§ 4. Правовые проблемы формирования и развития земельного рынка в условиях реализации аграрной реформы : Аграрное право - Быстров Г.Е. : Книги по праву, правоведение

§ 4. Правовые проблемы формирования и развития земельного рынка в условиях реализации аграрной реформы

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
РЕКЛАМА
<

Говоря о системе законодательного регулирования реформирования сельского хозяйства в зарубежных странах, нельзя обойти вопрос о земельном рынке, где происходит процесс перехода права собственности на земельный участок и иные вещные права на землю от одних субъектов к другим. Общая ситуация на рынке земли в восточноевропейских странах во многом определяется той политикой, которую проводит государство в области преобразований земельных отношений, связанных с приватизацией земли, законодательным закреплением права граждан на получение в частную собственность земли путем покупки и иных гражданско-правовых сделок с землей. Здесь задействован сложный правовой механизм, исходную основу для формирования которого составляет принцип свободы предпринимательства как необходимого условия многообразия форм собственности хозяйствования на селе.

Такого рода принципиальные положения о свободе предпринимательства содержатся, в частности, в ГК, Законе Польши 1988 г. "О продаже сельскохозяйственных угодий государственного фонда земли и упорядочении некоторых вопросов относительно проведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения". С принятием этого Закона были существенно ограничены административно-правовые инструменты регулирования земельного рынка в частном и государственном секторах сельского хозяйства, расширена сфера действия гражданского права через различные формы экономической и законодательной поддержки граждан, изъявивших желание покупать и арендовать землю, стимулирования и интенсификации землеоборота.

Центральное место на государственном и частном земельном рынке занимает Государственное холдинговое агентство, созданное вместо существовавшего ранее Государственного земельного фонда. В результате были значительно ограничены административно-правовые полномочия местной государственной власти в сфере распоряжения землей, которые перешли к органам крестьянского местного самоуправления.

Закон 1988 г. предусматривает, что предметом купли-продажи могут быть как сельскохозяйственная недвижимость, если площадь земель превышает 5 га, так и всякая другая земельная недвижимость (меньше 0,5 га, бросовые земли), в том числе леса и лесные угодья. Предметом продажи могут быть также жилые дома с хозяйственными постройками, связанные с крестьянским хозяйством или предназначенные для сельскохозяйственных целей.

Купля-продажа земельного участка оформляется с помощью договора, который может быть заключен также с участием фермера-пенсионера. Последнему выплачивается по такому договору пенсионное пособие из Государственного холдингового агентства. В качестве отчуждателей по такому договору выступают граждане, ставшие нетрудоспособными по возрасту или по состоянию здоровья. Крестьянин, передавая Государственному холдинговому агентству земельный участок, оставляет в своей собственности только жилые строения. Сам земельный участок является собственностью холдингового агентства, владелец жилого дома пользуется земельным участком на принципе сервитута.

Для приближения условий землеоборота к условиям рынка законодатель отказался от ранее существовавшего принципа приоритета земель кооперативных организаций. Это облегчило возможность для договорных условий приобретения земель крестьянскими хозяйствами, способными производить товарную сельскохозяйственную продукцию. При этом приоритет при заключении договоров отдается тем покупателям, которые имеют соответствующую квалификацию для ведения частнопредпринимательского хозяйства и способны осуществлять товарное сельскохозяйственное производство.

Закон 1988 г. "О продаже сельскохозяйственных угодий государственного земельного фонда и упорядочении некоторых вопросов относительно проведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения" является существенной частью польского законодательства о земельной реформе, которое отдает предпочтение экономическим инструментам регулирования земельных отношений. С этих позиций особое значение приобретает положение, согласно которому цена одного гектара земли устанавливается путем умножения действующей на момент продажи земли основной контрактационной цены за один центнер ржи на оценочную ставку одного гектара. Тем самым Закон ввел налог на землю в натуральном выражении с учетом вида и класса земли, определенных в реестре земли в соответствии с законоположениями о сельскохозяйственном налоге.

