§ 5. Правовое регулирование сельскохозяйственной аренды : Аграрное право - Быстров Г.Е. : Книги по праву, правоведение

§ 5. Правовое регулирование сельскохозяйственной аренды

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
РЕКЛАМА
<

Правовой институт сельскохозяйственной аренды представляет собой совокупность частноправовых и публично-правовых норм, регулирующих аграрные отношения, складывающиеся при осуществлении сельскохозяйственной деятельности в сфере договорного срочного возмездного владения и пользования землей и иным имуществом на основе принципов свободы договора, устойчивости арендных отношений, всесторонней защиты прав и законных интересов арендодателя и арендатора, эффективного использования земли, сданной в аренду.

Значение арендного законодательства обусловливается тем обстоятельством, что в зарубежных странах, например во Франции, 51% используемых сельскохозяйственных угодий обрабатывается на основе договоров аренды. В Великобритании и Австралии в арендных отношениях участвует около 1/3 фермерских хозяйств, занимающих около 40% сельскохозяйственных площадей. В Нидерландах сельскохозяйственное предпринимательство базируется на сформировавшейся десятилетиями устойчивой структуре частного землевладения и арендного землепользования. Здесь в 1987 г. площадь земель, обрабатываемых фермерами, составляла 35%.

По данным профессора Университета штата Арканзас Дж. Луни, в США примерно 330 млн. акров сельскохозяйственных земель обрабатывается по договорам аренды. Около 40% владельцев ферм сдают в аренду свои земли фермерам. В некоторых районах до 65% земли, используемой в сельском хозяйстве, представляет собой арендуемую землю1.

Анализ зарубежного законодательства о сельскохозяйственной аренде показывает, что существуют общие и специфические закономерности правового регулирования арендных отношений в сельском хозяйстве, которые подвергаются одновременно правовому воздействию как со стороны гражданского законодательства, так и со стороны специальных актов аграрного законодательства, закрепивших сельскохозяйственную специализацию договора аренды. Так, например, в ФРГ арендные отношения в сельском хозяйстве регулируются наряду с Гражданским кодексом Законом от 8 ноября 1985 г. "О правовом регулировании сельскохозяйственной аренды", Законом от 8 ноября 1985 г. "Об уведомлении и опротестовании договоров аренды земельных участков". К числу специальных актов арендного права Франции можно отнести Устав сельскохозяйственной аренды, провозглашенный Ордонансом 17 октября 1945 г. с последующими изменениями и дополнениями. В качестве специального акта арендного законодательства Италии можно назвать Закон от 11 февраля 1971 г. "О сельскохозяйственной аренде", который допускает определенное вмешательство в регулирование арендных отношений при покупке хозяйства колоном или арендатором в случае передачи права собственности на это хозяйство.

В качестве примера публично-правового подхода к регулированию арендных отношений можно указать на распоряжение министра сельского, лесного хозяйства и пищевой промышленности Польши от 1 июля 1986 г. "О порядке сдачи в наем или в аренду недвижимого Государственного земельного фонда", которое содержит нормы публичного права по вопросам сдачи в аренду или внаем недвижимого имущества, принадлежащего Государственному земельному фонду, территориальным органам по вопросам сельского хозяйства.

Современное западноевропейское арендное право в области сельского хозяйства характеризуется специфическими формами государственного вмешательства в регулирование аграрных отношений между арендодателем и арендатором. Государство вынуждено для усиления гарантий и защиты прав тех, кто обрабатывает землю, тех, кто имеет право собственности на нее, идти на ограничение принципа свободы договоров, брать под контроль решение правовых вопросов, связанных с заключением договоров аренды, расчетов арендатора с собственником земельного участка и др.

Так, для того чтобы укрепить самостоятельность арендатора во взаимоотношениях с собственником земельного участка, Устав сельскохозяйственной аренды Франции 1945 г. с последующими изменениями и дополнениями устанавливает различные правовые гарантии:

нерасторжимость договора аренды до истечения срока его действия; право на возобновление договора сельскохозяйственной аренды по истечении срока его действия; право аренды по наследству после смерти арендатора в пользу супруга, детей, родителей, работавших в хозяйстве вместе с арендатором; право арендатора на выкуп арендованной земли; право на получение компенсации за вынужденный отказ от земли; запрещение на передачу права аренды третьим лицам и др.

