§ 4. Правовое регулирование сельскохозяйственной аренды : Аграрное право - Быстров Г.Е. : Книги по праву, правоведение

§ 4. Правовое регулирование сельскохозяйственной аренды

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 
102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 
119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 
РЕКЛАМА
<

Аренда земли, имеющая многовековую историю, продолжает играть важную роль в системе аграрно-правовых отношений. В развитии сельскохозяйственных отношений аренда имеет определенные преимущества перед собственностью, не требуя громадных средств на приобретение земли, что недоступно начинающим молодым фермерам.

Чрезвычайно широкое распространение аренда в сельском хозяйстве получила в США, где около половины фермеров-собственников приарендовывают землю. На Юге США более 50% фермеров являются арендаторами в самых разнообразных ее формах. Аренда земли в США рассматривается как несвободное владение в отличие от собственности, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору либо предприятие целиком, либо часть предприятия, либо только земельный участок, за пользование которым арендатор вносит арендную плату.

Распространенные условия арендного договора таковы, что собственник обязан содержать сдаваемые в аренду здания и сооружения, дороги и мелиоративные сооружения. На нем лежит обязанность ремонта, исправления скрытых недостатков, уплаты страховых взносов.

Арендатор же должен своевременно произвести расчет, заботиться о содержании канав и заборов, не допускать снижения плодородия почв, по окончании срока аренды передать ферму собственнику. В отличие от других стран, где многие отношения в области земельной аренды регулируются государством, США характеризуются свободой арендных договоров, хотя во многом отношения аренды в США регулируются законодательством штатов. Важную роль играет в этих вопросах и судебная практика, местные обычаи. В соответствии с этим в каждом штате сложились свои формы аренды и порядок рассмотрения спорных вопросов в суде. При этом довольно четко разделяют аренду сельскохозяйственного предприятия с правом владения (estate) и различные виды издольщины.

В системе англосаксонского права сельскохозяйственная аренда относится к одному из видов узуфруктных прав, т.е. праву на извлечение выгоды. На этом основании арендатору предоставляется право самому устанавливать способ получения выгоды из используемой земли. Основным является правило, по которому арендатор не должен причинять ущерб источнику доходов.

В ряде зарубежных стран существует аренда земли и сельскохозяйственного предприятия у государства, в собственности которого находятся земля и фермы.

Значительной спецификой обладают арендные отношения во Франции. Аренда здесь характеризуется тем, что режим сельскохозяйственной аренды детально и всеобъемлюще урегулирован государством. Законом от 17 октября 1945 г. был утвержден типовой Устав сельскохозяйственной аренды, в который постоянно законами же вносятся изменения и дополнения. По Уставу допускается аренда фермы, аренда земельного участка или фермы исполу. В первом случае аренда устанавливается на основе твердых платежей, во втором — в зависимости от полученного урожая и пропорционально внесенному в хозяйство вкладу.

Договор аренды на основе Устава дает четкий перечень обязательных условий сельскохозяйственной аренды, касающихся объектов аренды, личности арендатора, обязательств сторон, арендной платы, сроков аренды. Договор аренды может быть письменным и устным. В последнем случае он должен соответствовать нормам типового Устава сельскохозяйственной аренды.

Французское законодательство очень подробно регламентирует порядок и процедуру получения аренды, ее продления и прекращения. Право на преимущественное получение аренды имеют лица, обладающие сельскохозяйственной специальностью, имеющие стаж работы в сельском хозяйстве1.

В системе правовых отношений сельскохозяйственной аренды зарубежных стран важное значение придается договору аренды. Договор аренды регламентирует использование арендованного сельскохозяйственного предприятия целиком, отдельного участка земли, скота, за пользование которым арендатор платит определенную арендную плату или ренту. При провозглашенной во многих странах свободе арендных отношений в действительности существует довольно жесткая регламентация арендных условий. В ФРГ, например, арендные договоры предоставляются на регистрацию в соответствующие государственные органы, которые могут не утвердить договор, если установлена чрезмерная арендная плата, если он ведет к нецелесообразному раздроблению участка, наносит вред сельскохозяйственному производству или ведет к чрезмерной концентрации землепользования в одних руках2. В арендных договорах цена, как правило, определяется свободным соглашением. Также свободно определяется предпринимателем форма и методы эксплуатации арендуемой фермы. В соответствии с Сельскохозяйственным кодексом арендатор обязан так организовать ведение хозяйства, чтобы оно отвечало его предназначению. Одним из основных положений законодательства о сельскохозяйственной аренде во Франции Ж. Мэгрэ считает возможность гарантировать арендатору достаточную стабильность договора для ведения современного хозяйства3. Вообще, установление продолжительных сроков сельскохозяйственной аренды во Франции не менее чем на 9 лет, в ФРГ краткосрочной на 9 и долгосрочной на 18 лет, в Италии на 15 лет и право преимущественного продления аренды признается в аграрном праве наиболее прогрессивной чертой современного законодательства. Законодательство во многих странах устанавливает рамки арендной платы, за которые договаривающиеся стороны не вправе выходить. Законодательство Франции, Голландии, Бельгии, Италии предусматривает преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого участка в случае его продажи или любом преобразовании правового состояния арендуемого участка.


<