Цена земли, внесенной в реестр, занятой лесонасаждениями, устанавливается путем принятия 50% от цены пахотной земли VI класса.

Цена земли, находящейся под водой и пригодной для разведения рыбы, устанавливается в соответствии с ценой земли под водой с включением в нее стоимости оборудования. Цена земли под природными и искусственными водостоками, причисленными к мелиоративным сооружениям, и цена земли под водой, которая не пригодна для содержания и разведения рыбы, устанавливается в соответствии с 50% от цены пастбища VI класса. Стоимость молодых лесных насаждений определяется по ценам, действующим в государственном лесном хозяйстве.

Для сравнения отметим, что в Дании арендная плата за сельскохозяйственные угодья составляет 15,8 — 15,9% стоимости предполагаемого урожая; в Швеции — 7 — 9% стоимости ежегодно реализуемой фермером продукции, или более 40% валового дохода, в США арендная плата за гектар пашни в 1987 г. составляла с учетом мировых цен на зерно от 2,7 до 11,1 ц.

Представляют интерес также данные о законодательном механизме расчетов за землю в Польше, который предусматривает, что покупатель земельного участка вносит единовременно 20% от общей стоимости при заключении договора о продаже, а оставшуюся часть выплачивает каждые полгода. Установлен порядок, согласно которому покупатель земельного участка производит такие выплаты в течение 30 лет за угодья, приобретенные для создания нового хозяйства, в течение 20 лет — за угодья, приобретенные для расширения хозяйства.

Период выплаты составляет: шесть лет для молодых крестьян либо для молодых семей; пять лет для покупателей угодий без строений либо со строениями, требующими капитального ремонта; три года — для всех остальных покупателей. Аграрное законодательство Польши предоставляет такие льготы покупателям земельных участков — молодым семьям, которые вносят единовременную плату в размере 5% от стоимости земельного участка. Молодым крестьянином считается покупатель, которому не исполнилось 35 лет, а если речь идет о молодой семье, то одному из супругов не исполнилось 35 лет.

Преференции при приобретении недвижимости, использование поэтапной выплаты, применение льготного периода, дифференциация уровня процентов усиливает заинтересованность крестьян в приобретении земли, особенно в тех районах, где имеются трудности с распределением недвижимости государственного земельного фонда.

Закон 1988 г. "О продаже сельскохозяйственных угодий государственного фонда земли и упорядочении некоторых вопросов относительно проведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения" предоставляет возможность местным органам крестьянского самоуправления проведения торгов и конкурсной системы распределения земельных ресурсов как одной из форм либерализации земельных отношений, содействующей максимальной приватизации земельной собственности и созданию рынка земли.

Создание рынка сельскохозяйственных земель венгерский законодатель рассматривает как одно из необходимых условий деконцентрации, демонополизации и приватизации всех хозяйственных структур, взаимодействующих с сельским хозяйством.

Ориентация на земельный рынок потребовала полного устранения традиционных для венгерского права подходов к определению цены на различные земельные участки. Так, в крупных городах Венгрии цена квадратного метра земельного участка колеблется от 45 до 6800 форинтов, а в пригородных зонах — от 300 до 4000 форинтов.

На практике оценка качества земли производится на основе введенных в 1897 г. правил, в соответствии с которыми оценка качества сельскохозяйственных земель дается в золотых кронах. При этом каждый участок земли получает бонитет в золотых кронах не только в зависимости от характера сельскохозяйственного использования и плодородия, но и от места положения относительно транспортных путей, рынков сбыта и т.д. В зависимости от этого наблюдается колебание земельной площади, равной золотой кроне. Так, при нынешнем разделе кооперативных земель членам сельскохозяйственных кооперативов выделяются наделы в 30, а служащим в 20 золотых крон, что по площади может составлять соответственно от 1 до 3 га и от 0,5 до 2 га.