Правовое регулирование порядка заключения и расторжения договора сельскохозяйственной аренды. Договор сельскохозяйственной аренды относится к числу тех договоров, которые, по общему правилу, подлежат заключению в письменной форме. Так, Закон ФРГ от 8 ноября 1985 г. "О новом регулировании сельскохозяйственной аренды" подразделяет договоры сельскохозяйственной аренды на два вида: они могут заключаться в письменной форме или устно. Германский законодатель не признает, таким образом, обязательной письменную форму договора сельскохозяйственной аренды и допускает заключение устных договоров, условия которых, относящиеся к срокам, аренде имущества, обязанностям сторон, арендной плате, устанавливаются законом и типовыми договорами о сельскохозяйственной аренде.

Аграрное законодательство ФРГ предусматривает заключение договоров сельскохозяйственной аренды на конкретный срок или на неопределенное время. Для договоров сроком действия свыше двух лет требуется письменная форма. В случае невыполнения этого предписания договор аренды считается заключенным на неопределенное время.

Арендодатель или арендатор обязаны уведомить о заключении договора аренды земельного участка или о его принципиальных изменениях местный орган государственной власти, правомочный выдавать разрешение на осуществление сделок с земельными участками. Такое уведомление должно быть произведено в течение месяца после согласования арендного договора или его изменений путем представления текста договора или устного сообщения о его основном содержании (в случае устной договоренности).

Не подлежат обязательному уведомлению договоры с участием государственных административных учреждений и близких родственников.

Законодательство предоставляет уполномоченным органам право опротестовывать договор аренды земельного участка. Это возможно в трех случаях. Во-первых, когда исполнение договора аренды влечет за собой нездоровое распределение землепользования, в том числе и нездоровое накопление сельскохозяйственных земель. Во-вторых, когда в результате аренды земельного участка или нескольких земельных участков, взаимосвязанных территориально, возникает опасность их раздробления. В-третьих, когда арендная плата несоразмерна доходам, которые можно получить при надлежащем использовании арендованной земли и имущества.

Договор аренды земельного участка относится к числу регулируемых договоров, при заключении которых обеспечивается устойчивость арендных отношений и максимальная продолжительность договора.

Закон запрещает арендатору изменять сельскохозяйственное назначение предмета аренды без предварительного согласия арендодателя. Арендатору запрещено также без разрешения арендодателя передавать право пользования объектом аренды третьему лицу, передавать земельный участок третьим лицам для совместного использования. На арендатора, который передал право пользования земельным участком третьему лицу, возлагается ответственность за задолженность субарендатора также в случае, когда арендодатель дал на это согласие.

Начиная с послевоенных времен законодательство ФРГ устанавливает режим наибольшего благоприятствования для предпринимательской деятельности арендатора. Весьма значительная роль в установлении этого режима принадлежит нормам, которые предусматривают возобновление на неопределенный срок действия договора, заключенного на непродолжительный срок. Если арендный договор заключен на срок не более 30 лет или на неопределенное время, то о его прекращении должно быть заявлено не позднее третьего рабочего дня текущего арендного года.

Закон придерживается режима наибольшего благоприятствования предпринимательской деятельности арендатора и в тех случаях, когда запрещает расторжение договора, заключенного на срок жизни арендатора или арендодателя. В случае возникновения профессиональной непригодности арендатора, ему предоставлено право требовать расторжения арендного договора даже тогда, когда арендодатель возражает против передачи объекта аренды третьему лицу.

В случае смерти арендатора его наследники или арендодатели Имеют право расторгнуть договор, заявив об этом за шесть месяцев до конца календарного года. Наследники могут возражать против расторжения договора аренды земельного участка и требовать его продления, если они (один из наследников или уполномоченное ими третье лицо) гарантируют надлежащее ведение хозяйства.

Особые правила установлены для расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя по вине арендатора. Арендодателю предоставлено, в частности, право требовать расторжения договора до истечения установленных сроков в случае, когда арендатор задержал выплату арендной платы или ее значительной части более трех месяцев. В этом случае заявление о расторжении договора аренды должно быть изложено письменно.

