§ 4. Правовые основы аренды земель сельскохозяйственного назначения : Аграрное право - Быстров Г.Е. : Книги по праву, правоведение

§ 4. Правовые основы аренды земель сельскохозяйственного назначения

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
РЕКЛАМА
<

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" разрешает гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков совершать многообразные сделки с землей, в том числе сдавать их в аренду. Указ снимает ограничения, установленные Земельным кодексом Российской Федерации (1991), который предусматривает передачу земельных участков в аренду гражданам лишь в случаях временной нетрудоспособности, призыва на действительную военную службу в ряды Вооруженных Сил, поступления на учебу и при несовершеннолетии наследника земельного участка. Теперь эти ограничения считаются отмененными. В то же время ничего не сказано о сроках сдачи земель в аренду. Следует считать, что сроки аренды, предусмотренные земельным законодательством, сохраняют свою юридическую силу.

Право аренды земельного участка удостоверяется договором, форма которого утверждена Правительством Российской Федерации от 19 марта 1992 г. В республиках, входящих в Российскую Федерацию, формы договоров утверждаются республиканскими государственными органами.

В договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения указываются реквизиты сторон арендного договора (арендатора и арендодателя), их местонахождение, адреса, характеризуется предмет договора (с правом или без права выкупа), площадь арендуемого земельного участка и сроки аренды, конкретизируются права и обязанности участников договора, их ответственность за ненадлежащее выполнение арендных обязательств. К договору даются приложения: план арендуемых земель, их экспликация, список земельных участков с особым режимом использования. Договор подписывается сторонами и регистрируется в комитете по земельным ресурсам и землеустройству района в регистрационной (поземельной) книге.

Известная часть прав и обязанностей арендаторов земельных участков предусмотрена в Земельном кодексе.

Арендатор земельного участка самостоятельно хозяйствует на земле. Он вправе использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные сооружения и строения; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации земель.

За арендаторами признается право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений и право на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии участков для государственных или общественных нужд.

Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 гражданам, получившим участок земли в аренду (кроме аренды у физических лиц), предоставлено право на его приобретение и выкуп в собственность в соответствии с действующим законодательством.

Земельное законодательство возлагает на арендатора ряд существенных обязанностей. Они, согласно Земельному кодексу РСФСР (ст. 53), обязаны эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, предусмотренный земельным законодательством.

Арендаторы обязаны вести строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами. При аренде земли у государства они возводят жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника — с согласия собственника.

Арендаторы земельных участков обязаны не нарушать права других собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов и порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами.

Институт аренды земли является возмездным правовым соглашением. Собственник земли уступает право пользования принадлежащим ему земельным участком другому лицу за плату, именуемую арендной.

Согласно ст. 13 ЗК РСФСР, размер арендной платы устанавливается договором, а предельный размер ее не должен превышать сумму земельного налога с арендуемых земельных участков. Теперь эта статья признана недействующей и идет пересмотр данного принципа. Например, мэр Москвы в марте 1993 г., утверждая ставки земельного налога по оценочным зонам города, предписал ввести арендную плату по ставкам не ниже размеров, устанавливаемых для взыскания земельного налога. Конечно, для муниципального бюджета и собственников земельных участков такой подход желателен. Но для арендаторов, в том числе граждан, ведущих личное подсобное или крестьянское (фермерское) хозяйство, осуществляющих гаражное, дачное или индивидуальное жилищное строительство на арендованных землях, — это дополнительное бремя, снижающее их социальные гарантии.

Договор аренды земельного участка как срочное соглашение между собственником и арендатором теряет свою юридическую силу (прекращается) по истечении срока, указанного в договоре, подписанном сторонами. Помимо того, существуют другие законодательно признанные основания. Так, договор может быть прекращен по инициативе сторон, его подписавших, либо по решению администрации, в ведении которой находятся арендованные земли, являющиеся государственной или муниципальной собственностью. Основаниями для прекращения договора аренды земельного участка закон называет волеизъявление сторон, смерть собственника и отсутствие у него правопреемника, смерть арендатора и отсутствие у него наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды (ст. 41 ЗК РФ).

Правила регулирования арендных отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения высвечивают положительные и негативные моменты этого правового института.

К положительным моментам аренды можно отнести следующие обстоятельства. Данный институт позволяет сельскохозяйственным и иным предпринимателям обеспечивать свою деятельность необходимыми земельными участками, если они в силу тех или иных условий не могут приобрести земельный участок в собственность. Например, крестьянин-фермер получает для ведения своего хозяйства от государства земельный участок бесплатно лишь в размере среднерайонной нормы, которая, как правило, недостаточна для рентабельной работы. При отсутствии средств для приобретения дополнительных земель за плату он может получить их на праве аренды.

Институт аренды земель является эффективным правовым инструментом в случаях предоставления земельных участков гражданам ближнего и дальнего зарубежья, поскольку позволяет государству, не нарушая своего суверенитета, не торгуя земельной собственностью как национальным богатством, активно сотрудничать с иностранными фирмами и государствами.

Одновременно институт аренды земли имеет негативные стороны. При отсутствии социально справедливого регулирования арендных отношений этот институт создает возможность собственникам земли без достаточных оснований обогащаться за счет арендаторов земельных участков. Это наглядно и ярко проявится, если в законодательстве найдет закрепление принцип исчисления размера арендной платы за земельные участки не ниже ставок земельного налога. Этот принцип создает материальный стимул собственникам земли не возвращать полученную от общества бесплатно землю за ее ненадобностью, а стремиться извлечь из нее доход, не работая на земле, лично не используя данный природный объект. Законодательное разрешение аренды

сельскохозяйственных земель по ставкам, определяемым собственником земли, неизбежно повышает стоимость сельскохозяйственной продукции, произведенной на арендованных землях, что отягощает социальные невзгоды граждан — несобственников земельных участков.


<