§ 1. Правовая основа арендных отношений : Аграрное право - Быстров Г.Е. : Книги по праву, правоведение

§ 1. Правовая основа арендных отношений

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
РЕКЛАМА
<

В годы советской власти экономическая сущность и правовое содержание института аренды недооценивались. Сфера применения арендных отношений ограничивалась либо имущественным наймом, как правило, жилых и непроизводственных помещений, либо договором бытового проката. Аренда земель сельскохозяйственного назначения была запрещена повсеместно еще в 1934 г.

Перестройка экономических отношений в конце 80-х гг. сопровождалась крупным развитием союзного законодательства об аренде и прежде всего в агропромышленном комплексе. Опыт первых ведомственных рекомендаций по организации арендных отношений в сельскохозяйственном производстве, разработанных в 1988 г., получил развитие в ряде других подзаконных нормативно-правовых актов (в Указе Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г., постановлениях Правительства СССР), рассчитанных на применение во всех отраслях народного хозяйства. Просуществовав недолгое время, они были отражены в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г. В Основах было дано развернутое определение понятия аренды и арендных отношений, названы сфера и объекты аренды, стороны и содержание арендного договора, изложены правила о собственности на арендованное имущество и правила его выкупа, предусмотрены принципы арендной платы, сроки действия договора аренды, порядок и основания его расторжения, прекращения и продления. Основы разрешали создание арендных предприятий и применение внутрихозяйственного арендного подряда. Можно сказать, что Основы законодательства об аренде явились предпосылкой к началу приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий.

Этот подход был затем уточнен и конкретизирован в законодательных актах Российской Федерации, в частности, в ныне отмененном Законе РСФСР от 25 декабря 1990 г. "О предприятиях и предпринимательской деятельности". Он предоставил трудовому коллективу государственного и муниципального предприятия, одного или нескольких структурных подразделений (единиц) указанных предприятий право создавать товарищества, взять в аренду и (или) выкупить в собственность работников предприятия государственное и муниципальное предприятие на условиях, предусмотренных законодательством РСФСР.

С марта 1996 г. введен в действие Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). В нем имеется гл. 34 "Аренда", в которой изложены общие положения об аренде и правила аренды отдельных имущественных объектов. ГК РФ аренду рассматривает как синоним имущественного найма.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Гражданский кодекс ограничивает круг имущества, сдаваемого в аренду. Ими могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Это означает, что имущество, потребляемое в процессе хозяйственной деятельности (например, семена, другой посадочный материал, корм для животных и т.п.) в аренду не сдается.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Допускается установление особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).

Оговорка в Гражданском кодексе об особенностях аренды обособленных природных объектов не случайна. Правовой режим объектов природы регулируется земельным, водным, лесным и горным законодательством. Гражданское законодательство определяет лишь общие принципы и правила арендных отношений, которые в равной мере распространяются на природные объекты. Об этом четко сказано в Указе Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"1. Совершение сделок с земельными участками, сказано в нем, регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего Указа. Данный Указ предоставил гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков право сдавать их в аренду. Граждане, взявшие земельные участки в аренду (кроме аренды у физических лиц), могут выкупить эти участки в собственность в соответствии с законодательством. Право выкупа арендованных земельных участков (долей земельных участков) в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники ранее приватизированных зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, расположенных на выкупаемом земельном участке2.

Каждому члену коллектива сельскохозяйственной коммерческой организации, которой земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается согласно действующему законодательству свидетельство на право собственности на землю по утвержденной форме, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре. Собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для сдачи в аренду.

Законодательные и иные правовые предписания об аренде реализуются путем договорного правотворчества. Стороны, вступающие в арендные отношения, опираясь на законодательные и иные правовые акты, определяют свои права и обязанности при заключении соответствующего договора аренды. Этот договор является основным документом, регламентирующим их взаимоотношения в конкретной ситуации.

Для упорядочения практики заключения договоров аренды полномочные государственные органы нередко издают типовые, примерные и рекомендательные формы подобных договоров. В настоящее время известны следующие формы:

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. Его форма утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г.

Примерный многосторонний договор аренды земельных долей. Рекомендован постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. № 96.

Примерный договор аренды земельной доли. Рекомендован постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. № 961.

Конечно, практике известен большой перечень примерных и рекомендательных форм. Они могут разрабатываться и использоваться сельскохозяйственными и земельными органами в системе исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Рекомендованные ими примерные формы значительно упорядочивают процесс договорного правотворчества в области арендных отношений, конкретизируя порядок заключения арендных соглашений, повышают их законность, стабильность, помогают точнее выразить права и обязанности сторон. Программа Правительства Российской Федерации "Структурная перестройка и экономический рост в 1997 — 2000 годах", утвержденная им 31 марта 1997 г.2 предусматривает расширение института аренды земли и совершенствование механизма ее правового регулирования. Этот институт признается частью механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земли.


<