На то, что система оценки качества земли на основе золотых крон является препятствием рыночного регулирования земельных отношений, венгерские специалисты обращали внимание еще в середине 80-х гг.1. Министерство земледелия Венгрии планирует создание новой, отвечающей требованиям рынка, единой комплексной системы оценки земель, лесов, иных природных ресурсов.

По идеологии рыночного ценообразования предполагается, что цены на земельный участок должны регулироваться соотношением спроса и предложения при соблюдении определенных ограничений на куплю-продажу земли. Относящиеся к этим земельным отношениям нормы должны в интересах общего блага, по мнению венгерских экономистов и юристов, включая, в частности, ограничения земельно-правовых сделок, связанные с признанием приоритета права на приобретение земельного участка в собственность тем гражданам, которые связаны с сельскохозяйственной деятельностью и способны обеспечить сохранение и улучшение качества сельскохозяйственных земель. Одновременно аграрное законодательство Венгрии признает общепризнанные нормы международного права и допускает ограничения на покупку земли иностранными физическими и юридическими лицами.

Значительный шаг вперед по пути к формированию земельного рынка в Венгрии сделан с принятием в 1991 г. Закона "О налоге за землю". Венгерская система правового регулирования налоговых отношений стимулирует крестьян после выделения им индивидуального пая

на более качественных сельскохозяйственных землях к применению передовых сельскохозяйственных технологий, экономии расходов при совместной интенсивной технической обработке земли.

Самый высокий налог устанавливается на собственников пахотных земель. Так, члены сельскохозяйственного производственного кооператива, получившие земельный участок в 30 золотых крон, обязаны платить налог в размере 58 форинтов за одну крону. За участок в 38 — 40 крон установлена повышенная ставка налога в размере до 78 форинтов, а свыше 40 крон — до 82 форинтов.

За землю, занятую под сады, виноградники, устанавливаются меньшие ставки, чем за пашню. Максимальная плата за одну золотую крону здесь составляет 48 форинтов. За использование земельных участков, занятых под лугами, пастбищами, установлены льготные ставки налога. Так, размер ставки налога за землю стоимостью от 10 до 28 крон составляет соответственно от 3 до 12 форинтов за одну золотую крону.

Законодательство предусматривает освобождение от уплаты налогов владельцев, имеющих наделы до 6000 кв. м. Не взимается земельный налог с владельцев земельных участков, заложивших виноградники и фруктовые участки, а также с тех владельцев, которые произвели замену посадок на новые. Временно в течение года с начала занятий сельскохозяйственным производством не взимается земельный налог с предпринимателей, фермеров, а также тех граждан, которые получили земельные наделы по закону о компенсации ущерба при коллективизации. Бывшие члены сельскохозяйственных кооперативов и их наследники, проживающие вне данных кооперативов, получают от последних рентные платежи за используемые земельные участки. Средний размер этих платежей невысок — 645 форинтов за один га.

Функции дополнительного стимулирования крестьянина к рациональному использованию сельскохозяйственных земель принадлежит льготам по уплате личных подоходных налогов. Так, закон "О налоге на личные доходы граждан" предусматривает ряд случаев освобождения граждан от уплаты этого налога. Например, освобождены от уплаты налога те крестьяне, годовой суммарный доход которых от сельскохозяйственной деятельности не превышает 750 тыс. форинтов. При доходах от сельскохозяйственной деятельности свыше 750 тыс. форинтов крестьянин платит налог в размере 10% от суммы превышения, в растениеводстве и в животноводстве — 30%.

Важное значение для регулирования налоговых отношений имеют правила, устанавливающие порядок взимания налогов. Закон возлагает на налогоплательщика обязанность самостоятельно заявить в декларации о получаемых им доходах. В случае утаивания доходов налогоплательщики выплачивают штраф, в 2 — 3 раза превышающий причиненный государству ущерб. Применение таких штрафных санкций составляет компетенцию налогового управления, осуществляющего выборочный контроль за соблюдением налогового законодательства.