Рассмотрение имущественных и земельных споров арендодателей и арендаторов по обязательствам, вытекающим из договора сельскохозяйственной аренды, производится в судебном порядке. Споры о нарушении имущественных и земельных прав арендодателей и арендаторов отнесены законодательством ФРГ к ведению сельскохозяйственных судов — специализированных подразделений судов первой (низшей) инстанции. В сферу их компетенции входит рассмотрение споров об уведомлении и опротестовании договоров об аренде земельных участков, а также других дел, связанных с исполнением договоров об аренде земельных участков.

Правовое регулирование арендной платы по договору сельскохозяйственной аренды. Арендная плата представляет собой вид прибыли, ежегодно поступающий владельцу земельного участка от сдачи ее в аренду. Эта прибыль имеет двоякую природу: во-первых, это компенсация владельцу за временное лишение права собственности, во-вторых, это признательность арендатора собственнику земельного участка. Арендная плата состоит из: 1) амортизации основного капитала, инвестированного в данный участок земли в виде различных зданий, сооружений, ссудного процента за остальной инвестированный капитал; 2) земельной ренты в зависимости от плодородия и местонахождения земельного участка. Она включает в себя дифференциальную ренту первую и вторую, монопольную и абсолютную ренты. Земельная рента как компонент арендных платежей определяется в соответствии с земельным кадастром, разработанным в различных странах английским методом или методом Торренса.

Арендная плата за землю по договору сельскохозяйственной аренды устанавливается либо в денежном выражении, либо в натуре. Поскольку в странах Западной Европы, США, Канады, Австралии, Японии денежная аренда постепенно вытесняет испольщину, в настоящее время преобладают денежные расчеты между арендодателем и арендатором.

Виды расчетов между сторонами устанавливаются договором сельскохозяйственной аренды, которым предусматривается возможность расчетов либо на условиях оплаты наличными, либо на условиях натуральных расчетов с определением доли в урожае, доли в поголовье домашнего скота либо в некотором сочетании этих видов.

В зарубежном аграрном законодательстве наметились три подхода к определению размеров арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения. Первое традиционное направление получило в законодательном закреплении фиксированную денежную плату, которая выплачивается арендатором за пользование земельным участком арендодателю в установленный срок независимо от размера урожая и прибыли фермера-арендатора. Такой принцип построения расчетов между арендатором и арендодателем не стимулирует собственника земельного участка к участию в эффективном использовании земли, сданной в аренду. По этой причине публичные власти вынуждены искать более гибкий и совершенный механизм, стимулирующий арендодателя и арендатора к более эффективной сельскохозяйственной деятельности.

Второе направление развития арендного законодательства является преобладающим. Оно выражено в законодательном закреплении принципа долевого участия, согласно которому величина арендной платы за землю определяется с учетом доли урожая или прибыли от продажи этого урожая. В этой сфере действует ряд законоположений, в соответствии с которыми на арендодателя возлагается обязанность сдать в аренду не только земельный участок, но и имущество: сооружения, сельскохозяйственные машины; провести необходимые работы по мелиорации на арендованной земле. На арендатора возлагается обязанность нести затраты на покупку необходимого оборудования, производить улучшения на ферме, выгодные как землевладельцу, так и фермеру. Доля прибыли или урожая, которую обязан выплатить фермер в виде арендной платы, определяется с учетом предусмотренного в договоре разделения затрат сторон на данное улучшение. Если, например, в договоре сельскохозяйственной аренды предусмотрено разделение затрат между арендодателем и арендатором на зерновых фермах 50:50, на молочных — 30:70, на смешанных — 40:60, то соответственно и арендная плата за земельный участок устанавливается договором в размере 50, 30 или 40% полученной прибыли от реализации продукции.

Третье направление развития арендного законодательства связано с законодательным закреплением партнерства, на основе которого осуществляется совместная деятельность арендодателя и арендатора при осуществлении общей хозяйственной, торговой и иной деятельности. Для зарубежного аграрного права это принципиального новое явление, связанное со стремлением законодателя гарантировать права и интересы собственника земельного участка и арендатора, а также эффективное использование земли, сданной в аренду.

