См.: СП РСФСР, 1965, № 23, ст. 144.

8 Подробнее о жнлищно-строительной кооперации и правах членов ЖСК см: И. С. Г у р е в и ч. Вопросы жилищно-строительноп кооперации и ГК РСФСР. «Правоведение», 1966, № 1, стр. 33—41; К. Замятина. Новып устав ЖСК РСФСР. «Советская юстиция», 1966, № о; И. Б. М а р т -кович, В. Р. Скрипко. Жилищно-строительные кооперативы. Изд-во литературы по строительству, 1967. •

118

 

Возможно существование права личной собственности гражданина на квартиру (размером не более 60 кв. м) в многоквартирном доме, выстроенном своими силами на началах трудовой взаимопомощи жилищно-строительным коллективом индивидуальных застройщиков. Фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую собственность участников коллектива'.

Источники жилищного права. Вследствие большого сходства договора имущественного найма и договора найма жилого помещения к последнему применяется ряд норм права, регулирующих договор имущественного найма, в частности правила ст. 281—285, 288, 291 и 292 ГК. Однако особенности договора жилищного найма настолько значительны, что существует целый комплекс гражданско-правовых норм, выделенных в самостоятельный институт гражданского права. Отношения, вытекающие из договора найма жилых помещений, регулируются и законами (ст. 56—63 Основ, ст. 295—341 ГК), и подзаконными нормативными актами (постановлениями Совета Министров СССР, постановлениями республиканских Советов Министров, инструкциями министерств коммунального хозяйства и т. п.). Так, порядок возмещения стоимости сносимых строений и обеспечения жильем граждан, проживающих в этих строениях, установлен постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. «О порядке возмещения гражданам стоимости принадлежащих им строений, сносимых в городах, поселках городского типа и других населенных пунктах в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобно-стей»2 и постановлением Совета Министров СССР от 16 августа 1966 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением постановления Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131»3. Примерный устав жилищно-строительного кооператива утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.4; Правила пользования жилым помещением и Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г.5. Инструкция о порядке обмена жилых помещений утверждена приказом

' См.: Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. (СП РСФСР, 1959, № 9, ст. 77).

2 СП СССР, 1961, № 20, ст. 146.

8 СП СССР, 1966, № 18, ст. 162:

4 СП РСФСР, 1965, № 23, ст. 144.

" СП РСФСР, 1962, № 20, ст. 102. :

119

 

Министра Коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967г. № 12'.

Жилищные правоотношения регламентируются также актами местных органов власти и управления. Например, решением исполкома Московского городского Совета депутатов трудящихся от 19 мая 1961 г. были приняты «Правила заселения жилой площади, освобождающейся за выездом, и освобождения жилой площади в связи с выездом»2.

В настоящее время действуют три постановления Пленума Верховного Суда СССР, посвященных применению жилищного законодательства: «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» от 18 марта 1963 г.3, «О судебной практике по гражданским жилищным делам» от 25 марта 1964 г.4, «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по ^ спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» от 25 февраля 1967 г.5; в РСФСР действует постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения»6.

Определение договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона (наимодатель) обязуется предоставить жилое помещение в пользование другой стороне (нанимателю, съемщику), а последняя, в свою очередь, обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением и регулярно вносить квартирную плату.

Основные признаки, характеризующие договор жилищного найма, те же, что и для договора имущественного найма: он является двусторонним, консенсуальным, возмездным.