Сочетание достаточно жесткой системы налогообложения земли и либеральной системы налогообложения личных доходов крестьян рассматривается в настоящее время специалистами по налоговому праву Венгрии как важнейший инструмент, стимулирующий более интенсивную обработку сельскохозяйственных земель. Одновременно при этом подчеркивается роль налогового законодательства в качестве гарантии права крестьян самостоятельно распоряжаться финансовыми средствами, необходимыми для приобретения сельскохозяйственных машин, недвижимости и другого имущества.

В современном зарубежном аграрном законодательстве наблюдается эволюция традиционных взглядов, которые рассматривали ранее право частной собственности на землю как абсолютное право. Для достижения более справедливого экономического баланса, экономических стимулов и общественных интересов законодатель пошел по пути определенных ограничений права частной собственности на землю со стороны государства.

В современном мире не существует более неограниченной собственности, неограниченной власти собственника на принадлежащие ему земельные участки. Повсюду эта частная собственность связана соображениями так называемой функции, служением общественным интересам. Современное право частной собственности на землю ограничено другими посторонними правами, в частности, правом государства осуществлять экономическое регулирование и государственный контроль.

Эта идея выражена в ст. 14 Основного закона (Конституции) ФРГ, которая различает понятия землевладения и собственность на землю. Под владением понимается фактическая власть лица над имуществом, в данном случае над земельным участком. Владение не является правоотношением, представляет собой лишь фактическое отношение граждан по поводу имущества. Владение может передаваться другим лицам и наследоваться.

Законодатель различает непосредственных и косвенных владельцев земельных участков. Непосредственными владельцами являются лица (физические и юридические), фактически владеющие имуществом, в частности, арендаторы и залогодержатели. Косвенными владельцами являются лица, которые обладают имуществом через непосредственных владельцев с соответствующим правовым оформлением их взаимоотношений. Это арендодатели, а также кредиторы, которым передаются права собственности. Земельный участок при этом остается в эксплуатации должника и в случае оплаты долга подлежит возврату. Собственник имущества (земли), осуществляющий фактическое владение, определяется как владелец на правах собственника в отличие от фактического владельца чужого имущества.

Собственник имущества может поступать с ним по своему усмотрению, если это не противоречит закону и не наносит ущерба правам третьих лиц. К правам третьих лиц относятся нормы, регулирующие отношения соседей — собственников земли и недвижимости.

Статья 14 Конституции ФРГ содержит также ограничения прав собственника, в том числе и на землю. Эти ограничения вытекают прежде всего из обязательств использовать собственность в общественных интересах и распространяются не только на отношения в сфере пользования, но и на другие обязательства, в частности налоги, которые могут повлечь за собой сокращение субстанции (собственности) имущества.

Обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок заселения земельных участков, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства, устанавливающие запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельным участком и т.д.

Еще одной возможностью государственного вмешательства в право собственности может быть ее отчуждение. По законодательству ФРГ отчуждение допустимо только в общественных интересах, может производиться по основаниям, предусмотренным законом, который устанавливает вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон.

Для земельного рынка ФРГ характерна высокая степень детальной правовой регламентации земельных отношений, складывающихся при осуществлении сделок с земельными участками. Порядок осуществления сделок с земельными участками регулируется Законом от 28 июля 1961 г. "О мерах по совершенствованию аграрной структуры и об охране предприятий сельского и лесного хозяйства" (с последующими изменениями и дополнениями). В сокращении этот Федеральный закон носит название "О сделках с земельными участками".