В качестве примера контрактного партнерства арендодателя и арендатора можно привести аграрное законодательство Англии и Уэльса, в соответствии с которым сумма ренты, подлежащая уплате в начале срока аренды, определяется условиями рынка, и прежде всего под влиянием факторов, связанных с ограниченностью предлагаемой в аренду земли. В соответствии с Законом 1986 г. "06 арендованных участках сельскохозяйственных земель" арендатор имеет гарантированное право пользования арендной землей в течение срока аренды. В случае, когда земля сдается в аренду на год, и что чаще всего бывает на практике, договор аренды может быть прекращен только в соответствии с условиями, определенными Законом. К таким основаниям относятся, в частности, бесхозяйственное использование земли, нарушение соглашения об аренде. В случае, когда установлен фиксированный срок аренды, действие такого договора продлевается в соответствии с нормами раздела III Закона 1986 г. Аренда на фиксированный срок от одного до двух лет не обеспечивается гарантиями по закону 1986 г. Эти правила распространяются и на отношения по краткосрочной аренде земли под пастбища. Те же последствия наступают в случае истечения срока действия разрешений на аренду и лицензий, которые выдаются с согласия Министерства сельского хозяйства на фиксированный срок до пяти лет.

Законодательство гарантирует фермерам-арендаторам возможность длительного владения землей и закрепляет механизм периодического пересмотра ренты в течение всего срока действия договора аренды. При этом действует правило, в соответствии с которым стороны вправе пересмотреть ренту один раз в три года в течение всего срока действия договора. Это не препятствует сторонам изменять размер ренты и через более частые промежутки времени, если они этого желают. Однако если между сторонами не было заключено такое соглашение, ни собственник, ни арендатор не вправе требовать пересмотра ренты раньше, чем через три года с начала срока действия договора аренды или со дня, когда было проведено предыдущее изменение ренты, или если сумма ренты была установлена третейским судьей. При отсутствии соглашения сумма ренты, представленная на пересмотр, определяется третейским судьей, назначаемым Президентом Королевской земельной инспекции.

До 1984 г. третейские судьи назначались министром сельского хозяйства, а с 1984 г. органы государственной власти не имеют права влиять на определение размера фермерской ренты. Третейский судья принимает решение в соответствии с правилами арбитража по ренте.

Принимая решение о размере ренты при ее пересмотре, третейский судья применяет формулу, которая содержится в Списке № 2 к Закону 1986 г. Эта формула указывает факторы, которые третейский судья обязан принимать во внимание. До 1984 г. третейские судьи принимали во внимание, в частности, суммы текущих выплат по первым арендным документам.

Закон "Об арендованных участках сельскохозяйственных земель" 1984 г. внес изменения в аграрную политику и закрепил новую формулу, которая содержится в Списке № 2 к Закону 1986 г. С этого времени законодатель стремится как можно больше приблизить суммы выплачиваемой ренты, принимаемой в результате пересмотра тремя сторонами. И здесь главное значение приобретает не инфляционный уровень ренты, установленный по первым арендным документам; а продуктивная способность земельного участка. Однако эти правовые положения сформулированы неопределенно, и в целом политика государства в этой сфере отражена в Законе 1986 г. неясно.

Сумма ренты, которая подлежит выплате по договору аренды, определяется с учетом следующих факторов. Во-первых, третейский судья должен определить сумму ренты, по которой участок земли вместе с существующим недвижимым оборудованием может быть предложен землевладельцем арендатору. Это отражается в установлении суммы налога, которая предполагается к выплате конкурирующим арендатором с учетом состояния рынка арендованной земли на данный момент. Во-вторых, третейский судья должен учитывать также условия аренды (например, если это аренда с полным восстановлением), характер и состояние фермы. В-третьих, третейский судья обязан принимать также во внимание продуктивную способность и способность данного участка приносить доход.

Продуктивная способность определяется при этом с учетом недвижимого оборудования и имущества, которое находится на земельном участке, при условии, что он арендуется конкурирующим арендатором. Способность приносить доход определяется как сельскохозяйственная продуктивность участка, а именно как степень, до которой участок может приносить прибыль конкурирующему арендатору, практикующему данную систему фермерства (Список № 2). При этом цена на сельскохозяйственную продукцию и уровень поддержания цен в системе ЕС внутри страны не влияют прямо на установление размера ренты. Однако они, несомненно, оказывают косвенное влияние на определение способности приносить доход фермерскому хозяйству. По Списку № 2 продуктивная способность определяется агрономическими факторами: количеством и характером сельскохозяйственной продукции, которую производит конкурирующий арендатор, используя арендованный земельный участок и закрепленное за ним оборудование. Конечная оценка стоимости аренды участка определяется посредством подсчета размера валовой прибыли для данного участка и фермерского хозяйства. Поэтому конечная цена ренты определяется в основном экономическими факторами: ценой на сельскохозяйственную продукцию, уровнем ценовой поддержки, а также их влиянием на прибыльность сравнимых сельскохозяйственных участков.

