§ 4. Порядок предоставления земельного участка для создания крестьянского хозяйства : Аграрное право - Быстров Г.Е. : Книги по праву, правоведение

§ 4. Порядок предоставления земельного участка для создания крестьянского хозяйства

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
РЕКЛАМА
<

Субъектами частнопредпринимательской деятельности в области сельского хозяйства и права частной собственности на землю могут быть дееспособные граждане, достигшие 18-летнего возраста.

Для обеспечения профессионального характера деятельности фермеров закон устанавливает порядок, при котором к частнопредпринимательской деятельности допускаются лишь лица, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию, либо прошедшие специальную подготовку.

Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" расширил круг граждан, которым предоставляется преимущественное право на получение земельного участка для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. К их числу относятся руководители и специалисты сельскохозяйственных органов, специалисты сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, руководители и специалисты, проработавшие в сельскохозяйственных организациях не менее 5 лет.

Общие положения о круге лиц, которые могут в установленном порядке приобрести право собственности на земельный участок для создания крестьянского хозяйства, конкретизируется и расширяется правовыми актами субъектов Федерации. В них закрепляются льготы на получение земельного участка для создания крестьянских хозяйств таким категориям граждан, как военнослужащие, уволенные в запас по сокращению штатов, переселенцы, миграция которых вызвана стихийными бедствиями, социальной и экологической обстановкой. На практике местная администрация отдает предпочтение при прочих равных условиях при предоставлении земельного участка для создания крестьянского хозяйства реэмигрантам, возвращающимся из города в родное село на постоянное место жительства и изъявившим желание заниматься частной предпринимательской сельскохозяйственной деятельностью.

Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве не включает названные категории граждан в число лиц, пользующихся земельно-правовыми льготами. Поэтому на практике нередки случаи ограничения их прав на создание крестьянского хозяйства и получение земельного участка.

Оценку профессиональной подготовленности граждан на ведение частнопредпринимательской сельскохозяйственной деятельности при наличии конкурса между ними дают поселковая администрация, органы управления сельского хозяйства, налоговой инспекции, финансовой службы, земельных органов, депутатских постоянных комиссий, комитета по охране природы, ассоциации крестьянских хозяйств. Право окончательного выбора претендента на создание крестьянского хозяйства принадлежит районной администрации по месту нахождения земельного участка.

В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. названы две категории субъектов права частной собственности на землю, ведущих крестьянское хозяйство: члены колхоза, рабочие и служащие совхоза, подсобных сельских хозяйств; граждане, не являющиеся членами колхоза, работниками государственного сельскохозяйственного предприятия. В последнем случае речь идет о лицах, которые по характеру работы не связаны с сельскохозяйственной деятельностью, проживают в городах и переезжают на постоянное место жительства в село. Для каждой категории граждан установлены наряду с общими правилами особые нормы, закрепившие условия и порядок предоставления земельных участков для ведения крестьянского хозяйства.

Право работников сельского хозяйства требовать выдела земельных участков из земель данного колхоза и совхоза для организации крестьянского хозяйства вытекает из членских и трудовых отношений с сельскохозяйственным предприятием. Земельное законодательство предусматривает различные формы реализации гражданами права выдела земельной доли.

Главный недостаток земельно-правовых актов 1990 — 1992 гг. состоял в декларативности положений о свободном распоряжении колхозниками, рабочими и служащими совхозов принадлежащими им земельными паями. При коллективной земельной собственности, провозглашенной Земельным кодексом 1991 г., работники сельского хозяйства не могли в полной мере реализовать принадлежащее им право на беспрепятственный выход из колхоза и совхоза с передачей им земельного пая для создания крестьянского хозяйства.

Иное положение складывается в сфере распоряжения колхозниками, рабочими и служащими совхозов принадлежащим им земельным паем после принятия Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Указ подтвердил право любого собственника земельной доли распоряжаться ею независимо от воли и согласия других сособственников, трудового коллектива сельскохозяйственного предприятия, местной администрации. Это допускается прежде всего для организации крестьянского хозяйства, расширения до установленных норм личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. Кроме того, собственник земельной доли может сдавать ее в залог, аренду, обменивать на имущественный пай, передавать по наследству. Одновременно было подтверждено право собственника земельной доли на передачу доли в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество, в качестве вступительного взноса в кооператив.