Значение данного Закона состоит не только в том, что он распространяет кодификацию законодательства на институты, относящиеся к характеристике гражданско-правовых сделок с земельными участками, условиям функционирования рынка сельскохозяйственной недвижимости. Еще одна важная сфера регулирования рыночных аграрных отношений — реформа аграрной структуры, ориентированная на концентрацию сельскохозяйственного землевладения, оптимизацию размеров сельскохозяйственных предприятий, и прежде всего семейных крестьянских хозяйств, усиление их технической вооруженности с использованием различного рода кредитных, налоговых льгот и др. Чтобы приспособить правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий к условиям рынка недвижимости, Закон ФРГ от 28 июля 1961 г. вводит право преимущественной покупки земли, предоставляя его тем, кто живет и работает на земле, регулирует порядок заселения земельных участков, устанавливает достаточно подробную процедуру выдачи разрешений на сделки с земельными участками.

Институт преимущественной покупки содействует укрупнению сельскохозяйственных предприятий и распространяется лишь на сделки с земельными участками в два и более гектаров. В отдельных федеральных землях эта норма, однако, сокращена и составляет в Гессене — 0,25 га, в Нижней Саксонии и Баден-Вюртемберге — 0,5 га, в Баварии — 1 га. В этом проявляется противоположная укрупнению сельскохозяйственных предприятий тенденция развития законодательства, которое охраняет мелкую крестьянскую собственность на землю как основу для сохранения семейных крестьянских хозяйств.

Закон не предусматривает в связи с этим каких-либо ограничений для выдачи разрешений на приобретение земельных участков крестьянином (фермером), для которого сельскохозяйственная деятельность является основным занятием. В случае конкурса покупателей преимущественное право на приобретение земельного участка имеют лица, получающие более 90% доходов от сельскохозяйственной предпринимательской деятельности. Местные органы государственной власти также отдают предпочтение тем фермерам, которые могут улучшить производственную структуру семейного крестьянского хозяйства.

Действие Закона от 28 июля 1961 г. распространяется на все сельскохозяйственные и лесохозяйственные угодья, а также на заболоченные земельные участки и пустоши, которые могут быть введены в сельскохозяйственный и лесохозяйственный оборот. Закон закрепляет дозволительный метод правового регулирования земельных отношений на основе разрешения, которое признается единственным правовым основанием для отчуждения земельного участка и заключения соответствующего договора.

К отчуждению земельного участка приравниваются и требуются разрешения: 1) уступка или продажа доли в совместной собственности на землю; 2) отчуждение наследственной доли лицу, который не является сонаследникам, если наследство заключается в основном в сельскохозяйственном или лесохозяйственном предприятии; 3) установление вещных прав пользования.

Закон не требует, однако, разрешения при совершении операций по вещным обременениям земельных участков (установление ипотеки, ипотечный и рентный долг), а также при отчуждении земельного участка в порядке принудительной продажи с торгов. Не требуется также разрешения, когда стороной договора выступает федерация или земля. Упрощенный порядок совершения сделок с землей установлен по договорам, по которым земельный участок приобретает религиозная организация, действующая как общество публичного права. Отчуждение земельных участков, территориально расположенных в районе действия плана застройки, производится также без разрешения соответствующих государственных органов. В ряде федеральных земель ФРГ приняты оговорки, определяющие максимальные размеры участков, для отчуждения которых не требуется официального разрешения. Они составляют от 10 соток в Баден-Вюртемберге до 1 га в Баварии.

В законодательстве определены не только случаи, когда разрешение на отчуждение земельного участка должно быть дано и когда в нем следует отказать, но и определен порядок выдачи разрешений на отчуждение земельного участка. Так, разрешение на отчуждение должно быть выдано, если сельскохозяйственное или лесохозяйственное предприятие подлежит полной ликвидации, если при отчуждении будут улучшены границы земельного участка или производится обмен земельных участков. Особое положение в договорных отношениях, связанных с

отчуждением земельного участка, занимает община. Возможность продавать земельный участок, расположенный на территории общины с неблагоприятными условиями хозяйствования, допускается лишь при соблюдении требований, установленных генеральным планом застройки территории общины. При этом должно быть удостоверено, что земельный участок будет использоваться не для сельскохозяйственных целей.