Закон 1986 г. обязывает третейского судью не учитывать влияние дефицита арендованных земель на сумму ренты сравнимых участков. Хотя можно усомниться в том, что дефицитная стоимость не должна учитываться при определении суммы ренты отдельного участка. В таком случае инфляционные суммы ренты не учитываются, чтобы не допустить увеличения страховых премий как следствия дефицита земли.

Королевская земельная инспекция Англии издала Руководство для оценщиков и третейских судей по подсчету размера валовой прибыли при определении размера фермерской ренты в случае ее пересмотра. При этом несмотря на то, что соответствующая способность земельного участка приносить доход определяется прибыльностью сельскохозяйственного предприятия, Закон 1986 г. предписывает третейскому судье учитывать все факторы.

Во внимание принимаются прежде всего такие специфические элементы фермерских хозяйств, как здания и сооружения, находящиеся на арендованном земельном участке. При этом учитывается, используются ли здания непосредственно для фермерских хозяйств или для проживания. Во внимание принимаются все произведенные улучшения участка и недвижимое имущество (включая здания, построенные за счет землевладельца). Третейский судья не учитывает, однако, факторы, связанные с улучшением земельного участка, предпринятые самим арендатором, а также с капитальным ремонтом зданий и сооружений, произведенным арендатором (Список № 2).

Что касается стоимости земельного участка, сданного в аренду фермеру, то она определяется с учетом его рентной стоимости, т.е. той суммы ренты, которую арендатор заплатит за пользование землей и недвижимым имуществом, сданным в аренду для фермерской деятельности.

Рента за арендованный участок может быть изменена как в сторону повышения, так и в сторону понижения в зависимости от условий рынка и других существенных факторов. Юридического механизма индексации фермерской ренты относительно цен на сельскохозяйственную продукцию не существует. Стороны договора сельскохозяйственной аренды вправе, если они того желают, включить в договор аренды условие о пересмотре ренты. Тем самым может быть обеспечена индексация ренты. На практике рента пересматривается в тех случаях, когда договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае сторонам рекомендуется включить в договор условие о пересмотре ренты во время действия договора сельскохозяйственной аренды.

Третейский судья принимает при этом во внимание и то, что во время спада на рынке пересмотр ренты может отразиться негативно на доходах арендатора-фермера. Требования о пересмотре ренты стороны договора часто мотивируют различными процедурными нормами, относящимися к выбору времени для пересмотра ренты. Закон 1986 г. предусматривает, что заявка на пересмотр ренты должна быть представлена по крайней мере за год. Это правило ставило ранее в неблагоприятное положение арендатора, на которого возлагалась обязанность нести более высокие расходы по сравнению с условиями рынка в последующие два года. Эти дискриминационные положения были устранены в 1986 г., когда законодательно были закреплены меры, обеспечивающие индексацию ренты в соответствии с текущими рыночными условиями.

На практике, однако, при применении новых законоположений возникают определенные трудности, которые являются постоянным источником судебных конфликтов. В связи с этим со всей остротой возникает проблема реформирования законодательства о сельскохозяйственной аренде. Эта реформа, по мнению английских юристов, должна идти по линии более частых пересмотров ренты с учетом постоянно изменяющихся рыночных отношений. При этом неизбежны изменения арендного законодательства, которое должно увязывать уровень ренты с рынком арендованной земли. По этому мотиву предлагается не принимать во внимание стоимость земли и ее дефицит. Уровень ренты должен определяться прибыльностью земельного участка, ценовой поддержкой государства и текущими ценами на сельскохозяйственную продукцию. Министерство сельского хозяйства Англии рекомендовало провести реформу законодательства о сельскохозяйственной аренде: упразднить законодательное регулирование фермерской аренды и возвратиться к понятию свободы договора аренды. Предусматривается, в частности, предоставить сторонам договора право самим договариваться об условиях пересмотра ренты. В таком случае исключается какое-либо законодательное регулирование ренты в будущем. В этом случае потребовалось бы также отменить процедуру судебного разбирательства для решения спорных вопросов о размере ренты. Одновременно отпала бы также необходимость создания механизма установления уровня ренты.