По существу, однако, права собственников земельных долей являлись неполными. В соответствии с п. 5 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 участникам (членам) сельскохозяйственных коммерческих организаций предоставлялось преимущественное право на приобретение земельных долей перед иными покупателями, что исключало отчуждение земельных долей за пределы сельскохозяйственных организаций. В настоящее время изложенные ограничения права собственности граждан на земельные доли, касающиеся сферы его применения и осуществления принадлежащих собственнику прав, отменены. Начало этому положено Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". С принятием Указа введено в действие правило, разрешающее гражданам передавать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

При этом предусмотрены дополнительные меры для обеспечения приватизации земли членами коллектива сельскохозяйственного предприятия, которые имеют право преимущественной покупки земельных долей. Тем самым исключается возможность растранжиривания сельскохозяйственных земель, обеспечивается доступ к частнопредпринимательской деятельности на земле только тех, кто профессионально связан с сельскохозяйственным трудом или намерен заниматься предпринимательством на селе.

Особую ценность для организации крестьянских хозяйств имеет локальный опыт правового регулирования приватизации сельскохозяйственных земель. Проиллюстрируем сказанное на примере решения Нижегородского областного Совета народных депутатов, которым утверждена Программа приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий Нижегородской области. В рамках этой Программы был проведен эксперимент по приватизации земель в шести хозяйствах области.

Сохранив норму безвозмездного отвода земли для создания крестьянского хозяйства по средним показателям административного района, заложенную в федеральном законодательстве, в Нижегородской области в качестве критерия для раздела земельных угодий на земельные доли используются и другие показатели в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Это — главный критерий оценки стоимости земельной доли по нормативной цене земли, с учетом которой внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли выдвигает предложения по разделу земельных угодий на земельные доли.

В ходе эксперимента решаются и другие процедурные вопросы, связанные с реализацией права распоряжения земельной долей как капиталом. Так, владельцы земельных наделов вправе продавать их на земельных аукционах, к которым допускаются лишь члены коллектива, имеющие земельные доли. Доля может быть сдана в аренду за деньги или натуроплату. Этим правом широко пользуются пенсионеры, которые сдают свои земельные доли в аренду крестьянским хозяйствам, акционерным обществам, сельскохозяйственным кооперативам, созданным на базе реорганизованных колхозов и совхозов, за гарантированную прибавку к пенсии.

Широко используется и такой способ приватизации земли, как обмен земельных и имущественных паев между участниками земельного аукциона после окончания распределения земельных угодий колхозов и совхозов. Так, на одном из земельных аукционов Нижегородской области фермер, владевший на праве собственности 15 га земли, приобрел в собственность 67 земельных паев по 240 тыс. рублей в год за пай и купил 70 имущественных паев. Как участник земельного аукциона он получил свидетельство на приобретенную землю, на основе которого районная администрация оформила государственный акт, подтверждающий передачу ему в аренду 365 га земли.

По-иному решается вопрос об организации крестьянских хозяйств гражданами, которые не связанны по характеру работы с сельскохозяйственной деятельностью, проживают в городах и переезжают на постоянное место жительства в село. В этих целях земельно-правовыми актами 1990 — 1991 гг. было предусмотрено создание фонда перераспределения земель.

В фонд перераспределения земель поступают прежде всего сельскохозяйственные угодья, выбывшие из оборота или переведенные в менее ценные угодья, которые остаются после бесплатной передачи в собственность членов колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ.

Согласно ст. 60 Земельного кодекса 1991 г., в фонд перераспределения земель включаются все категории земель, используемых не по целевому назначению и изымаемых у колхозов и совхозов, других землепользователей при применении мер юридической ответственности за нарушение режима использования сельскохозяйственных земель. Речь идет о правонарушениях, которые связаны с неиспользованием по назначению предоставленных земель в течение определенного срока.

В фонд перераспределения земель включаются также:

неэффективно используемые земли, когда их продуктивность была более чем на 20% ниже нормативной, определяемой по кадастровой оценке земель;

земли лесохозяйственных предприятий, не покрытые лесом и кустарником и пригодные для использования в сельскохозяйственном производстве;

земли, заложенные в банк и не выкупленные по закладным.