Особые правила установлены для отчуждения сельскохозяйственных предприятий, которые продаются целиком или передаются в порядке наследования в тех случаях, когда приобретающее лицо является супругом собственника, находится с собственником в прямом родстве или имеют место родственные отношения до третьей степени по боковой линии или до второй степени по супружеской линии.

Выдача разрешения на отчуждение земельного участка возлагается на уполномоченный законом земли местный орган государственной власти, в качестве которого чаще всего выступают либо сельскохозяйственные органы, либо административные органы районов, реже учреждения юстиции. Так, в Баден-Вюрттемберге для получения разрешения на отчуждение земельного участка его владелец обращается с соответствующим заявлением в сельскохозяйственное ведомство. Оно и принимает согласованное с административными органами власти решение, на основе которого выдается решение об отчуждении земельного участка. В Баварии решение вопроса об отчуждении земельного участка отнесено к компетенции районного административного органа. В случае, когда участником договора купли-продажи земельного участка выступает район или самостоятельная община, выдача разрешения возлагается на правительство земли. На уровне округа вопрос о выдаче разрешения отнесен к ведению Министерства продовольствия, сельского и лесного хозяйства. Заявления на выдачу разрешений в Нижней Саксонии принимаются Комиссией по сделкам с земельными участками района и города.

Отказ в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка допускается лишь по основаниям, указанным в Законе "О сделках с земельными участками". Это возможно лишь в трех случаях: 1) когда купля-продажа земельного участка связана с "нездоровым перераспределением земли"; 2) когда отчуждение земельного участка приведет к его "бесхозяйственному уменьшению" или раздроблению; 3) когда договорная цена находится в "грубом несоответствии" со стоимостью участка.

Закон квалифицирует раздел земли в порядке отчуждения в качестве "нездорового распределения", когда он входит в противоречие с мерами по улучшению структуры почвы. В Германии при переходе права собственности, если речь идет о сельскохозяйственных землях, существуют различия в порядке отчуждения земли в зависимости от того, кто является покупателем земельного участка — фермер или лицо, не связанное с предпринимательской деятельностью в области сельского хозяйства. Для фермеров, желающих и способных приобрести сельскохозяйственные земли, закрепляются более выгодные условия при установлении вещных прав в отношении этих земель. Сделки, по которым сельскохозяйственный земельный участок продается нефермеру по той же цене, которую предложил фермер, квалифицируются земельными органами как "нездоровое распределение земли". В таком случае местные органы государственной власти отказывают в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка нефермеру. Кроме того, продажа земли нефермеру может иметь неблагоприятные последствия для региональной (местной) рыночной инфраструктуры сельского хозяйства.

Одним из явлений, получивших широкое распространение на практике, является приобретение нефермерами резервных земельных участков для обмена или когда земельные участки, находящиеся в залежи и на выдерживании, приобретаются для добычи гравия и др. В таких случаях местные органы государственной власти выдают разрешение на отчуждение земельного участка, поскольку такие гражданско-правовые сделки отвечают общим народнохозяйственным потребностям и не могут рассматриваться в качестве "нездорового распределения" земли.

Местные органы государственной власти отказывают в выдаче разрешений на отчуждение земельного участка, если продажа одного или нескольких земельных участков, территориально и экономически взаимосвязанных, принадлежащих одному владельцу, приведет к "бесхозяйственному уменьшению" или раздроблению. Формулируя это правило, Закон исходит из принципа минимального производственного единства земельного участка крестьянского хозяйства. Это означает, это отчуждение, основанное на разделе наследства, договоре купли-продажи, иных сделках с землей, в результате которых крестьянское хозяйство утрачивает самостоятельность, а размер его сельскохозяйственных угодий становится менее 1 га, а лесохозяйственных — менее 3,5 га, квалифицируется земельными органами как "бесхозяйственное уменьшение".