Иная юридическая модель для определения размеров арендной платы действует в Польше, где аренда имеет субсидиарный характер. Здесь сдача внаем и аренду допускается лишь тогда, когда сельскохозяйственные земли нельзя продавать собственникам или передавать в пользование предприятиям общественного сектора. Размер арендной платы за год установлен законодательством Польши на уровне 3% стоимости арендованной земли. При этом применяется дифференцированный режим исчисления арендной платы за недвижимое имущество: многолетние насаждения, теплицы, которые используются для выращивания овощей, фруктов, другой сельскохозяйственной продукции. Расчет ставок арендной платы за сельскохозяйственные земли определяется исходя из вида сельскохозяйственных угодий, структуры почв, их площади и местоположения. Закон предусматривает освобождение от арендной платы за низкоплодородные земельные участки в течение трех лет и за земельные участки V и VI классов.

В Законе Нидерландов 1958 г. "Об аренде" с последующими изменениями и дополнениями, внесенными в 1977, 1978, 1980, 1983 гг., закреплены различные формы расчетов арендаторов и арендодателей за пользование землей. Здесь применяются и испольное разделение произведенной сельскохозяйственной продукции и уплата заранее определенной договором суммы годового налога.

Сельскохозяйственные земли Нидерландов разбиты на три оценочных класса с учетом качества земель. В соответствии с этой классификацией устанавливается первая (базисная) ступень суммы годового налога за один га в год. К этой первоначальной сумме налога при сдаче в аренду начисляются дополнительные платежи за проведение мероприятий по поддержанию продуктивности сельскохозяйственных земель. В договорах аренды оговаривается дифференциация дополнительных платежей за работы по отводу переувлажненных почв, подаче воды в оросительные каналы, землеустройству и нарезке новой системы каналов.

Объектом налогообложения наряду с землями сельскохозяйственного назначения по закону Нидерландов 1958 г. "Об аренде" признается также имущество животноводческих и земледельческих хозяйств. Налог за амортизацию зданий и сооружений дифференцируется в зависимости от размера хозяйства и состояния зданий и сооружений. Нидерландская практика взимания арендной платы за землю включает в себя многочисленные льготы определенным категориям граждан. Такие льготы предоставлены, например, молодым фермерам в возрасте от 30 до 35 лет, не имеющим необходимого начального капитала, а также гражданам, изъявившим желание приобрести в аренду комплексные фермы с жилыми домами и всеми необходимыми производственными постройками, построенных на польдерах (землях, отвоеванных у моря).

В Канаде и Австралии наибольшее распространение имеет денежная аренда земли, которая постепенно вытесняет испольщину. Арендная плата в этих странах взимается либо в виде выплаты части прибыли от полученного урожая, продажи продукции животноводства, либо выделения части урожая в натуре. Если, например, по договору хозяйство смешанного типа получает основной доход от продажи зерновых, то на арендатора возлагается обязанность передать землевладельцу 1/3 произведенного на ферме зерна. Арендодатель при этом обязан произвести оплату налогов на строения независимо от того, построено ли оно арендатором или собственником земельного участка.

Японское арендное законодательство предусматривает административные ограничения земельной собственности крестьян, предоставляет льготы для тех, кто желает выкупить у помещиков излишки их земель. Государство вынуждено в условиях малоземелья брать под контроль регулирование арендных отношений, ограничивая максимальный размер арендуемых земельных участков до одного га. В настоящее время средний размер арендуемого земельного участка в Японии составляет 0,3 га. Одновременно идет процесс государственного вмешательства в регулирование предельного уровня арендной платы, которая установлена на поливном поле в размере не более 20% и на суходольном — 15% стоимости полученного урожая.

В последнее время в японском законодательстве наблюдается отход от жесткой системы прямого регулирования к более гибкой и свободной организации управления аграрной экономикой. В законодательстве явно прослеживается стремление приблизить структуры аграрного производства к условиям земельного рынка, усилить гарантии и свободы договоров, обеспечить всестороннюю защиту прав и законных интересов арендодателя и арендатора. Вполне обоснованными следует в связи с этим признать дополнения и изменения к законодательству о земле, в соответствии с которыми уровень арендной платы устанавливается договором между собственником земельного участка и арендатором.


<