§ 3. Договор аренды и его правовое содержание : Аграрное право - Быстров Г.Е. : Книги по праву, правоведение

§ 3. Договор аренды и его правовое содержание

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
РЕКЛАМА
<

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны, связанные договорными обязательствами, именуются субъектами, носителями прав и обязанностей. Собственники (иные законные владельцы) имущества и земельных участков, сдающие их по договору для использования (временно и возмездно), именуются арендодателями.

По закону, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Государственные предприятия, вправе сдавать в аренду имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и другое недвижимое имущество, переданное ему на праве хозяйственного ведения, лишь с согласия собственника имущества. Земли государственного и муниципального фонда сдаются в аренду органами исполнительной власти или муниципальных образований, которые ведают этими землями.

Лица, которые получают арендованное имущество по договору, именуются арендаторами. Ими могут быть юридические и физические лица (граждане).

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет форму и государственную регистрацию договора аренды. Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то он, независимо от срока, заключается в письменной форме. Аналогичная форма установлена для договора аренды на срок более года.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом1.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).

Письменная форма сделки может быть простой или нотариальной. Закон не требует обязательности нотариального удостоверения арендного договора, поэтому он должен оформляться как простая письменная сделка.

На практике имеют место договоры аренды, заключенные в устной форме. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно (ст. 159 ГК РФ). Это означает, что при отсутствии спора договор аренды, заключенный в устной форме, должен сторонами исполняться.

По закону, договор аренды заключается на началах добровольного и полного равенства сторон. Судебная и арбитражная практика последовательно придерживается этого принципа.

Например, территориальное объединение индивидуальных частных предприятий "Кавказ" г. Сочи обратилось в Краснодарский краевой арбитражный суд с иском к главе администрации Адлерского района о предоставлении в аренду площади перед зданием торгового центра, занимаемой киосками индивидуальных торговых предприятий, в том числе входящих в состав объединения.

Арбитражный суд рассмотрел требование по существу и иск не удовлетворил. По протесту заместителя Генерального прокурора Российской Федерации постановлением надзорной коллегии Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации состоявшееся решение было отменено и производство по делу прекращено.

При решении этого дела были учтены следующие обстоятельства. Поскольку договоры аренды спорных земельных участков между данными сторонами, а также между ними и индивидуальными торговыми предприятиями не заключались, у истца отсутствует субъективное право требовать заключения с ним либо с этими предприятиями договора аренды части общегородской площади. Преимущественное право на предоставление земельных участков в аренду имеют лица и организации, ранее арендовавшие эти участки либо имеющие на них недвижимое имущество, приобретенное или возведенное ими в установленном порядке.

Объединение "Кавказ" к их числу не относится. Входящие в его состав индивидуальные предприятия ранее временно пользовались по договору с другой организацией лишь торговыми местами на выделенной этой организации на период строительства части площади перед торговым центром. Стационарные киоски и павильоны возведены индивидуальными предприятиями самовольно, без разрешения местной администрации.

Споры о понуждении заключить договор аренды могут рассматриваться в суде либо при наличии письменного согласия сторон могут быть переданы на разрешение арбитражного суда. Поскольку такое соглашение отсутствует, данный спор арбитражному суде неподведомствен1.

Немаловажен вопрос о том, кто правомочен выражать волю о заключении договора аренды, подписывать его в знак удостоверения согласия с условиями и соглашением. Воля юридического лица выражается в решении его компетентного органа управления. На государственных предприятиях право распоряжения имуществом и заключения договоров предоставлено руководителю предприятия. В сельскохозяйственных кооперативах исполнительным органом выступает правление. Оно осуществляет текущее руководство его деятельностью и представляет кооператив в хозяйственных и иных отношениях. Уставом кооператива предусматривается распределение обязанностей между членами правления кооператива с условием совместно решать вопросы, связанные с осуществлением хозяйственных операций на сумму свыше заранее установленной. Уставом кооператива вместо избрания правления кооператива могут быть предусмотрены избрание председателя кооператива, установление его полномочий и обязанностей либо наделение некоторых членов правления генеральными полномочиями. Наделенные генеральными полномочиями члены правления вправе без доверенности выступать от имени кооператива, а также уполномочить других членов правления кооператива осуществлять действия, предусмотренные доверенностью. Перечисленные должностные лица вправе подписывать от имени кооператива договоры, в том числе и договоры аренды имущества и других объектов.

В договоре аренды выражается действительная воля сторон. Нельзя подписывать незаполненные бланки договоров по принципу "доверия" другой стороне. Встречаются и прямые случаи подлога. Например, к одному из заболевших арендаторов пришел главный экономист сельхозкооператива и предложил подписать еще один экземпляр договора. Арендатор подписал его не читая. Он не подозревал, что подписывает не копию, как уверил его представитель правления, а новый вариант договора с поправками, практически изменившими суть ранее подписанного договора аренды. В этом случае договор оспаривается в суде как совершенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ).

Договор аренды считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным пунктам. Ими являются пункты о составе и стоимости передаваемого в аренду имущества, размере арендной платы, сроках аренды, распределения обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества в соответствии с условиями договора, об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора аренды в состоянии, обусловленном договором.

Имущество, передаваемое в аренду, перечисляется в договоре с указанием его наименования, количества, года ввода в эксплуатацию, балансовой и остаточной стоимости. Заслуживает внимания практика передачи имущества по особому акту, подписанному сторонами договора. Если объектом аренды выступают природные ресурсы (земля, воды и др.), то их передача должна осуществляться с развернутой характеристикой по количеству (в гектарах), видам (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и др.). В характеристике природных объектов указывается качественный их состав с использованием кадастровых данных.

Согласно Закону, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Оно сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. За непредоставление арендатору сданного внаем имущества в указанный в договоре срок либо в

разумный срок, когда он не указан в договоре, арендатор вправе истребовать это имущество и потребовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

За недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Стороны, заключившие договор, несут обязанности по содержанию арендованного имущества. Они определены гражданским законодательством (ст. 616 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором, а если он в нем не определен или ремонт вызван необходимостью, — в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Он обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдать имущество в субаренду (поднаем) и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 615 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Приведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Когда арендатор производит за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, он вправе после прекращения договора потребовать возмещения стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ).

Закон допускает возможность выкупа арендованного имущества.

В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Случаи запрещения выкупа арендованного имущества устанавливаются законом (ст. 624 ГК РФ).

Арендные отношения устанавливаются на срок, указанный в договоре. Если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Закон признает за арендатором преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он в договоре не указан, в разумный срок до окончания действия договора аренды. При его заключении на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ст. 621 ГКРФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре разрешается предусматривать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатор вправе потребовать, если законом не предусмотрено иное, соответственного уменьшения арендной платы, когда в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества соответственно ухудшились.

В случаях нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него, если иное не предусмотрено договором, досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Досрочное прекращение договора аренды может происходить по требованию каждой из сторон договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные в договоре сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда согласно закону, иными правовыми актами или договором эта обязанность возложена на арендатора.

Договором могут быть установлены и другие основания расторжения договора по требованию арендодателя. Он вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендодателю либо создает препятствия пользования имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, — в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ).


<