Устанавливая особый режим отчуждения земельных участков для того, чтобы не допустить бесхозяйственного уменьшения семейного крестьянского хозяйства, Закон ФРГ от 28 июля 1961 г. предусматривает некоторые изъятия из этого общего правила. Это касается тех случаев, когда отчуждение земельного участка, основанное на разделе наследства и иных сделках с землей, хотя и связано с сокращением или разделом семейного крестьянского хозяйства, но не рассматривается как "бесхозяйственное уменьшение". Это допускается, в частности, в случаях, когда отчуждение земельного участка служит рационализации производства или когда для его владельца работа в крестьянском хозяйстве перестает быть единственным занятием и служит источником дополнительного дохода наряду с другим основным занятием. Не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка также такое "уменьшение хозяйства", когда в результате раздела семейного крестьянского хозяйства оно может вырасти до жизнеспособного сельскохозяйственного предприятия.

С развитием мелиорации и осуществлением землеустроительных работ по восстановлению почв и улучшению структуры сельского хозяйства возникают новые проблемы, связанные с ограничением свободы собственника в распоряжении земельным участком. Устанавливая такие ограничения, закон предусматривает отказ в выдаче разрешения на отчуждение земельных участков, сформированных при осуществлении землеустроительных мероприятий, в том числе за счет финансируемых или субсидируемых государством скупок или переселения с целью создания сельскохозяйственных предприятий, если такое перераспределение земель нарушает законодательство по совершенствованию аграрной структуры.

Основанием для отказа в выдаче разрешений на отчуждение земельного участка могут быть также случаи, когда денежный или имущественный эквивалент земельного участка находится в "грубой диспропорции" с его действительной рыночной стоимостью. Основным фактором для решения вопроса о наличии или отсутствии "грубой диспропорции" между выплачиваемым за земельный участок эквивалентом и его действительной стоимостью является реальная рыночная цена земельного участка, используемого для сельскохозяйственных целей.

Закон при этом имеет в виду цену, которая может быть установлена при отчуждении земельного участка по соглашению сторон с учетом его долговременного сельскохозяйственного использования, т.е. так называемую внутрихозяйственную реальную цену. Ее размеры должны определяться прежде всего путем обобщения достаточного числа сравнимых показателей. Покупные или продажные цены, о которых можно предположить, что они сформировались не в ходе обычных сделок с земельными участками, а под влиянием личных связей или особых отношений, могут приниматься во внимание или игнорироваться.

При этом учитываются выгоды, которые может получить покупатель конкретного земельного участка благодаря его местоположению, структуре почв и другим производственным характеристикам. "Грубая диспропорция" между стоимостью земельного участка и выплаченным (предоставленным) эквивалентом имеет место тогда, когда покупная цена превышает рыночную стоимость участка более чем на 50%. Эта цифра может незначительно изменяться в сторону повышения или понижения с учетом особенностей отдельных сделок.

Местные органы государственной власти при наличии мотивов для отказа в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка вправе, если будут на это веские основания, смягчить "недопустимую суровость" для продавца земельного участка. Эта мера задумана германским законодателем как средство санации (оздоровления) землевладельца и ограничивается лишь исключительными случаями.

В Законе ФРГ от 28 июля 1961 г. приводятся не только основания, по которым должно быть выдано разрешение на отчуждение земельного участка, но и определен порядок выдачи таких разрешений. Для этого требуется, в частности, чтобы собственник земельного участка передал его в аренду или продал фермеру. Такие же условия для выдачи разрешения могут быть установлены для покупателя земельного участка, на которого местными органами государственной власти может быть возложена обязанность продать равнозначный по площади и стоимости земельный участок в другом месте. При невыполнении первого условия на продавца земельного участка налагается штраф в размере до 1000 марок. При невыполнении второго условия покупателем земельного участка местные органы государственной власти отказывают в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка постольку, поскольку не имеет юридической силы договор купли-продажи земельного участка.