В настоящее время весь фонд перераспределения, сформированный за счет земель, которые остаются после передачи земли в собственность сельскохозяйственных предприятий и работников сельского хозяйства, а также земель, которые изымаются у сельскохозяйственных .предприятий в качестве санкции за земельно-правовые нарушения, практически уже распределен, что естественно создает серьезные трудности в организации крестьянских хозяйств горожанами.

Необходимо учитывать и то, что ст. 7 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", устанавливающая правовой режим перераспределения земель, признана недействующей в связи с приведением земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации. В связи с этим возникла необходимость закрепить комплекс мер, направленных на усиление защищенности фонда перераспределения земель, формирование рынка земли через вовлечение в оборот земельных долей работников сельского хозяйства и социальной сферы. Органам местного самоуправления предоставлено право выкупать по заявлению собственника его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель. Данное правило введено Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 377 "О реализации конституционных прав граждан на землю", который разрешает передачу (продажу) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации земельных участков для производства сельскохозяйственной продукции из фонда перераспределения земель.

Земельные участки для частной предпринимательской деятельности в сельском хозяйстве предоставляются единым земельным массивом. В то же время законодательство не исключает возможности выделения их в двух местах: приусадебного надела при жилом доме и полевого надела, предназначенного для производства сельскохозяйственной продукции.

Для обеспечения равных экономических условий в деятельности частных и коллективных сельскохозяйственных предприятий Закон признает право крестьянского хозяйства на получение земельного участка, кадастровая оценка которого, как правило, на уровне средней по хозяйству. Местные земельные органы намечают места выдела из общественных земель с таким расчетом, чтобы в первоочередном порядке отводились внесевооборотные пахотные угодья, отдельные поля севооборота (по возможности без нарушения целостности отдельных земельных участков) или другие сельскохозяйственные угодья.

Если члену колхоза, рабочему и служащему совхоза выделен земельный участок для организации крестьянского хозяйства с качественной оценкой ниже средней кадастровой по хозяйству, государство предоставляет хозяйству субсидии, финансовые, налоговые, кредитные и другие льготы.

Существует сложная система финансовых, экономических и административных мер недопущения концентрации в одних руках крупной земельной собственности. Закон устанавливает максимальную норму размера земельного участка, предоставляемого для создания крестьянского хозяйства. Эта максимальная норма устанавливается представительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцировано по районам страны с учетом средней площади земельных угодий, приходящихся на одного работника, обеспеченности района трудовыми ресурсами, качества и местоположения земельного участка.

Предельные размеры земельных участков — не единственный критерий для определения конкретных их размеров. Действующее законодательство к числу обязательных требований, учитываемых районной администрацией при определении размеров земельной собственности крестьянского хозяйства, относит также земельный пай, на основе которого распределялись земельные угодья колхозов и совхозов между их работниками и формировался новый земельный строй, основанный не только на государственной, но и частной собственности. Как указывалось выше, ст. 8 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусматривала два варианта раздела земельных угодий сельскохозяйственных предприятий между лицами, работающими в колхозах и совхозах.

Указом Президента Российской Федерации от 2 марта 1992 г. № 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность гражданам"1 в дополнение к прежним правовым категориям — земельному паю, выдвинут новый юридический критерий для определения размера земельной собственности крестьянского хозяйства — среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность граждан.

Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность крестьянского хозяйства определяется делением всей площади сельскохозяйственных угодий района (за исключением земель, переданных в ведение местной администрации) на суммарную численность работающих в сельском хозяйстве. При расчете среднерайонной нормы принимаются во внимание пенсионеры, ранее работавшие в сельском хозяйстве, а также лица, занятые в социальной сфере села.

Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность граждан, ведущих крестьянское хозяйство, может быть дифференцирована по зонам района по решению главы районной администрации с учетом плотности сельского населения.

Сверх средней районной земельной доли граждане могут получить земельный участок в аренду или выкупить его. Поскольку в настоящее время раздел сельскохозяйственных земель, закрепленных за коллективами колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, завершен и свободных земель не имеется, приобрести право собственности на земельный участок сверх средней районной земельной доли можно путем выкупа земельных участков у собственников земельных долей.

Районная администрация при определении размера земельного участка для ведения крестьянского хозяйства учитывает и такие юридические критерии, как численный состав крестьянского хозяйства и его специализацию.