Для получения разрешения на отчуждение земельного участка его владелец обращается в местный орган государственной власти, на территории которого расположена усадьба фермерского хозяйства. При отсутствии усадьбы заявление направляется в административный орган района, на территории которого расположен весь или большая часть земельного участка. Решение о выдаче разрешения на отчуждение земельного участка принимается в течение одного месяца со дня поступления заявления с приложением договора купли-продажи. В случае, если для принятия решения требуется проведение дополнительной экспертизы, решение о выдаче разрешения принимается не позднее двух-трех месяцев со дня поступления заявления.

Споры, возникающие в вопросах выдачи разрешений на отчуждение земельных участков, рассматриваются в судебном порядке. Отказ в выдаче разрешения на отчуждение может быть обжалован как титульным владельцем, так и покупателем земельного участка в двухнедельный срок после вручения им решения местного органа государственной власти. Жалоба на отказ в отчуждении подается в сельскохозяйственный суд. Его решение подлежит обжалованию в Верховный суд земли. В случае, когда один из участников сделки не согласен с решением Верховного суда земли, ему предоставляется право обжаловать указанное решение в Верховный суд ФРГ. Жалоба признается мотивированной лишь при условии, когда Верховный суд земли отступил в своем решении от ранее принятых решений Верховного суда ФРГ. Жалоба в Верховный суд ФРГ может быть подана в течение месяца после вручения решения Верховного суда земли.

Доктрина свободного распоряжения земельной собственностью под правовым контролем государства нашла отражение также в законодательстве латиноамериканских стран, в том числе законодательстве Мексики, которое регулирует оборот сельскохозяйственных земель по сделкам между физическими и юридическими лицами с тем, чтобы содействовать капитализации сельского хозяйства, укреплению экономической самостоятельности и преодолению отставания деревни.

Аграрный закон Мексики от 26 февраля 1992 г. устанавливает, что в рамках частного землеоборота предметом купли-продажи могут быть земельные участки, принадлежащие эхидатариям, которые получили право полной собственности на свой индивидуальный надел. В рамках государственного землеоборота предметом купли-продажи, которая совершается с соблюдением установленного порядка, могут быть земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Наряду с сельскохозяйственными землями объектом купли-продажи являются также земельные участки, расположенные на территории города или поселка, предназначенные для жилищного строительства. В качестве покупателей по таким договорам купли-продажи сельскохозяйственных и городских земель выступают частные собственники. Ими могут быть как граждане Мексики, так и иностранные граждане, лица без гражданства.

Формирование земельного рынка обеспечивается также системой норм, относящихся к операциям с акциями при создании коммерческих организаций. На земельном рынке, как особом институционально организованном рынке, обращаются акции трех видов: 1) с литером "Т", обозначающим вложение в землю; 2) с литером "А" — для национальных вкладчиков капитала; 3) с литером "В" — для иностранных инвесторов. Земельный рынок охватывает операции с акциями, совершаемыми с землями мелких частных владельцев, парцеллами эхидатариев, переданными ими в полную собственность, или землями общего пользования. В последнем случае требуется решение общего собрания эхидальной организации и одобрение аграрной прокуратуры.

Действующие с 1992 г. на земельном рынке правила совершения земельно-правовых сделок разрешают частным собственникам заключать контракты на аренду земли, на выдачу под нее беспроцентной ссуды, на участие в товариществе по использованию земли. Обычной сельскохозяйственной арендой, согласно новому арендному законодательству, является долгосрочная аренда на срок до 30 лет. Долгосрочная аренда ставит в привилегированное положение арендатора и разрешает ему пролонгировать заключенный договор с любым собственником или владельцем земли (частником или членом эхидальной организации).


<