Порядок предоставления земельных участков зависит от того, кто изъявляет желание создать крестьянское хозяйство: колхозники, рабочие и служащие совхозов или граждане, не являющиеся работниками сельского хозяйства. В первом случае Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 установлен двухнедельный срок для рассмотрения руководителем сельскохозяйственного предприятия заявлений работников о выдаче свидетельства о праве собственности на землю.

Для рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка гражданину, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство, земельными органами района возбуждается землеустроительный процесс. Его главная задача — осуществление землемерно-технических и юридических действий, завершающихся составлением землеустроительного проекта, на основе которого районная администрация выносит в месячный срок после получения соответствующих документов от сельской (поселковой) администрации и сельскохозяйственного предприятия решение о предоставлении гражданину земельного участка для организации крестьянского хозяйства. Право данной категории лиц на земельный участок возникает при наличии шести юридических фактов:

протокола или приказа руководителя предприятия о выделении земельного участка;

представления районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

решения районной администрации о предоставлении земельного участка;

отвода земельного участка в натуре (на местности);

свидетельства на право собственности на земельный участок.

Если заявление о выделе земельного участка подается гражданином, не являющимся работником сельского хозяйства, то районная администрация обязана принять решение в двухмесячный срок со дня подачи заявления. Право на земельный участок возникает при наличии пяти юридических фактов:

представления сельской (поселковой) администрации;

представления районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

решения районной администрации о предоставлении земельного участка;

отвода земельного участка в натуре (на местности);

свидетельства на право собственности на земельный участок.

В течение семи дней с момента принятия решения о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, переоформлении прав на землю, выделе участка либо об отказе в этих действиях местная администрация должна выдать заинтересованному лицу решение (выписку из него). Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю или выдел в натуре на комитеты по земельным ресурсам и землеустройству возложена обязанность выдавать свидетельство в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи.

При несвоевременном рассмотрении заявлений граждан о предоставлении земельных участков для создания крестьянских хозяйств к лицам, виновным в указанных правонарушения, применяются меры административного взыскания. Составы таких правонарушений сформулированы в ст. 8 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и в п. 13 Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации, утвержденного постановлением Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. №13621.

Субъектом ответственности является любое должностное лицо, по вине которого нарушены сроки рассмотрения заявления и принятия решения о предоставлении гражданину земельного участка. При задержке выделения земельного и имущественного пая на руководителей хозяйств налагается соответствующий штраф. Право налагать штраф за указанные правонарушения предоставлено местным земельным органам.

Отказ районной администрации в предоставлении земельного участка для создания крестьянского хозяйства может быть оспорен в судебном порядке лицом, обратившимся в районную администрацию с заявлением о выделении земельного участка.

Процессуальные особенности рассмотрения земельных споров проявляются прежде всего в тех нормах Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (п. 4 ст. 8), которые относят земельные споры, связанные с предоставлением земель, к подведомственности судебных органов.

Ранее действовавшее законодательство предусматривало, что земельные споры, связанные с предоставлением земельных участков для создания крестьянских хозяйств, предварительно рассматриваются выборными представительными органами. Такой вывод следовал из ст. 120 ЗК РСФСР, которая предусматривала, что в судах в качестве второй инстанции разрешаются земельные споры, связанные с предоставлением земель с участием граждан. Судебная практика также стоит на позиции, согласно которой требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка для создания крестьянского хозяйства, подведомственны судам2.

К судебному рассмотрению принимаются как заявления колхозников, рабочих и служащих совхозов, подсобных сельских хозяйств, так и граждан, не являющихся работниками сельскохозяйственных предприятий, в том числе и переселенцев, которым отказано в предоставлении земельного участка.

При разрешении земельного спора суд должен привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц колхоз, совхоз, отказавший в выделении земельного надела для создания крестьянского хозяйства. Поскольку крестьянское хозяйство еще не создано, соответствующий спор ведется в суде от имени гражданина, обратившегося в районную администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка.

Вынося решение о предоставлении земельного участка, суд возлагает на районную администрацию обязанность произвести отвод земельного участка в натуре, заключить договор купли-продажи или аренды и выдать документ, удостоверяющий право гражданина на землю.


<